Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/3290
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaats 1], eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling,verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Met het besluit van 26 februari 2022 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 388.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 17 juni 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Bij brief van 20 juli 2022 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak ambtshalve verlaagd naar € 372.000,-.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft een nader stuk met een matrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 mei 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J. Bax, namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [naam 1].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021. In beroep stelt verweerder (uiteindelijk) dat de waarde € 372.000,- bedraagt. Omdat de door verweerder in beroep verdedigde waarde lager is dan de eerder vastgestelde waarde, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. Eiser voert aan dat ook de nader vastgestelde waarde te hoog is. Volgens hem is de waarde € 325.000,-. De rechtbank zal daarom hierna beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
2. De onroerende zaak is een geschakelde woning, met een gebruiksoppervlakte van 118 m², gelegen op een perceel van 250 m². Het bouwjaar is 1996.
De waardebepaling
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een matrix over van 2 mei 2023 opgemaakt door
[naam 2] en [naam 1]. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op
1 januari 2021 getaxeerd op € 392.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] in [plaats 2]. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen (overkapping, tuinhuis/blokhut, dakopbouw, (inpandige) garage, carport en aanbouw) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal vierkante meters woonoppervlakte om de prijs per vierkante meter van het vergelijkingsobject te bepalen.
4.1
Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m2-prijs van de onroerende zaak
€ 2.290,- bedraagt tegen een gemiddelde (gecorrigeerde) m2-prijs van € 2.405,- voor de vergelijkingsobjecten.
5. De vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten liggen alle in dezelfde wijk, hebben goed vergelijkbare gebruiksoppervlaktes en zijn alle tussen 1994 en 1996 gebouwd. Gelet op de matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
Ligging
6. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. De onroerende zaak ligt dichter bij de doorgaande weg, de Wethouder van der Veldenweg in Numansdorp, dan de vergelijkingsobjecten en heeft daarvan dus meer geluidsoverlast.
6.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor alle vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is uitgegaan van een gemiddelde ligging (factor 3). Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de Wethouder van der Veldenweg niet heel druk is en dat de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in dezelfde buurt liggen. Daarbij komt dat op grond van de matrix de WOZ-waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 392.000,-. Een mogelijke slechtere ligging is hierdoor al verdisconteerd in de door verweerder voorgestane WOZ-waarde van € 372.000,-.
Het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel
7. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met het verbod op willekeur heeft gehandeld door zich niet van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. Verweerder dient inzichtelijk te maken waarom de WOZ-waarde van de onroerende zaak afwijkt van de vergelijkingsobjecten. Eiser mag erop vertrouwen dat de waarde van de onroerende zaak modelmatig wordt vastgesteld. Nu dit niet is gebeurd, is er ook sprake van strijd met het vertrouwensbeginsel.
7.1.
De rechtbank volgt de stelling van verweerder dat de waarde is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op de marktgegevens zijn op systematische wijze correcties toegepast om zo rekening te kunnen houden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde daarmee wel degelijk op modelmatige wijze bepaald. Overigens schrijft de Wet WOZ voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak geen specifiek model voor. Eiser heeft geen feiten gesteld op grond waarvan sprake is van strijd met het verbod op willekeur en schending van het vertrouwensbeginsel.
Het gelijkheidsbeginsel
8. Naar aanleiding van het beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft verweerder de waarde naar beneden bijgesteld naar de laagste waarde van de door eiser aangedragen buurwoningen. Gelet daarop behoeft deze beroepsgrond geen nadere bespreking.
Conclusie
9. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de door hem voorgestelde WOZ-waarde van € 372.000,- per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is. Voor een verdere verlaging bestaat geen aanleiding.
10. Het beroep is gelet op het voorgaande gegrond.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,-, en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 372.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).