Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/657287 / KG ZA 23-383
Vonnis in kort geding van 5 juni 2023
in de zaak van
[eiser01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiser,
advocaat mr. W.J.J. Trooster te Vlaardingen,
tegen
de stichting
STICHTING MAASDELTA GROEP,
gevestigd te Spijkenisse,
gedaagde,
advocaat mr. M.E. Verheijen te Rotterdam,
en als opgeroepen derde-partij (artikel 118 Rv Pro)
1..[naam01] ,
2.
[naam02],
[naam02],
wonende te [woonplaats01] ,
advocaat mr. Y.E. Palit te Rotterdam.
Partijen worden hierna [eiser01] , Maasdelta en [naam 1&2] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 mei 2023, met 13 producties;
- het verzoek van Maasdelta aan de voorzieningenrechter om haar verlof te verlenen om [naam 1&2] op de voet van artikel 118 Rv Pro in het geding te betrekken, welk verlof de voorzieningenrechter heeft verleend;
- het oproepingsexploot van Maasdelta van 12 mei 2023, met ongenummerde producties;
- de conclusie van antwoord van Maasdelta, met 6 producties;
- het bericht van 19 mei 2023 van [eiser01] , met aanvullende producties;
- de 4 producties van [naam 1&2];
- de mondelinge behandeling op 22 mei 2023;
- de pleitnota van Maasdelta.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[eiser01] huurt van Maasdelta met ingang van 25 januari 2018 een woning in [plaats01] . Deze woning is 78 m2 en heeft 3 slaapkamers.
2.2.
[eiser01] staat via Woonnet Rijnmond ingeschreven als woningzoekende.
Eind 2022 heeft hij gereageerd op de door Maasdelta aangeboden nieuwbouwwoning gelegen te [plaats01] aan [adres01] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning met een leefoppervlakte van 136 m2 en 4 slaapkamers.
2.3.
Bij e-mail van 16 januari 2023 heeft Maasdelta aan [eiser01] meegedeeld dat hij kandidaat-huurder is en verzocht om toezending van bepaalde stukken om te kunnen beoordelen of er een definitief aanbod aan hem kon worden gedaan.
2.4.
Op 19 januari 2023 heeft Maasdelta telefonisch aan [eiser01] meegedeeld dat hij op basis van zijn inkomen niet in aanmerking kwam voor toewijzing van de woning. [eiser01] heeft tijdens dat gesprek direct zijn bezwaren tegen die beslissing geuit en aangegeven daartegen (formeel) bezwaar te zullen maken. Bij e-mails van 21 januari en 23 januari 2023 heeft hij Maasdelta gemotiveerd verzocht de afwijzing te heroverwegen. Maasdelta is daar niet toe overgegaan.
2.5.
Op 19 januari 2023 heeft Maasdelta [naam 1&2] als nieuwe kandidaat-huurder benaderd. Nadat de door [naam 1&2] verzonden stukken in orde waren bevonden, heeft Maasdelta op 24 januari 2023 een ‘intentieverklaring’ gesloten met [naam 1&2] In de intentieverklaring staat onder meer dat Maasdelta en [naam 1&2] overeenkomen dat [adres01] door Maasdelta wordt gereserveerd voor [naam 1&2], dat voor oplevering van de woning een huurovereenkomst wordt gesloten en dat de totale huurprijs € 808,07 per maand bedraagt.
2.6.
Bij bezwaarschrift van 26 januari 2023 heeft [eiser01] bij de Bezwarencommissie Huisvesting Regio Rotterdam (hierna: de bezwarencommissie) een klacht ingediend over de door Maasdelta gevoerde procedure rondom de woningtoewijzing van [adres01] , meer specifiek over de afwijzing en de gegevens die daarvoor zijn gebruikt.
2.7.
Op 17 april 2023 heeft de bezwarencommissie uitspraak gedaan. Daarin staat onder meer het volgende:
“(…)
Besluit en advies
Wij hebben besloten deze klacht gegrond te verklaren. Maasdelta dient
belanghebbende deze (indien nog te organiseren) of een vergelijkbare woning aan te
bieden in hetzelfde project.
