ECLI:NL:RBROT:2023:5010

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10004615 CV EXPL 22-21979

datum uitspraak: 9 juni 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Oost West Wonen,

vestigingsplaats: Middelharnis (gemeente Goeree-Overflakkee),

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,

tegen

[gedaagde01],

woonplaats: [woonplaats01] (gemeente [gemeente01] ),

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A. van der Schee
.

De partijen worden hierna ‘Oost West Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 11 juli 2022, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de brief van de gemachtigde van [gedaagde01] van 23 november 2022, met bijlagen;
het antwoord in reconventie;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Oost West Wonen van 29 november 2022;
de akte uitlaten van Oost West Wonen, met bijlagen;
de antwoordakte;
de akte reageren producties.

1.2.

Op 29 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens Oost West Wonen de heer [naam01] (projectleider), bijgestaan door mr. Remmelts. Namens [gedaagde01] was aanwezig (met machtiging) haar vader [naam02] , bijgestaan door mr. M.A. Hoogendoorn namens haar kantoorgenoot mr. Van der Schee.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde01] huurt van Oost West Wonen de woonruimte aan de [adres01] in Ouddorp. Dit is een zogenoemde ‘nul op de meter woning’. De kale huurprijs bedroeg op het moment van dagvaarden € 615,63 per maand.

2.2.

[gedaagde01] heeft op 19 januari 2022 een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie, strekkende tot verlaging van de huurprijs vanwege gebreken aan het gehuurde. De gebreken die [gedaagde01] in het verzoek noemt zijn:

een niet sluitende voor- en achterdeur;

tochtoverlast in de woning (waarschijnlijk vanwege het gebrek genoemd onder a);

een niet naar behorend werkend klimaatbeheerssysteem, met een te hoge of te lage luchtvochtigheid tot gevolg.

2.3.

De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 17 mei 2022 uitspraak gedaan en heeft geoordeeld dat sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde. De huurprijs is met ingang van 1 augustus 2021 verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs (zijnde een bedrag van € 246,25 per maand) wegens de volgende twee gebreken:

de keukendeur heeft een lichte kromtrekking;

het ventilatiesysteem functioneert niet naar behoren.

2.4.

Op 19 september 2022 heeft Oost West een enthalpiewisselaar aangebracht in het gehuurde, die ervoor moet zorgen dat de luchtvochtigheid omhoog gaat. Op 1 december 2022 is de keukendeur vervangen, waarbij een noodvoorziening is getroffen ter plaatse van het raam in die deur, dat toen niet kon worden geplaatst. Deze noodvoorziening is op 9 februari 2023 vervangen door een tijdelijke ruit en op 20 februari 2023 is het definitieve raam in de keukendeur geplaatst.

3.Het geschil

3.1.

Oost West Wonen eist samengevat:

voor recht te verklaren dat het gehuurde geen (ernstig) gebrek kent;
de huurprijs voor het gehuurde vanaf 1 augustus 2021 vast te stellen op € 615,63 per maand;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Oost West Wonen baseert de eis op het volgende. Er is geen sprake (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde. De keukendeur had maar een lichte kromtrekking. Dat deze is vervangen, betekent niet dat Oost West Wonen erkent dat hier sprake was van een gebrek. De tochtborstels zijn uitgedroogd omdat [gedaagde01] hier ongediertebestrijdingsmiddel overheen heeft gegooid. Dat komt voor haar rekening en risico. Het warmteterugwinsysteem (WTW-systeem) is steeds technisch in orde geweest. De luchtvochtigheid is in NOM-woningen altijd lager dan in andere woningen; [gedaagde01] moest daarom rekening houden met een drogere lucht in het gehuurde. Van schimmelvorming door een te hoge luchtvochtigheid is maar één keer sprake geweest, in een periode van extreme hitte (in augustus 2020).

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis van Oost West Wonen en eist zelf samengevat:

Oost West Wonen te veroordelen aan haar te betalen € 3.378,81 met rente over € 2.958,01;
Oost West Wonen te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een schadevergoeding van € 2.958,01 en buitengerechtelijke kosten van € 420,80.

3.4.

[gedaagde01] baseert de tegeneis op het volgende. Zij heeft twee luchtbevochtigingsapparaten aangeschaft om ervoor te zorgen dat de luchtvochtigheid in het gehuurde ten minste de aanbevolen norm haalt. De aanschafkosten voor deze apparaten bedragen € 528,-. De kosten van elektriciteit in de periode dat deze apparaten zijn gebruikt (tot en met 30 mei 2022) bedragen € 183,61. Voor een van de bevochtigers moet gedestilleerd water worden gebruikt. De aanschafkosten daarvan bedragen € 2.246,40. De vordering bedraagt daarmee in totaal € 2.958,01.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] aanspraak heeft op een huurprijsvermindering in verband met tochtproblemen over de periode van 1 augustus 2021 tot 9 februari 2023. Zij heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering vanwege de relatieve luchtvochtigheid, omdat deze geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daarom wordt de vordering tot schadevergoeding van [gedaagde01] ook afgewezen. De kantonrechter geeft hierna aan hoe zij tot dit oordeel komt.

