Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/4641
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Ridderkerk, verweerder.
Inleiding
Met het besluit van 24 februari 2022 (de WOZ-beschikking) met aanslagbiljetnummer [nummer] heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 344.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 30 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft
mr. J. Bax namens de gemachtigde van eiseres deelgenomen. De gemachtigde van verweerder is zonder kennisgeving niet verschenen.
Verweerder is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 18 april 2023 aan verweerder op het adres [postadres], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 19 april 2023 op voornoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op de juiste wijze en tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 307.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m² (inclusief aanbouw) met dakkapel en berging, op een perceel van 202 m² grond. Het bouwjaar is 1920.
Het verweerschrift
3. De gemachtigde van eiseres heeft zich ter zitting hardop afgevraagd of het verweerschrift in de onderhavige zaak al dan niet te laat is ingediend.
3.1.
De rechtbank heeft geconstateerd dat het verweerschrift op 17 november 2022 is ingediend. Het verweerschrift is op 18 november 2022 bij de rechtbank ingekomen. De rechtbank concludeert dat dit ruim tien dagen voor de zitting is. Zodoende is het verweerschrift tijdig ingediend.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Eiseres stelt dat verweerder de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd.
4.1.
Over de op de zaak betrekking hebbende stukken overweegt de rechtbank als volgt. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders als verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Er is niet gebleken dat hiervan in deze zaak sprake is. Daarnaast geldt dat, als eiseres van mening is dat de door verweerder in het taxatieverslag genoemde kenmerken onjuist zijn, en zij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiseres dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet te worden ingebracht. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De beroepsgrond slaagt niet.
De indexering
5. Eiseres stelt dat verweerder de wijze van indexering van de verkoopcijfers ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt.
5.1.
De rechtbank overweegt als volgt. In de bij het taxatierapport gevoegde waardematrix (de matrix) is te zien op welke manier de verkoopcijfers door verweerder zijn geïndexeerd. Daarnaast is bovenaan de matrix het indexatiepercentage opgenomen. Door eiseres is niet onderbouwd wat er aan de onderbouwing van verweerder ontbreekt. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatieverslag over, opgemaakt door [naam], en een daarbij gevoegde matrix. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 getaxeerd op € 344.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door een vergelijking met de verkooptransacties van de volgende drie vergelijkingsobjecten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats].
8. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en voorzieningenniveau voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De objecten liggen dicht bij elkaar in dezelfde wijk en zijn allemaal in het jaar 1920 gebouwd.
9. Eiseres stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Eiseres betoogt dat de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van een hoogspanningsmast ongunstiger is dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. De hoogspanningsmast zorgt namelijk voor hinder en zal potentiële kopers afschrikken. De factor ligging had voor de onroerende zaak daarom lager moeten worden vastgesteld. Verder stelt eiseres dat de onroerende zaak over eensteensmuren beschikt, waardoor geen extra isolatie kan worden aangebracht. Ten slotte betoogt eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met enkele gebreken van de onroerende zaak, te weten scheuren in de voorgevel en een dak dat aan vervanging toe is. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat daarom niet slechts een correctie naar beneden had moeten worden toegepast op de factor kwaliteit, maar ook op de factor onderhoud.
10. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De ligging van de onroerende zaak en van de vergelijkingsobjecten is vergelijkbaar, nu zij alle in de nabijheid van hoogspanningsmasten liggen. De rechtbank volgt eiseres dus niet in de stelling dat de ligging van de onroerende zaak ongunstiger is dan die van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiseres ook niet in haar stelling dat de factor onderhoud van de onroerende zaak op een 2 had moeten worden gesteld. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de onroerende zaak onderzocht en als gemiddeld (een 3) gewaardeerd. Daarbij is rekening gehouden met de door eiseres benoemde gebreken. Daarbij komt dat de vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode komen en dus vergelijkbaar geïsoleerd zullen zijn en vergelijkbare gebreken zullen hebben. Ten slotte geldt dat uit de matrix volgt dat de (gecorrigeerde) m²-prijs van de onroerende zaak € 2.481,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 2.712,- voor de vergelijkingsobjecten. Omdat de m²-prijs van de onroerende zaak lager ligt dan de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank mogelijke andere verschillen voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. Eiseres heeft in haar beroepsgronden verder geen specifieke onderbouwing gegeven voor de stelling dat verweerder onvoldoende rekening met verschillen heeft gehouden.
Het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel
11. Eiseres stelt dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten onrechte niet heeft berekend op grond van de modelmatige waardebepaling (de vergelijkingsmethode). Om die reden is volgens eiseres sprake van strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. Eiseres verwijst in dit kader naar CBB 10 juli 1973, AB 1973, 231.
11.1.
Verweerder stelt dat er door hem een juiste toepassing is gegeven aan de bepalingen van de Wet WOZ, een en ander in het licht van het door verweerder overgelegde taxatierapport. Verweerder betoogt te zijn uitgegaan van een systematische vergelijking. Volgens verweerder mocht hij daarbij volstaan met drie vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt dat er zodoende geen sprake is van een schending van enig rechtsbeginsel.
11.2.
De rechtbank volgt de stelling van eiseres niet. De door verweerder vastgestelde waarde is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op deze marktgegevens zijn vervolgens op systematische wijze correcties toegepast om zo rekening te kunnen houden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde daarmee wel degelijk op modelmatige wijze bepaald. Overigens schrijft de Wet WOZ voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak geen specifiek model voor. Gelet op het voorgaande is geen sprake van strijd met het verbod van willekeur dan wel het vertrouwensbeginsel. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiseres voorgestelde waarde.
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).