(…)
Overwegingen
Wij hebben in onze overwegingen meegenomen dat de corporatie woningen
beschikbaar stelt voor verhuur waarvan de startdatum van de verhuring enkele
maanden in de toekomst ligt. De corporatie vermeldt in de advertentie dat kandidaten een inkomensverklaring van het jaar 202l moeten kunnen overleggen. Dit is inderdaad een van de wettelijke toegestane mogelijkheden om het inkomen aan te tonen. Echter ook is toegestaan hiertoe het actuele inkomen van de woningzoekende te gebruiken. Door deze mogelijkheid voor belanghebbende uit te sluiten, wijkt de corporatie negatief af van de regelgeving. Dit is niet toegestaan.
Conclusie
Alles overwegende is de commissie van mening dat er voldoende gronden zijn om van de veronderstelling uit te gaan dat belanghebbende door onjuist handelen van de
verweerder nadeel heeft ondervonden. Belanghebbende is ten onrechte door de
corporatie gepasseerd voor deze woning.
(…)”
2.8.
Bij e-mail van 20 april 2023 heeft Maasdelta aan [eiser01] meegedeeld dat [adres01] al is toebedeeld aan een derde en heeft zij voorstellen gedaan voor een alternatieve oplossing. Partijen hebben vervolgens mailcorrespondentie gevoerd over alternatieve woningen, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen.
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
om binnen twee weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis de woning aan [adres01] te [plaats01] aan hem aan te bieden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 voor elke dag dat Maasdelta in gebreke zal blijven om aan dit vonnis te voldoen;
subsidiair
om binnen drie maanden na betekening van het te dezen te wijzen vonnis aan [eiser01] een wat betreft huurprijs, grootte, aantal kamers, speelmogelijkheden voor kinderen in de omgeving en aard van de woonomgeving vergelijkbare woning aan te bieden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 voor elke dag dat Maasdelta in gebreke zal blijven aan dit vonnis te voldoen;
met veroordeling van Maasdelta in de kosten van het geding.
3.2.
Het verweer van Maasdelta strekt ertoe [eiser01] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren althans hem deze vorderingen te ontzeggen, met veroordeling van [eiser01] in de kosten van het geding. Indien en voor zover de primaire vordering van [eiser01] wordt toegewezen, vordert Maasdelta [naam 1&2] te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat Maasdelta de woning exclusief aan [eiser01] aanbiedt en de woning niet ter beschikking van [naam 1&2] zal stellen.
3.3.
Het verweer van [naam 1&2] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser01] en Maasdelta.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van [eiser01] bij zijn vorderingen is voldoende gegeven en is ook niet betwist door Maasdelta of [naam 1&2]
4.2.
Vaststaat dat [eiser01] op basis van de duur van zijn inschrijving bij/via Woonnet Rijnmond als eerste kandidaat-huurder in aanmerking kwam voor de woning. Om die reden heeft Maasdelta [eiser01] benaderd en gegevens opgevraagd om te bezien of hij voldeed aan alle voorwaarden, waaronder de inkomenseis. Vervolgens is tussen [eiser01] en Maasdelta een geschil ontstaan over de vraag of Maasdelta, bij het beoordelen van het inkomen van [eiser01] , de recente inkomensgegevens van [eiser01] in aanmerking mag nemen (dit is het standpunt van [eiser01] en heeft tot gevolg dat [eiser01] voldoet aan de inkomenseis) dan wel moet uitgaan van zijn inkomensverklaring over 2021 (dit is het standpunt van Maasdelta en heeft tot gevolg dat [eiser01] niet voldoet aan de inkomenseis). [eiser01] heeft dit geschil voorgelegd aan de bezwarencommissie. Die commissie heeft geoordeeld dat het actuele inkomen van de woningzoekende (ook) een van de wettelijke mogelijkheden is om het inkomen aan te tonen en dat Maasdelta, door deze mogelijkheid uit te sluiten, negatief afwijkt van de regelgeving. Dat leidde tot het oordeel dat [eiser01] ten onrechte is gepasseerd voor de woning. De bezwarencommissie heeft de klacht van [eiser01] gegrond verklaard en besloten dat Maasdelta de woning (indien nog te organiseren) of een vergelijkbare woning in hetzelfde project aan [eiser01] moet aanbieden.
4.3.
