ECLI:NL:RBROT:2023:5271

• Datum uitspraak: 12 mei 2023
• Publicatiedatum: 21 juni 2023
• Zaaknummer: 10311093 / CV EXPL 23-3528
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis over het bestaan van een huurovereenkomst en ontruiming woning

D&S Vastgoed vordert dat wordt vastgesteld dat er geen huurovereenkomst bestaat tussen haar en de gedaagden, en dat de woning ontruimd wordt. Tevens eist zij betaling van een achterstallige gebruiksvergoeding en proceskosten. Gedaagde 1 reageert niet, waardoor verstek wordt verleend, gedaagde 2 betwist de vordering deels.

De kantonrechter onderzoekt of er een huurovereenkomst is ontstaan. Voor gedaagde 2 is dit uitgesloten, omdat zij nooit huur betaalde en zelf stelt de woning niet te huren. Voor gedaagde 1 ligt dit anders: ondanks het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst, heeft D&S Vastgoed jarenlang het verblijf en de betaling van een vergoeding toegestaan, wat kan duiden op het ontstaan van een huurovereenkomst.

Omdat gedaagde 1 niet heeft gereageerd, krijgt D&S Vastgoed alsnog de gelegenheid om zich schriftelijk uit te laten over deze overweging. De beslissing wordt aangehouden tot na de rolzitting op 8 juni 2023. Dit tussenvonnis voorkomt een verrassingsbeslissing en waarborgt hoor en wederhoor.

Uitkomst: De kantonrechter houdt de beslissing aan en stelt eiseres in de gelegenheid zich uit te laten over het mogelijke bestaan van een huurovereenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10311093 / CV EXPL 23-3528

datum uitspraak: 12 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

D & S Vastgoed B.V. ,

gevestigd in Schiedam,

eiseres,

gemachtigde: Van Houwelingen & Partners Gerechtsdeurwaarders Incasso te Vlaardingen,

tegen

1.. [gedaagde01] ,

wonende in [woonplaats01] ,

gedaagde.

die niet heeft gereageerd,

en

2.. [gedaagde02] ,

wonende in [woonplaats01] ,

gedaagde,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘D&S Vastgoed’, ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 30 januari 2023, met bijlagen;
• het antwoord van [gedaagde02] ;
• de repliek, met bijlagen.

1.2.

[gedaagde02] is in de gelegenheid gesteld om op de repliek van D&S Vastgoed te reageren. Dat heeft zij niet gedaan.

2.. De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[naam01] (‘ [naam01] ’) heeft in de woning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] (‘de woning’) gewoond. In 1998 is [naam01] uit de woning vertrokken en sindsdien heeft [gedaagde01] in de woning gewoond. [gedaagde01] heeft nooit een schriftelijke huurovereenkomst met D&S Vastgoed gesloten. [gedaagde02] - met wie [gedaagde01] een relatie heeft gehad - heeft tot ongeveer een jaar geleden met [gedaagde01] in de woning gewoond. Zij staat nog steeds ingeschreven op het adres van de woning. [gedaagde02] heeft ook nooit een schriftelijke huurovereenkomst met D&S Vastgoed gesloten.

2.2.

In de eerste plaats eist D&S Vastgoed - zo begrijpt de kantonrechter - dat voor recht wordt verklaard dat tussen haar enerzijds en [gedaagde01] en [gedaagde02] anderzijds geen sprake is van een huurovereenkomst. Gelet hierop eist D&S Vastgoed ook dat [gedaagde01] en [gedaagde02] worden veroordeeld om de woning binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. Volgens D&S Vastgoed is verder sprake van een betalingsachterstand in de door [gedaagde01] en [gedaagde02] aan D&S Vastgoed verschuldigde gebruiksvergoeding van € 7.328,64 berekend tot en met de maand maart 2023. D&S is van mening dat [gedaagde01] en [gedaagde02] deze achterstand aan haar moeten betalen en daarom eist zij dat [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk worden veroordeeld om de achterstand, met rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, aan haar te betalen. Tot slot eist D&S Vastgoed dat [gedaagde01] en [gedaagde02] worden veroordeeld om een gebruiksvergoeding en de proceskosten aan haar te betalen.

