Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 10093131 CV EXPL 22-3658
datum uitspraak: 15 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] q.q.,in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van
[naam01],
[naam01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.A. Jansen,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.B. Evenboer.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 september 2022, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de brief van 10 januari 2023 van [eiseres01] met bijlage;
- het e-mailbericht van [gedaagde01] van 19 januari 2023, met bijlage.
1.2.
Op 2 februari 2023is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiseres01] , [naam01] , mr. L.A. Jansen, [gedaagde01] en mr. J.E. Evenboer.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen er samen uit te komen. Partijen hebben de kantonrechter op de rol van 13 april 2023 bericht dat zij er niet zijn uitgekomen en verzocht om vonnis te wijzen.
2..De beoordeling
2.1.
[naam01] (hierna: [naam01] ) is de vader van [gedaagde01] en eigenaar van de woning met erf en loods gelegen aan de [adres01] te [woonplaats03] (hierna: de woning). Sinds 2006/2007 is [gedaagde01] woonachtig in de woning. Volgens [eiseres01] betaalde [gedaagde01] in eerste instantie geen huur en woonde hij kosteloos in de woning. Zij stelt dat [naam01] met [gedaagde01] op enig moment in 2019, nadat het slechter ging met hun gezamenlijke bedrijf, een huurprijs is overeengekomen voor de woning van € 1.000,- per maand. Na het beëindigen van hun gezamenlijke bedrijf op 31 december 2020 hebben partijen volgens [eiseres01] nieuwe afspraken gemaakt over de huurprijs en is deze vastgesteld op € 1.250,- per maand. [eiseres01] stelt dat zij op basis van een volmacht van 18 februari 2021 in deze procedure optreedt als gevolmachtigde van [naam01] , omdat [naam01] leidt aan ernstige gezondheidsklachten, waaronder dementie. Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde01] een grote huurachterstand laten ontstaan. Daarnaast hebben [naam01] en [gedaagde01] volgens [eiseres01] afgesproken dat [gedaagde01] de woning zou verlaten als hij deze niet kon kopen, maar heeft [gedaagde01] de woning nooit verlaten.
2.2.
[eiseres01] vordert thans, kort gezegd, dat [gedaagde01] veroordeeld wordt om de woning te ontruimen en te verlaten en te bepalen dat de kosten van een eventuele ontruiming met behulp van de sterke arm van politie en justitie voor rekening van [gedaagde01] komen. Daarnaast vordert [eiseres01] dat [gedaagde01] veroordeeld wordt om aan [eiseres01] in haar hoedanigheid van gevolmachtigde te betalen een bedrag van primair € 12.550,- en subsidiair € 8.300,- aan huurachterstand over de periode van mei 2021 tot en met september 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten van primair € 900,50 en subsidiair € 790,-. Tevens vordert [eiseres01] dat [gedaagde01] veroordeeld wordt om de huurprijs van primair € 1.250,- en subsidiair € 1.000,- te betalen vanaf iedere maand na 1 september 2022 tot aan de dag van de ontruiming. [eiseres01] vordert ook dat [gedaagde01] wordt veroordeeld in de proceskosten en dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
2.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] verzocht haar eis te mogen vermeerderen met de vordering dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. [gedaagde01] heeft tegen deze eisvermeerdering bezwaar gemaakt. De eisvermeerdering wordt echter toegestaan, gelet op hetgeen daarover hierna onder 2.10 zal worden geoordeeld.
Volmacht
2.4.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde01] is dat [eiseres01] niet bevoegd is om namens [naam01] op te treden. [eiseres01] heeft echter een algehele notariële volmacht overgelegd van [naam01] van 18 februari 2021 waarin is opgenomen dat [eiseres01] [naam01] als eisende partij in rechte mag vertegenwoordigen, zodat hieruit de bevoegdheid van [eiseres01] blijkt.
De kantonrechter ziet, gelet op de in het geding gebrachte verklaringen van de notaris van 7 november 2022 en van de specialist-ouderengeneeskunde van 30 september 2022, onvoldoende redenen om te twijfelen aan de geldigheid van de volmachtverlening. De notaris heeft immers verklaard dat hij op basis van het gesprek dat hij met [naam01] heeft gehad over de volmachtverlening – in welk gesprek [naam01] antwoord kon geven op open vragen en zijn wensen duidelijk kon maken – geen redenen had om te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van [naam01] en de specialist-ouderengeneeskunde heeft na eigen onderzoek van [naam01] verklaard dat [naam01] beperkt wordt, maar voldoende in staat wordt geacht ten aanzien van het testament en levenstestament zijn vermogensrechtelijke belangen naar behoren te kunnen behartigen.