De voorzieningenrechter begrijpt dat Maasdelta zich nog steeds op het standpunt stelt dat zij de woning niet aan [eiser01] had hoeven aanbieden, omdat [eiser01] niet voldoet aan de inkomenseis. Daarmee miskent Maasdelta dat de uitspraak van de bezwarencommissie, waarin [eiser01] in het gelijk is gesteld, bindend is (hoofdstuk 9 van de Spelregels woonruimtebemiddeling Maaskoepel). Aan haar betoog dat [eiser01] op grond van zijn inkomen niet in aanmerking komt voor de woning, wordt daarom voorbij gegaan.
4.4.
Maasdelta stelt zich op het standpunt dat zij de woning al heeft verhuurd c.q. toegezegd aan [naam 1&2], waardoor de woning niet meer beschikbaar is. Dit verweer kan Maasdelta naar het oordeel van de voorzieningenrechter onder de gegeven omstandigheden niet tegenwerpen aan [eiser01] .
Tijdens het telefoongesprek op 19 januari 2023, waarin Maasdelta aan [eiser01] meedeelde dat hij niet in aanmerking kwam voor de woning, heeft [eiser01] duidelijk zijn bezwaren geuit tegen die beslissing en, blijkbaar, meegedeeld dat hij die bezwaren zou formaliseren. Vervolgens heeft [eiser01] bij e-mailberichten van 21 januari en 23 januari 2023 aan Maasdelta nader toegelicht waarom de zienswijze van Maasdelta niet klopt. Van Maasdelta mocht worden verwacht het gemotiveerde bezwaar van [eiser01] zorgvuldig op te pakken en af te handelen. Dat is niet gebeurd. Maasdelta heeft de behandeling van, en beslissing op, het bezwaar van [eiser01] niet afgewacht. Zij heeft al op 19 januari 2023 [naam 1&2] benaderd voor het aanbieden van de woning en op 24 januari 2023 een intentieverklaring met [naam 1&2] gesloten. Het, tijdens de mondelinge behandeling verwoorde, argument van Maasdelta dat zij haast had om de woning aan een ander aan te bieden, omdat de keukenleverancier tijdig op de hoogte moest worden gesteld van de persoonlijke keuzes van de toekomstige huurder voor aanpassingen in de keuken, is naar voorlopig oordeel onjuist. Tijdens de mondelinge behandeling is namelijk zowel verteld dat Maasdelta “gewoon” een keuken in de woning [adres01] plaatst (of al heeft geplaatst) als dat [naam 1&2] bezig zijn met een eigen ontwerp van de keuken en dus geen gebruik maken van de keuken van de keukenleverancier van het project.
Maasdelta heeft het dus zelf, en op onjuiste gronden, in de hand gehad dat de woning aan een ander is aangeboden. Indien zij zou worden gevolgd in haar standpunt dat de woning niet meer beschikbaar is voor [eiser01] , leidt dat tot de onwenselijke situatie dat Maasdelta zelf kan bewerkstelligen dat het voeren van een procedure bij de bezwarencommissie zinledig is.
Maasdelta heeft uiterst onzorgvuldig jegens [eiser01] gehandeld en de gevolgen van die handelwijze dienen voor haar rekening en risico te komen. Dat Maasdelta de woning nimmer (definitief) aan [eiser01] heeft aangeboden en wel aan [naam 1&2], doet daar niet aan af. Op basis van de in de regelgeving vastgelegde rangorde had Maasdelta de woning (in eerste instantie al) aan [eiser01] moeten aanbieden en was [naam 1&2], daar niet voor in aanmerking gekomen.
Of en welke verplichtingen voor Maasdelta jegens [naam 1&2] uit de intentieverklaring voortvloeien, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. De woning is in ieder geval nog niet opgeleverd en Maasdelta heeft de in de intentieverklaring genoemde huurovereenkomst met [naam 1&2] nog niet gesloten. Voor zover uit de intentieverklaring verplichtingen van Maasdelta jegens [naam 1&2] voortvloeien, regardeert dat [eiser01] niet.
4.5.