4.2.

Deze procedure is door Oost West Wonen gestart op grond van artikel 7:262 BW. Dit betekent dat de voorzittersuitspraak van de Huurcommissie van 17 mei 2022 is komen te vervallen. De kantonrechter is in deze procedure (alleen) bevoegd om te oordelen over de gebreken die door [gedaagde01] aan de Huurcommissie zijn voorgelegd, dus de gebreken zoals genoemd onder 2.2. De kantonrechter is daarbij aan dezelfde bepalingen gebonden als de Huurcommissie. Dit betekent dat zij allereerst zal moeten beoordelen of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Zo ja, dan moet zij vervolgens beoordelen of dit gebrek een zodanige vermindering van het huurgenot oplevert dat dit een – aan die vermindering evenredige – huurprijsvermindering rechtvaardigt. Daarbij staat voorop dat niet elk gebrek tot een huurprijsvermindering zal leiden; er moet sprake zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot.

Tochtproblemen

4.3.

Dat er in het gehuurde tochtproblemen waren en dat die zijn veroorzaakt door een kromtrekking van in ieder geval de buitendeur aan de keukenzijde (de keukendeur) is voldoende komen vast te staan. De rapporteur van de Huurcommissie heeft deze kromtrekking geconstateerd en aangegeven dat de deur een zodanige speling heeft dat deze niet meer kan worden opgelost met de gangbare tochtwerende voorzieningen en dat er aldus sprake is van een gebrek als bedoeld in het Gebrekenboek, categorie C sub E3. [gedaagde01] heeft daarbij ook toegelicht dat de kromtrekking varieert afhankelijk van de weersomstandigheden. Oost West Wonen heeft een en ander onvoldoende weersproken. Zij stelt slechts dat uit de foto’s die de rapporteur van de Huurcommissie heeft gemaakt geen kiervorming te zien is en dat de heer [naam01] , die meermaals in het gehuurde is geweest, geen (zeer) ernstige tocht heeft waargenomen. Zij erkent echter dat de keukendeur niet goed sluiten geeft hierbij aan dat de bouwer indertijd vermoedelijk de deur niet goed heeft geïnstalleerd. Omdat dit niet tot het gewenste resultaat heeft geleid heeft Oost West Wonen uiteindelijk opdracht gegeven de deur geheel te laten vervangen, zo geeft zij aan. Desalniettemin meent zij dat er geen sprake is van een ernstig gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt, zonder echter concreet te maken waarom niet. Kortom, als onvoldoende gemotiveerd weersproken kan worden vastgesteld dat op dit punt sprake is van een ernstig gebrek dat verlaging van de huurprijs rechtvaardigt.

4.4.

Of de rubbers van de deur zijn aangetast door het gebruik van ongediertebestrijdingsmiddel door [gedaagde01] , acht de kantonrechter niet relevant. Voldoende is komen vast te staan dat de tochtproblemen het gevolg zijn van de kromming van de deur. Een kromming die buiten de normale marges valt, wordt niet verholpen met tochtwerende maatregelen zoals deze borstels, maar moet bij de wortel worden aangepakt. Oost West Wonen betoogt ten onrechte dat zonder de - in haar visie door [naam02] veroorzaakte - uitdroging van de borstels geen sprake zou zijn (geweest) van een gebrek aan het gehuurde. Zoals hiervoor overwogen, levert de kromming van de deur een voldoende ernstig gebrek op om een verlaging van de huurprijs te rechtvaardigen.

4.5.

Vast staat dat de keukendeur op 1 december 2022 is vervangen. Vast staat ook dat toen een noodvoorziening moest worden getroffen omdat de meegeleverde ruit niet paste. [gedaagde01] heeft – onweersproken – gesteld dat deze noodvoorziening ook voor tochtklachten zorgde. Volgens haar eigen stelling is op 9 februari 2023 een tijdelijke ruit geplaatst. Nu [gedaagde01] niet heeft gesteld dat vanaf dat moment nog sprake was van zodanige tocht dat dat een gebrek aan het gehuurde oplevert, oordeelt de kantonrechter dat vanaf 9 februari 2023 geen sprake meer was van een gebrek aan het gehuurde.

4.6.

Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat nu inderdaad nog maatregelen moeten worden genomen die bestaan uit het plaatsen van nieuwe tochtstrips, betekent dat niet dat nu nog steeds sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde. Voor een verlaging van de huurprijs is het noodzakelijk dat er sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot door een gebrek. De kantonrechter oordeelt dat met het vervangen van de keukendeur en het plaatsen van een tijdelijke ruit een einde is gekomen aan de situatie waarin sprake was van zo’n substantiële vermindering van het huurgenot. Het recht op huurprijsvermindering eindigt daarom op 9 februari 2023.

4.7.