De door [gedaagde01] overgelegde verklaring van [naam02] van het Maasstad Ziekenhuis doet hier onvoldoende aan af. In deze verklaring staat dat [naam02] er ernstig aan twijfelt of [naam01] voldoende wilsbekwaam is voor het aangaan van grote financiële verplichtingen. Het geven van een volmacht is echter niet hetzelfde als het aangaan van grote financiële verplichtingen. Juist als iemand het aangaan van grote financiële verplichtingen niet meer kan overzien, ligt het in de rede om iemand te volmachtigen en dat heeft [naam01] ook gedaan.
De kantonrechter tekent hierbij nog aan dat het kennelijke standpunt van [gedaagde01] dat de – latere – onderhandse volmacht van 30 maart 2021 van [naam01] aan [naam03] , broer van [gedaagde01] , wel geldig is, moeilijk valt te rijmen met zijn standpunt ten aanzien van de eerdere notariële volmacht. Voor het overige wordt in die onderhandse volmacht niet teruggekomen op de notariële volmacht, zodat daaraan door die onderhandse volmacht niet wordt afgedaan.
2.5.
[gedaagde01] heeft nog aangevoerd dat de notaris het Stappenplan Beoordeling Wilsbekwaamheid ten behoeve van notariële dienstverlening (hierna: het Stappenplan) niet gevolgd zou hebben en dat daarom de volmacht niet geldig is. Volgens vaste rechtspraak van de tuchtrechter voor notarissen (bijvoorbeeld de beslissing van het gerechtshof Amsterdam van 10 april 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1201) komt het bij de beoordeling van de wilsbekwaamheid echter in eerste instantie aan op de eigen waarneming van de notaris, die daarvoor een redelijke beoordelingsvrijheid toekomt. Bij gerede twijfel aan de wilsbekwaamheid is in het algemeen verder onderzoek aangewezen en biedt het Stappenplan hiervoor een handreiking. In het Stappenplan staan indicatoren vermeld die aanleiding kunnen zijn voor een nadere beoordeling van de wilsbekwaamheid, waaronder dementie. Indien een notaris – ook al heeft hij kennis van het bestaan van één of meer indicatoren – geen aanleiding behoeft te hebben om te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van een cliënt, dan hoeft hij het Stappenplan niet te volgen. Of dit zo is, hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de indruk die de cliënt in het gesprek met de notaris maakt. De kantonrechter is van oordeel dat de notaris voldoende heeft toegelicht dat er, gelet op de vragenbeantwoording door [naam01] , geen reden was om te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van [naam01] Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter overigens ook geenszins de indruk gekregen dat [naam01] het niet eens is geweest met de aan [eiseres01] gegeven volmacht.
Huurprijs
2.6.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] de grondslag van haar vordering tot ontruiming gewijzigd. Primair heeft zij aan de gevorderde ontruiming ten grondslag gelegd dat [naam01] en [gedaagde01] het nooit eens zijn geworden over de huurprijs (één van de twee essentialia van de huurovereenkomst uit artikel 7:201 lid 1 BW), zodat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en [gedaagde01] daarom zonder recht of titel in de woning woont. Subsidiair, voor het geval geoordeeld wordt dat er wel een huurovereenkomst bestaat, stelt [eiseres01] dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door een huurachterstand van meer dan drie maanden te laten ontstaan en heeft [eiseres01] verzocht haar eis te mogen vermeerderen met de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde01] stelt zich echter op het standpunt dat een huurprijs van € 500,- is overeengekomen en dat deze nooit gewijzigd of verhoogd is. Gelet op het voorgaande is het eerst van belang vast te stellen of partijen een huurprijs zijn overeengekomen en zo ja welke. Daarna moet worden beoordeeld of eventueel sprake is van een overeengekomen huurverhoging.
2.7.
De kantonrechter is op basis van de verklaringen van [eiseres01] en [naam01] ter zitting van oordeel dat partijen in 2019 een huurprijs van € 500,- zijn overeengekomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] namelijk verklaard dat [gedaagde01] € 500,- aan huur wilde gaan betalen en dat [naam01] € 1.000,- wilde, waarmee [gedaagde01] het niet eens was. [naam01] heeft toen met [gedaagde01] afgesproken dat hij € 500,- per maand aan huur zou betalen – welke afspraak door [gedaagde01] niet wordt betwist – en [gedaagde01] “mocht aan deze huur wennen”. Daarna moest [gedaagde01] volgens [eiseres01] van [naam01] een huur van € 1.000,- per maand betalen: “Toen is [naam01] gaan zeggen dat het € 1.000,- moest worden. We zijn toen facturen gaan sturen van € 1.000,- (…) Op een gegeven moment wilde [naam01] [ [naam01] , toevoeging ktr] naar € 1.000,-.”
2.8.
