ECLI:NL:RBROT:2023:5262 - Rechtbank Rotterdam - Tussenvonnis inzake tekortkoming in nakoming van huurvoor...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10178848 / CV EXPL 22-34034

datum uitspraak: 2 juni 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Hef Wonen,

gevestigd in Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01],

wonende in [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. B. el Ouath te Hoogvliet-Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 28 oktober 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de e-mail van 3 mei 2023 van [gedaagde01] , met een bijlage.

1.2.

Op 9 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Hef Wonen de heer [naam01] (medewerker Sociaal Beheer) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van Hef Wonen. Verder was de heer [gedaagde01] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde.

2.De beoordeling

Verandering van de aanduiding van de eisende partij.

2.1.

In de kop van de dagvaarding staat Stichting Vestia als eisende partij vermeld. Stichting Vestia is per 1 januari 2023 echter (zuiver) gesplitst naar de entiteiten Stichting Hef Wonen, Stichting Hof Wonen en Stichting Stedelink, waarbij het vermogen van Vestia onder algemene titel is overgegaan op (één van) de genoemde drie verkrijgende rechtspersonen. Hef Wonen heeft medegedeeld dat zij ten aanzien van deze procedure als rechtsopvolger onder algemene titel van Stichting Vestia heeft te gelden en zij heeft daarom verzocht om een wijziging van de partijaanduiding in deze procedure. [gedaagde01] heeft hiermee ingestemd, zodat het verzoek wordt gehonoreerd en Hef Wonen als eisende partij wordt aangemerkt.

Waar gaat de zaak over?

2.2.

[gedaagde01] huurt sinds 7 november 2018 de woning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in Hoogvliet-Rotterdam van (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen. Hef Wonen stelt zich op het standpunt dat [gedaagde01] de woning niet bewoont en daar ook niet zijn hoofdverblijf heeft. [gedaagde01] schiet hierdoor, volgens Hef Wonen, tekort in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden. In deze zaak eist Hef Wonen daarom dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van € 682,00 per maand tot aan de maand waarin de woning is ontruimd en tot betaling van de proceskosten en de nakosten. [gedaagde01] is het hier niet mee eens. Volgens hem bewoont hij de woning wel en heeft hij daar ook zijn hoofdverblijf. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de algemene huurvoorwaarden, maar zij geeft hem nog wel een laatste kans om de woning daadwerkelijk als woonruimte te gaan gebruiken en daar steeds zijn hoofdverblijf te hebben. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden.

2.3.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat op verhuurster de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan worden opgemaakt dat huurder de woning niet bewoont, danwel niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Daartegenover staat dat op huurder een verzwaarde motiveringsplicht rust, in die zin dat van hem mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van verhuurster.

2.4.

Hef Wonen heeft uitgelegd dat zij in de zomer van 2019 voor het eerst meldingen van omwonenden kreeg dat [gedaagde01] de woning niet zou bewonen en dat zij sindsdien door middel van meerdere brieven, huisbezoeken en e-mails heeft geprobeerd om met [gedaagde01] in contact te komen. Dat contact heeft in de periode van 29 augustus 2019 tot en met 12 oktober 2022 drie keer plaatsgevonden: rond 19 oktober 2019 (telefonisch), op 29 januari 2022 (telefonisch) en op 9 februari 2022 (een huisbezoek). Uit die schaarse contacten is gebleken dat [gedaagde01] de woning gedurende langere tijd niet heeft bewoond, omdat hij vanwege gezondheidsklachten ergens anders woonde. Verder is tijdens het huisbezoek gebleken dat de woning (vrijwel) helemaal leeg is. Uit onderzoek van recherchebureau Veerkracht is bovendien gebleken dat omwonenden menen dat er niemand in de woning woont. Hef Wonen heeft haar vermoeden dat [gedaagde01] de woning niet als woonruimte gebruikt en daar ook zijn hoofdverblijf niet heeft met deze stellingen en de stukken die zij heeft overgelegd voldoende onderbouwd, terwijl [gedaagde01] deze stellingen en stukken niet (gemotiveerd) heeft weersproken.

