Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9062200 CV EXPL 21-8375
datum uitspraak: 9 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
eiser in conventie
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. I.R. Köhne,
tegen
[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats02] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. F. van Schaik.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure in conventie en in reconventie
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
1. het tussenvonnis van 14 oktober 2022 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
2 het rapport van de deskundige van 10 maart 2023;
3 de akte na deskundigenbericht van de zijde van [eiser01] , tevens vermeerdering van eis;
4 de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van [gedaagde01] .
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.
2..De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
2.1
Vanwege hun samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk worden beoordeeld.
2.2
De kantonrechter neemt hier over en blijft bij wat in het vonnis van 14 oktober 2022 is overwogen en beslist.
2.3
In dat vonnis heeft de kantonrechter als deskundige benoemd [naam01] en hem de volgende vragen gesteld.
1. Wilt u de getaxeerde waarde van € 525.000,- per waardepeildatum 28 april 2020 van de waarde van opstal plus grond ( [adres01] , [postcode01] [plaats01] ) splitsen in waarde opstal en waarde grond per die datum, en daarbij rekening houden met de inmiddels aangebrachte wijzigingen aan de opstal?
2 Is er sprake van waardevermindering van het perceel [perceelnummer01] per 1 januari 2018 als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan, rekening houdend met de volgende uitgangspunten:
a. a) bij de vorige bestemming mocht op dit perceel niet worden gebouwd, b) thans mag alleen worden gebouwd met een maatschappelijk doel, c) het huidige gebruik wordt op basis van de overgangsregeling gedoogd en d) de bestemming kan weer worden “teruggewijzigd”.
3 Zo ja, hoe groot is die waardevermindering ten opzichte van de situatie vóór de wijziging van het Bestemmingsplan?
4 Welke feiten en/of omstandigheden die bij uw onderzoek zijn gebleken acht u voorts nog van belang?
2.4
[eiser01] heeft bij akte zijn eis vermeerderd. Hij vordert thans betaling van een bedrag van € 274.640,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2020, betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 3.612,78 en proceskosten plus nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis. Dit alles bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
[gedaagde01] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering op zichzelf.
De kantonrechter zal daarom beslissen op de vermeerderde eis.
2.5
De deskundige heeft de vragen als volgt beantwoord.
De getaxeerde totaalwaarde per 28 april 2020 van de opstal plus grond dient te worden gesplitst in € 206.500,- voor de grond en € 318.500,- voor de opstal.
Er is geen sprake van een waardevermindering van het perceel [perceelnummer01] per 1 januari 2018 als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan.
De deskundige acht voorts het volgende van belang. De waardering van [makelaar01] in 2013 van opstal plus grond op in totaal € 250.648,- is aan de hoge kant, mogelijk ongeveer 20% te hoog, en, uitgaande van een woninggrootte van 126 m2, ongeveer 10% te hoog.
De totaalwaarde op 28 april 2020 van [makelaar02] is aan de lage kant, mogelijk ongeveer 10% te laag.
2.6
[eiser01] gaat uit van de door de deskundige genoemde te hoge taxatie en baseert daarop zijn eisvermeerdering. Subsidiair berekent hij zijn vordering op een bedrag van € 210.735,75. Daarbij, aldus [eiser01] , moet worden geteld een bedrag van € 10.500,- aan onderhoudskosten gedurende zeven jaar, dit alles vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2020. De buitengerechtelijke incassokosten moeten volgens hem worden gerelateerd aan het door hem thans gevorderde bedrag van € 221.235,75.
2.7
[gedaagde01] is het volledig oneens met het oordeel van de deskundige. Hij is van mening dat de deskundige bij de beantwoording van de eerste vraag buiten de opdracht is gegaan. Daarnaast is de deskundige volgens hem uitgegaan van onjuiste gegevens, namelijk een oppervlakte van de opstal van 126 m2 in plaats van 98 m2 en daardoor eveneens van onjuiste referentie-objecten. Ook moet de onderhoudstoestand volgens hem worden beoordeeld naar de situatie van 28 april 2020 en moet rekening worden gehouden met het gegeven dat de aanwezige vochtproblematiek het gevolg is van een constructiefout die voor risico komt van [eiser01] . In verband met gebreken moet er een aftrek plaatsvinden van nieuw voor oud. Ook voor de transacties van bouwgrond gebruikt de deskundige onjuiste, want te grote, referentie-objecten. Hij geeft een eigen berekening, waarin hij de volgens hem door de deskundige gemaakte fouten corrigeert.
Wat de tweede vraag betreft stelt [gedaagde01] zich op het standpunt dat de deskundige een onjuiste waarderingsgrondslag gebruikt en eraan voorbijgaat dat realisering van de nieuwe bestemming in feite niet mogelijk is. Er zijn immers geen andere gegadigden die hier een maatschappelijke bestemming kunnen of willen realiseren. In zijn visie gaat het om planschade.
2.8
De kantonrechter oordeelt als volgt.