Dat [naam01] na enige tijd de wens had om de huur te verhogen, dit ook aan [gedaagde01] heeft medegedeeld en daarvoor facturen is gaan verzenden, betekent echter niet dat nadien een hogere huurprijs van € 1.000,- is overeengekomen. Voor een overeenkomst is de instemming van beide partijen vereist en niet is gesteld of gebleken dat en hoe [gedaagde01] met deze huurverhoging heeft ingestemd. Instemming kan ook niet worden afgeleid uit het betaalgedrag van [gedaagde01] , waarbij komt dat partijen het erover eens zijn dat [gedaagde01] niet iedere maand de huur betaalde, maar dat hij de huur (en de eventuele achterstand) betaalde zodra hij geld had. Voorts is de huurovereenkomst met daarin een huurprijs van € 1.250,- die als productie 7 bij dagvaarding is overgelegd, niet door partijen ondertekend. [eiseres01] en [naam01] hebben ter zitting toegelicht dat deze huurovereenkomst is opgesteld omdat de andere zoon van [naam01] ( [naam03] ) het raar vond dat [gedaagde01] maar € 500,- aan huur per maand betaalde. Het bedrag van € 1.250,- is volgens [eiseres01] door [naam03] bepaald. Nu door [eiseres01] niet is gesteld dat en hoe [gedaagde01] met dat bedrag heeft ingestemd en [gedaagde01] dit heeft betwist, kan niet geoordeeld worden dat partijen het eens zijn geworden over deze huurverhoging. Evenmin is gebleken dat de huurprijs door indexatie of op andere wijze is verhoogd. De overeengekomen huurprijs is derhalve € 500,- per maand gebleven.
Geen recht of titel
2.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen bestond er overeenstemming tussen [naam01] en [gedaagde01] over de twee essentialia uit artikel 7:201 lid 1 BW, want er is een tegenprestatie overeengekomen en [naam01] heeft het gebruik van de woning aan [gedaagde01] verstrekt. Er is derhalve sprake van een huurovereenkomst, zodat de gevorderde ontruiming niet kan worden toegewezen op de grond dat [gedaagde01] zonder recht of titel in het gehuurde woont.
Tekortkoming en eisvermeerdering met ontbinding
2.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde01] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet op de huurprijs van € 500,- per maand moest [gedaagde01] over de maanden mei 2021 tot en met september 2022 een bedrag van € 8.500,- (17 maanden x € 500,-) aan huur betalen, terwijl uit het overzicht van [eiseres01] volgt dat [gedaagde01] in deze periode een bedrag van € 8.700,- heeft betaald. Van een huurachterstand is dus geen sprake. De kantonrechter constateert voorts dat [gedaagde01] ter zitting heeft kunnen reageren op het door de griffier vastgelegde verzoek tot eisvermeerdering van [eiseres01] en door die eisvermeerdering niet wordt benadeeld, nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst waarmee de eis is vermeerderd gelet op het voorgaande – en daargelaten wat er verder van zij – moet worden afgewezen. Nu de huurovereenkomst aldus in stand blijft, is er ook geen reden om de ontruiming op de subsidiaire grond toe te wijzen.
Afspraak verlaten woning
2.11.
Volgens [eiseres01] bestaat er ook een afspraak dat [gedaagde01] de woning zou verlaten als het hem niet zou lukken om deze aan te kopen. [gedaagde01] heeft deze afspraak echter betwist. Het had gelet hierop op de weg van [eiseres01] gelegen om deze afspraak nader te concretiseren en te onderbouwen, maar dat heeft ze niet gedaan. Ook uit de door [eiseres01] overgelegde e-mails van 14 november 2021 en 31 maart 2022 – wat daar verder van zij – volgt geen duidelijke afspraak en lijkt veeleer sprake van een optie voor [gedaagde01] : “Met de financiering rond te krijgen (…) ben je meer als 2 jaar bezig. De overdracht dient uiterlijk 1 januari 2022 plaats te vinden. De koopsom bedraagt € 500.000,-. Als je het niet lukt ben ik genoodzaakt het te verkopen aan een ander partij”, respectievelijk: “Het 1e kwartaal 2022 is alweer voorbij. Zoals afgesproken zou je zo snel mogelijk de financiering rond zien te krijgen (…). Als het niet op korte termijn gerealiseerd is gaat het huis in de verkoop. (1 mei 2022)”. Het enkele feit dat [gedaagde01] inderdaad voornemens was en, naar hij verklaarde, ook nog is om de woning te kopen, betekent niet dat hij ermee ingestemd heeft de woning te verlaten als dit hem niet zou lukken en te minder op welk moment hij dat dan zou doen. Er is daarom te weinig gesteld over deze afspraak om op grond daarvan een ontruiming te kunnen toewijzen.
Slotconclusie vorderingen
2.12.
Gelet op het voorgaande moeten de vorderingen worden afgewezen.
Proceskosten
2.13.
Gelet op de familierelatie tussen partijen, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3..De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken.
31688