2.3.

[gedaagde01] heeft niet op de eisen van D&S Vastgoed gereageerd. [gedaagde02] heeft dat wel gedaan. Zij stelt zich op het standpunt dat [gedaagde01] de betalingsachterstand alleen moet betalen, omdat hij de woning van D&S Vastgoed huurde en hij ook altijd de huur betaalde.

De kantonrechter verleent verstek tegen [gedaagde01] .

2.4.

[gedaagde01] heeft niet op de eisen van D&S Vastgoed gereageerd. Omdat bij het uitbrengen van de dagvaarding alle wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, verleent de kantonrechter verstek tegen [gedaagde01] . Omdat [gedaagde02] wel op de eisen van D&S Vastgoed heeft gereageerd, moet dit vonnis als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd (zie artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, ‘Rv’).

Is sprake van een huurovereenkomst tussen partijen?

2.5.

De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of tussen D&S Vastgoed enerzijds en [gedaagde01] en/of [gedaagde02] anderzijds sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning.

2.6.

Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen - overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen - hebben afgeleid. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie overweging 3.2.2 van de uitspraak van de Hoge Raad van 17 december 2021, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2021:1889).

2.7.

Tussen D&S Vastgoed en [gedaagde02] is geen sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning. D&S Vastgoed en [gedaagde02] hebben nooit een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, [gedaagde02] heeft nooit huur aan D&S Vastgoed betaald en [gedaagde02] zegt zelf ook dat zij de woning niet huurt. Aanbod en aanvaarding hebben dan ook niet uitdrukkelijk plaatsgevonden en er zijn geen gedragingen gesteld of gebleken waar aanbod en aanvaarding in besloten zouden kunnen liggen.

2.8.

In de verhouding tussen D&S Vastgoed en [gedaagde01] ligt dit mogelijk anders. D&S Vastgoed en [gedaagde01] hebben weliswaar nooit een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, maar D&S Vastgoed heeft wel jarenlang toegestaan dat [gedaagde01] in de woning verbleef en zij heeft - zo heeft [gedaagde02] vooralsnog onweersproken gezegd - jarenlang toegestaan dat [gedaagde01] maandelijks een vergoeding voor het gebruik van de woning betaalde. Uit deze gedragingen valt mogelijk af te leiden dat in de loop van de jaren tussen D&S Vastgoed en [gedaagde01] een huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen. Als dat het geval is, kan de door D&S Vastgoed geëiste verklaring voor recht tegenover [gedaagde01] niet worden toegewezen én kan [gedaagde01] ook niet worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Er is dan immers sprake van een huurovereenkomst tussen D&S Vastgoed en [gedaagde01] die nog niet tot een einde is gekomen.

2.9.

Omdat tussen D&S Vastgoed en [gedaagde01] geen debat heeft plaatsgevonden ( [gedaagde01] heeft immers niet op de dagvaarding gereageerd), heeft D&S Vastgoed nog geen gelegenheid gehad om zich uit te laten over wat hiervoor in overweging 2.8. is overwogen. Om een verrassingsbeslissing te voorkomen, stelt de kantonrechter D&S Vastgoed alsnog in de gelegenheid om zich hierover uit te laten. De kantonrechter verwijst de zaak daarvoor naar de rolzitting van
donderdag 8 juni 2023 om 13:30 uur . De schriftelijke reactie van D&S Vastgoed moet uiterlijk op de dag voor deze rolzitting om 12:00 uur in tweevoud op de griffie zijn ontvangen.

2.10.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt D&S Vastgoed in de gelegenheid om op de rolzitting van
donderdag 8 juni 2023 om 13:30 uur schriftelijk te reageren op wat in overweging 2.8. is overwogen;

3.2.

bepaalt dat de schriftelijke reactie van D&S Vastgoed uiterlijk op de dag voor deze rolzitting om 12:00 uur in tweevoud op de griffie moet zijn ontvangen;

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

38671