Tocht in een woonruimte zorgt, zoals hiervoor overwogen, voor een beperking van het huurgenot en wel een zodanige beperking dat die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De kantonrechter acht evenwel een vermindering zoals door de Huurcommissie bepaald, tot 40% van de geldende huurprijs, niet in verhouding tot de mate van vermindering van het huurgenot. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering met 20% van de geldende huurprijs gerechtvaardigd (dus tot 80% van de huurprijs). De huurprijs wordt daarom over de periode van 1 augustus 2021 tot 9 februari 2023 vastgesteld op een bedrag van € 492,50 per maand.

Luchtvochtigheid

4.8.

Partijen zijn het erover eens dat de relatieve luchtvochtigheid in het gehuurde regelmatig onder een behaaglijk niveau ligt. Een relatieve luchtvochtigheid tussen de 40 en 60% betekent een behaaglijke situatie. Dit betekent echter niet dat zodra de relatieve luchtvochtigheid onder de 40% komt, daarmee dan direct sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde. Van een verhuurder mag niet worden verlangd dat deze zorgt voor
idealeleefomstandigheden. Wel moet de relatieve luchtvochtigheid binnen bepaalde marges blijven. Daarbij is relevant wat een gemiddelde huurder van een goed onderhouden en vergelijkbare woning mag verwachten. Immers, of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW wordt bepaald door het redelijk te verwachten huurgenot. Daarnaast moet om voor huurvermindering in aanmerking te komen sprake zijn van een substantiële verstoring van dit huurgenot. Naar het oordeel van de kantonrechter is van een dergelijke verstoring in dit geval geen sprake.

4.9.

Uit de door partijen overgelegde gegevens blijkt dat de relatieve luchtvochtigheid op de benedenverdieping 90% van de tijd binnen de marges van 40-60% blijft. [gedaagde01] heeft erop gewezen dat zij tijdens de meting in februari 2022 op enig moment (op 11 februari 2022) de luchtbevochtigers weer in werking heeft gesteld. Voordat zij de bevochtigers weer aanzette, was de luchtvochtigheid gedaald naar ongeveer 35%. Op de bovenverdieping lagen de waarden bij het onderzoek in februari 2022 gedurende bijna 65% van de tijd onder de 40%. Gedurende één uur tijdens de meting kwam de waarde net onder de 30%. Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de nadelen van een lage relatieve luchtvochtigheid, is zij van oordeel dat een gemiddelde huurder van een woning als deze, een NOM-woning, niet mag verwachten dat de vochtigheid steeds binnen de marge van 40-60% blijft. Het is een feit van algemene bekendheid dat het klimaat in goed geïsoleerde woningen, zoals NOM-woningen, droger is dan in ‘reguliere’ woningen. [gedaagde01] mocht daarom van het gehuurde niet verwachten dat de vochtigheid daar net zo zou zijn als in minder goed geïsoleerde woonruimte. Zij moest rekening houden met een afwijking binnen een redelijke marge. De geconstateerde afwijking is hier naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde.

4.10.

Dat sprake is van een te hoge luchtvochtigheid waardoor schimmelvorming ontstaat, wat een gebrek aan het gehuurde zou kunnen opleveren, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende komen vast te staan. Oost West Wonen heeft erop gewezen dat de schimmelvorming in de zomer van 2020 geen grondslag kan zijn voor een vordering tot huurprijsvermindering, omdat dat eenmalig is geweest en daarover vanwege de vervaltermijn van artikel 7:257 BW geen vordering meer kan worden ingesteld. [gedaagde01] heeft in haar laatste akte opgemerkt dat na het plaatsen van de enthalpiewisselaar de luchtvochtigheid in de hal van het gehuurde te hoog zou zijn, maar dit is een nieuwe klacht waarover de kantonrechter in deze procedure niet kan beslissen.

4.11.

Omdat in dit geval de lage relatieve luchtvochtigheid geen ernstig gebrek aan het gehuurde oplevert, kan deze omstandigheid ook geen reden zijn voor een vermindering van de huurprijs. Evenmin is er sprake van een herstelplicht van Oost West Wonen, wat betekent dat [gedaagde01] geen aanspraak kan maken op een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW. De tegenvordering van [gedaagde01] zal daarom worden afgewezen.

Conclusie

4.12.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter van oordeel is dat er vanwege de tochtklachten wel degelijk sprake is geweest van een (ernstig) gebrek aan het gehuurde, dat een verlaging van de huurprijs rechtvaardigt. De door Oost West Wonen gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. De huurprijs zal per 1 augustus 2021 worden vastgesteld op € 492,50 per maand (€ 615,63 – 20% vermindering). Deze huurprijs geldt tot 9 februari 2023; vanaf dat moment gaat de ‘oude’ huurprijs weer gelden.

Proceskosten

4.13.

Nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, compenseert de kantonrechter de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten (zowel in conventie als in reconventie) draagt.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.14.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

stelt de huurprijs voor de woning aan de [adres01] in Ouddorp over de periode van 1 augustus 2021 tot 9 februari 2023 vast op € 492,50 per maand en stelt de huurprijs per 9 februari 2021 vast op een bedrag van € 615,63 per maand;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst al het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.

51909