2.8.1
De deskundige heeft voor de beantwoording van de eerste vraag de splitsing tussen waarde opstal en waarde grond berekend door het gemiddelde te nemen van twee berekeningswijzen, in zijn rapport aangeduid als “marsroutes”. [1]
Bij de eerste “marsroute” berekent hij de waarde van de grond per 28 april 2020 door de totale getaxeerde waarde van € 525.000,- te verminderen met de vervangingswaarde van de opstal. Die laatste waarde heeft hij bepaald op basis van de Vastgoed Taxatiewijzer 2020 en het Bouwkostenkompas Woning- en Utiliteitsbouw 2020. De waarde van de grond komt dan uit op, afgerond, € 205.000,-, de waarde van de opstal op € 317.000,-
Bij de tweede “marsroute” berekent hij de waarde van de opstal per 28 april 2020 door de totale getaxeerde waarde van € 525.000,- te verminderen met de waarde van de grond.
Voor de waarde van de grond gaat hij uit van de Nota Grondbeleid 2019-2022 van de gemeente Lansingerland en van gerealiseerde transacties. De taxateur die destijds de waardebepaling van € 525.000,- heeft gegeven is uitgegaan van een kaveloppervlakte van 397 m2 perceelsgrootte. De deskundige komt tot een waarde van de grond van, afgerond, € 208.000,-.
Vervolgens heeft de deskundige het gemiddelde genomen van beide berekeningen. Dat komt uit op een waarde van € 318.500,- als waarde van de opstal en € 206.500 als waarde van de grond.
2.8.2
De deskundige beantwoordt de tweede vraag aldus dat geen sprake is van waardevermindering van perceel [perceelnummer01] per 1 januari 2018 als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan. Hij licht dat als volgt toe. Hij gaat ervan uit dat de gemeente Lansingerland een marktconform gronduitgiftebeleid voert. Er is volgens hem eerder sprake van een waardevermeerdering. Voorheen mocht het perceel in het geheel niet worden bebouwd; daarna wel, mits met een maatschappelijke bestemming/gebruik ten behoeve van “jeugdopvang”, waarbij niet expliciet is bepaald dat (woning)gebruik in de sociale sector zou moeten plaatsvinden. Zelfs indien het “maatschappelijk” gebruik niet meer mogelijk zou zijn en “teruggewijzigd zou moeten worden is er geen sprake van waardevermindering, omdat het perceel vroeger ook al niet mocht worden bebouwd.
2.8.3
De kantonrechter gaat uit van de getaxeerde waarde van € 525.000,- op de peildatum 28 april 2020. Die waarde stond tussen [eiser01] en [gedaagde01] vast en dat blijft zo.
Zij volgt [eiser01] dus niet in de aanpassingen op basis van de eigen correcties van de deskundige, die [eiser01] tot eisvermeerdering hebben gebracht.
Bij de bepaling van de waarde van de opstal is de deskundige in zijn eerste “marsroute” uitgegaan van een oppervlakte van het perceel van 203 m2. Dat heeft niet geleid tot een serieus verschil [2] met de uitkomst van de tweede marsroute, waarbij de deskundige is uitgegaan van de perceelsgrootte van 397 m2 die tussen partijen vaststaat.
[eiser01] en [gedaagde01] zijn het erover eens dat de oppervlakte van de opstal 98 m2 bedroeg en dat de vaststelling van de deskundige dat die 126 m2 bedroeg berust op een vergissing, omdat hij die oppervlakte heeft gemeten van een tekening voor een verbouwing die in feite nooit is uitgevoerd. [gedaagde01] heeft bezwaar tegen de door de deskundige via de eerste “marsroute” bepaalde waarde, omdat het uitgaan van de verkeerde oppervlakte volgens hem heeft geleid tot het gebruik van onjuiste referentiepanden.
2.8.4
De kantonrechter acht het niet ondenkbaar dat bij gebruikmaking van andere referentiepanden de uitkomst van de eerste “marsroute” anders zou zijn geweest.
Een deskundigenadvies moet worden geacht een optimale bijdrage te leveren aan een zo waarheidsgetrouw mogelijke beslissing van de rechter.
De kantonrechter verlangt daarom ingevolge het bepaalde in artikel 194 lid 5 Rv Pro. van de deskundige een herberekening te maken op basis van een oppervlakte van de opstal van
98 m2. Mocht het volgens de deskundige geen of nauwelijks verschil maken of wordt uitgegaan van 98 of 126 m2, dan ziet de kantonrechter graag een heldere en beknopte uitleg daarvan.
2.9
Op het aanvullend rapport van de deskundige zullen beide partijen,
uitsluitend over het hiervoor bedoelde punt, kunnen reageren.
uitsluitend over het hiervoor bedoelde punt, kunnen reageren.
2.1
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
1. beveelt de deskundige zijn rapport van 10 maart 2023 aan te vullen en toe te lichten als hiervoor bedoeld onder 2.8.4.;
2
draagt de deskundige opbinnen uiterlijk vier weken na de datum van dit vonnis een schriftelijk en ondertekend nader bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren;
draagt de deskundige opbinnen uiterlijk vier weken na de datum van dit vonnis een schriftelijk en ondertekend nader bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren;
3
draagt de griffier opeen afschrift van dit vonnis toe te zenden aan de deskundige;
draagt de griffier opeen afschrift van dit vonnis toe te zenden aan de deskundige;
4 bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van 13 juli 2023 om 13.30 uur voor conclusie na aanvullend deskundigenbericht
aan de zijde van [eiser01]op een termijn van vier weken;
aan de zijde van [eiser01]op een termijn van vier weken;
5 houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken.
37878