Maasdelta wijst er nog op dat zij op de voet van de uitspraak van de bezwarencommissie alternatieve woningen aan [eiser01] heeft aangeboden, maar dat [eiser01] die ten onrechte heeft geweigerd. Ook dit verweer slaagt niet. Maasdelta heeft een andere woning in hetzelfde project ( [adres02] ) aangeboden. [adres02] – waarvan Maasdelta tijdens de mondelinge behandeling in weerwil van de beslissing van de bezwaarcommissie heeft betoogd dat die wel past bij het inkomen van [eiser01] – is met 117 m2 leefoppervlakte en (in de basis) 3 slaapkamers echter niet vergelijkbaar met [adres01] (136 m2 en 4 slaapkamers) en dat wordt niet anders als er op de zolder een vierde slaapkamer gemaakt wordt. Een andere aangeboden woning, behorend bij een ander nieuwbouwproject, is eveneens kleiner en wordt pas in het 3e kwartaal van 2024 opgeleverd. De derde optie is dat [eiser01] aangeeft in welke wijk hij wenst te wonen en dat Maasdelta hem daar een eengezinswoning aanbiedt wanneer er één vrijkomt. Nu onbekend is wanneer een vergelijkbare woning beschikbaar komt, hoefde [eiser01] ook niet met die optie genoegen te nemen.
4.6.
Anders dan Maasdelta meent, is het belang van [eiser01] niet daarin gelegen dat hij een grotere woning dan zijn huidige woning krijgt aangeboden – wat materieel ook neerkomt op het zinledig maken van een procedure bij de bezwaarcommissie –, maar dat hem de woning wordt aangeboden die hem rechtens toekomt. Nu Maasdelta op basis van de in de regelgeving vastgelegde rangorde de woning aan [eiser01] had moeten aanbieden en zij geen vergelijkbare woning beschikbaar heeft voor [eiser01] , weegt het belang van [eiser01] bij toewijzing van de woning aan hem zwaarder dan het belang van Maasdelta en [naam 1&2] bij toewijzing van de woning aan [naam 1&2] Voor zover [naam 1&2] reeds kosten hebben gemaakt ten behoeve van de woning, leidt dat niet tot een ander oordeel. Daar wordt wel aan toegevoegd dat het met die kosten naar voorlopig oordeel lijkt mee te vallen: zowel de keuken als meubels en raambekleding zijn blijkbaar, en anders dan Maasdelta stelt, nog niet definitief aangeschaft. Maasdelta wordt dan ook veroordeeld om de woning, binnen 2 weken na betekening van dit vonnis, aan [eiser01] aan te bieden. Aan die veroordeling wordt een dwangsom, zoals gevorderd, verbonden.
4.7.
De vordering van Maasdelta dat [naam 1&2] worden veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat Maasdelta de woning exclusief aan [eiser01] aanbiedt en niet ter beschikking stelt aan [naam 1&2], wordt, gelet op het voorgaande, toegewezen. Voorkomen moet worden dat Maasdelta zowel op grond van dit vonnis als op grond van een intentieverklaring de woning ter beschikking moet stellen, en/of terzake een huurovereenkomst aan moet gaan, met twee verschillende partijen. De vraag of dat, gelet op de intentieverklaring, voor Maasdelta jegens [naam 1&2] verplichtingen met zich kan brengen dient eventueel in een bodemprocedure te worden beoordeeld. Een en ander leidt evenwel niet tot een proceskostenveroordeling ten laste van [naam 1&2] nu de situatie waarin zij zich bevinden het gevolg is van de handelwijze van Maasdelta. De voorzieningenrechter ziet daarin aanleiding om de proceskosten tussen Maasdelta en [naam 1&2] te compenseren, waarmee wordt bedoeld dat iedere partij de eigen proceskosten moet dragen.
4.8.
Maasdelta wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser01] veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser01] worden begroot op:
- griffierecht € 86,00
- salaris advocaat
€ 1.079,00
€ 1.079,00
Totaal € 1.165,00
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt Maasdelta om, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, de woning aan [adres01] te [plaats01] aan [eiser01] aan te bieden;
5.2.
veroordeelt Maasdelta om aan [eiser01] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;
5.3.
veroordeelt [naam 1&2] te gehengen en gedogen dat Maasdelta de woning [adres01] te [plaats01] exclusief aan [eiser01] aanbiedt;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
compenseert de proceskosten tussen Maasdelta en [naam 1&2] in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin, ondertekend door mr. C. Bouwman, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2023.
2091 / 2009