2.5.

De muren van de woning zijn weliswaar behangen en er ligt ook laminaat in de woning, maar de overige stellingen van [gedaagde01] - zoals dat hij op een campingbedje slaapt, dat hij wat keukenspullen heeft en dat hij enkele weken op vakantie is geweest - zijn op geen enkele manier onderbouwd. Dat had in dit stadium van de procedure echter wel van [gedaagde01] mogen worden verwacht. Een aantal stellingen van [gedaagde01] is bovendien tegenstrijdig met elkaar. Zo staat bijvoorbeeld in het antwoord dat [gedaagde01] ’s nachts meestal buiten bij vrienden en/of kennissen is, terwijl [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat hij ’s nachts met de radio zit te puzzelen en ook wel eens de deur uit gaat om te wandelen (als het niet regent). Verder zegt [gedaagde01] weliswaar dat hij de woning als woonruimte gebruikt, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft hij gezegd dat hij zich in de woning opfrist en er eet. Daaruit volgt dat hij de woning meer gebruikt als een plek waar hij af en toe een “pitstop” kan houden dan als een thuis.

2.6.

Waar het om gaat is of [gedaagde01] de woning als woonruimte heeft gebruikt en er zijn hoofdverblijf heeft gehad. Daarvoor is van belang of het leven van [gedaagde01] zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelde. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde01] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te kunnen nemen dat dat het geval was. Daarmee staat vast dat [gedaagde01] de woning niet als woonruimte heeft gebruikt en dat hij daar ook niet steeds zijn hoofdverblijf heeft gehad. [gedaagde01] is hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van artikel 12 van de algemene huurvoorwaarden.

[gedaagde01] krijgt nog één laatste kans.

2.7.

De tekortkoming van [gedaagde01] in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden kan in principe tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen leiden (zie artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek) en tekortkomingen in het verleden kunnen niet meer ongedaan worden gemaakt. Toch ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde01] een laatste kans te geven om de woning daadwerkelijk als woonruimte te gaan gebruiken en daar vanaf nu steeds zijn hoofdverblijf te hebben. Daarvoor is het volgende redengevend.

2.8.

Het is een feit dat de woning een sociale huurwoning betreft, waarvan algemeen bekend is dat daar op dit moment lange wachtlijsten voor bestaan. Daarnaast huurt [gedaagde01] de woning inmiddels ruim vier jaar en heeft Hef Wonen zich in al die jaren ingespannen om met [gedaagde01] in contact te komen en zijn tekortkoming in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden op te heffen. Dit is ondanks de inspanningen van Hef Wonen niet gelukt.

2.9.

Het moet echter ook in ogenschouw worden genomen dat [gedaagde01] vier jaar dakloos is geweest voordat de woning aan hem werd toegewezen. Tijdens zijn dakloosheid heeft [gedaagde01] nare en traumatische ervaringen meegemaakt en heeft hij geen afdoende begeleiding gehad. [gedaagde01] heeft daarnaast de nodige medische kwalen. De hulpverlening lijkt nu op gang te komen. [gedaagde01] heeft op 23 mei 2023 een belafspraak met de gemeente in het kader van een WMO-arrangement en de gemachtigde van [gedaagde01] lijkt ook erg betrokken te zijn bij de situatie. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zouden ertoe leiden dat de hulpverlening niet op gang kan komen en dat [gedaagde01] weer in het daklozencircuit terecht komt, met alle vervelende gevolgen voor hem van dien. [gedaagde01] zal dan bovendien weer enige tijd dakloos zijn, voordat hij weer in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning.

2.10.

Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde01] één laatste kans moet krijgen om de woning daadwerkelijk als woonruimte te gaan gebruiken en daar vanaf nu steeds zijn hoofdverblijf te hebben. Om een stok achter de deur te houden, houdt de kantonrechter de beslissing over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan en laat zij die beslissing afhangen van de vraag of [gedaagde01] de woning de komende maanden daadwerkelijk als woonruimte is gaan gebruiken en daar vanaf nu steeds zijn hoofdverblijf heeft gehouden. Als dit niet het geval is, heeft dat tot gevolg dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning alsnog worden toegewezen. Als dit wel het geval is, is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde01] - gezien haar bijzondere aard - de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet (langer) rechtvaardigt.

Hoe gaat de procedure nu verder?

2.11.

De kantonrechter verwijst de zaak naar
woensdag 6 december 2023 om 09:30 uurvoor een voortzetting van de mondelinge behandeling. Tijdens die mondelinge behandeling wordt besproken of [gedaagde01] de woning inmiddels daadwerkelijk als woonruimte gebruikt en daar vanaf nu ook steeds zijn hoofdverblijf heeft gehouden. Ter voorbereiding op de voortzetting van de mondelinge behandeling wil de kantonrechter op de rolzitting van
woensdag 15 november 2023 om 13:30 uurvan beide partijen een akte ontvangen, waarin alvast de visie van partijen (zo veel mogelijk onderbouwd met bewijsstukken) wordt gedeeld met betrekking tot de vraag of [gedaagde01] de woning dan daadwerkelijk als woonruimte gebruikt en daar vanaf nu ook steeds zijn hoofdverblijf heeft gehouden.

2.12.

Om Hef Wonen in de gelegenheid te stellen in haar akte een onderbouwd standpunt in te kunnen nemen, zal [gedaagde01] - in ieder geval - medewerkers van Hef Wonen desgevraagd (en met een voorafgaande afspraak) toegang tot de woning moeten verschaffen voor een huisbezoek, medewerkers van Hef Wonen in staat moeten stellen om te bekijken of de woning als woonruimte wordt gebruikt en moeten reageren op brieven, e-mails en telefoontjes van medewerkers van Hef Wonen. Verder is het van belang dat [gedaagde01] hulpverlening accepteert en daar zijn medewerking aan verleent en zich ten volste inspant om zich te houden aan de bepalingen van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Om [gedaagde01] ertoe te bewegen dat hij zich hier daadwerkelijk aan houdt, zal de kantonrechter in de beslissing een gedragsaanwijzing opnemen.

2.13.

In het geval dat één van partijen aanleiding ziet om de zaak eerder op de rol aan te brengen, kunnen zij een daartoe strekkende akte nemen.

2.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

bepaalt dat [gedaagde01] één laatste kans krijgt om de woning daadwerkelijk als woonruimte te gaan gebruiken en daar vanaf nu steeds zijn hoofdverblijf te hebben;

3.2.

bepaalt dat [gedaagde01] - in ieder geval - :

1) medewerkers van Hef Wonen desgevraagd (en met een voorafgaande afspraak) toegang tot de woning moeten verschaffen voor een huisbezoek;

2) medewerkers van Hef Wonen in staat moeten stellen om te bekijken of de woning als woonruimte wordt gebruikt;

3) moet reageren op brieven, e-mails en telefoontjes van medewerkers van Hef Wonen;

4) hulpverlening moet accepteren en daaraan zijn medewerking moet verlenen;

5) zich ten volste moet inspannen om zich te houden aan de bepalingen van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden;

3.3.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 15 november 2023 om 13:30 uur, op welke rolzitting beide partijen een akte kunnen nemen met betrekking tot de vraag of [gedaagde01] de woning dan daadwerkelijk als woonruimte gebruikt en daar vanaf nu ook steeds zijn hoofdverblijf heeft gehouden;

3.4.

verwijst de zaak verder naar
woensdag 6 december 2023 om 09:30 uurvoor een voortzetting van de mondelinge behandeling;

3.5.

bepaalt dat partijen tot twee weken na de datum van dit vonnis om een andere datum voor de mondelinge behandeling kunnen verzoeken, onder opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden november en december 2023;

3.6.

bepaalt dat partijen de zaak eerder op de rol mogen aanbrengen als zij daar aanleiding toe zien;

3.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

38671