Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/426
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juli 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. J.K. Lanser).
Inleiding
Met het besluit van 1 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 155.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 24 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep verwezen naar de meervoudige kamer en op 12 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder zijn ook [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] (taxateurs) verschenen.
Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 mei 2023, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 9 mei 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden.
Eiser en de gemachtigde van eiser hebben zich telefonisch afgemeld voor de zitting.
De eigenaar van de onroerende zaak, Stichting Woonbron, is in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan de procedure. Zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 150.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 64 m². Het bouwjaar is 1986.
Bevoegdheid heffingsambtenaar
3.1.
Eiser voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiser is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.2.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Er is - zoals verweerder in het verweerschrift terecht stelt - geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar [1] blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van Pro de Awb zoals door eiser gesteld geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 23 februari 2022, opgemaakt door [naam taxateur 3] met daarbij gevoegd een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 155.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in Rotterdam.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, gebruiksoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn portiekwoningen. De onroerende zaak is wel in een andere wijk gelegen dan de vergelijkingsobjecten. In het verweerschrift heeft verweerder in dit verband toegelicht dat in de wijk Heijplaat, waar de onroerende zaak ligt, geen vergelijkbare objecten zijn verkocht en dat daarom is gekozen voor vergelijkingsobjecten in de wijk Hoogvliet. Deze wijk is namelijk net als de wijk Heijplaat omgeven door industrie. Ook voor wat betreft bouwjaar zit er enig verschil tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn nieuwer (2000) en twee zijn ouder (1964) dan de onroerende zaak. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn van nabijgelegen woningen die qua bouwjaar zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Dit komt doordat omliggende woningen uit hetzelfde bouwjaar (net als de onroerende zaak) sociale huurwoningen van een woningcorporatie zijn die niet worden verkocht. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat wanneer geen vergelijkingsobjecten met nagenoeg hetzelfde bouwjaar beschikbaar zijn, vergelijkingsobjecten worden gekozen die zowel ouder als nieuwer zijn dan de onroerende zaak. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen.
7. Eiser stelt dat de verschillen in onderhoud en uitrusting (de rechtbank begrijpt: uitstraling) tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten onvoldoende in de WOZ-waarde naar voren komen. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Eiser heeft in zijn beroepsgronden geen onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening houdt met de verschillen in onderhoud en uitstraling tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
8.1.
Eiser voert aan dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de verouderde voorzieningen van de onroerende zaak. Zo zijn de kozijnen, de keuken en de cv-installatie zeer slecht. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling foto’s overgelegd.
8.2.
Uit de matrix blijkt dat verweerder alle VLOK-factoren (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten op een ‘3’ (gemiddeld) heeft gewaardeerd. Wat eiser heeft aangevoerd en aan foto’s heeft verstrekt maakt niet dat de staat van de voorzieningen en / of het onderhoud van de onroerende zaak als matig of slecht moet worden gekwalificeerd. Daarbij komt dat uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 2.422,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 2.622,- voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat een mogelijk matige of slechte staat van de voorzieningen en / of het onderhoud van de onroerende zaak daarmee voldoende verdisconteerd ligt in de WOZ-waarde.
9.1.
Eiser stelt dat de onroerende zaak slecht geïsoleerd is. Het energielabel is onbekend, maar zal gezien het bouwjaar niet goed zijn. Verweerder heeft hiermee onvoldoende rekening gehouden.
9.2.
De VLOK-factor ‘Kwaliteit’ is zowel voor de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten op een ‘3’ (gemiddeld) gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat de isolatie van de onroerende zaak slechter is dan van de vergelijkingsobjecten en dat verweerder dus geen aanleiding hoefde te zien om het kwaliteitsniveau van de onroerende zaak lager te waarderen. Eiser heeft de stelling dat de onroerende zaak een slechte isolatie heeft niet onderbouwd. Het is weliswaar zo dat twee van de vergelijkingsobjecten een recenter bouwjaar hebben dan de onroerende zaak (2000 ten opzichte van 1986), maar daar staat tegenover dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] een ouder bouwjaar hebben dan de onroerende zaak (1964 ten opzichte van 1986).
10. Het door eiser overgelegde taxatierapport van 29 juni 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In zijn taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 150.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan en op welke manier rekening is gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de objecten en de onroerende zaak. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.
11. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
12. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de onroerende zaak slechts aannemelijk hoeft te maken. Het waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap en het is niet vereist dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door verweerder. [3] Hieruit vloeit voort dat de juiste WOZ-waarde voor een onroerende zaak zich binnen een bepaalde bandbreedte beweegt. De door eiser voorgestelde WOZ-waarde van € 150.000,- ligt slechts 3,2 procent onder de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 155.000,-. De rechtbank is van oordeel dat deze waarden daarmee binnen dezelfde bandbreedte vallen en dat het dus maar de vraag is of het taxatierapport van eiser, als dit al gevolgd zou worden, tot de conclusie zou leiden dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Redelijke termijn
13.1.
Eiser heeft in het beroepschrift verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
13.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [4] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
13.3.
Het bezwaarschrift van 11 februari 2021 is op 15 februari 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en bijna vijf maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
14.1.
De rechtbank is van oordeel dat de overschrijding van de redelijke termijn in onderhavige zaak niet kan leiden tot het toekennen van een immateriële schadevergoeding als gevolg hiervan. In deze zaak is namelijk niet gebleken dat eiser een financieel belang heeft. Hierdoor is er sprake van bijzondere omstandigheden, waardoor geleden spanning en frustratie door belanghebbende niet wordt verondersteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
14.2.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat indien de redelijke termijn wordt overschreden, wordt verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, behoudens bijzondere omstandigheden. Van een bijzondere omstandigheid kan sprake zijn indien de procedure over een zeer gering financieel belang gaat. Uit jurisprudentie volgt dat een financieel belang van € 15,- of minder als een zeer gering financieel belang wordt aangemerkt. [5] In die gevallen kan de constatering dat de redelijke termijn is overschreden volstaan.
14.3.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak heeft invloed op de vaststelling van verschillende belastingen voor het jaar waarover de WOZ-waarde is vastgesteld, namelijk de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de grondbelasting van het waterschap. Deze belastingen komen echter voor rekening van de eigenaar van de woning. Omdat de onroerende zaak een (sociale) huurwoning betreft waarvan eiser de huurder is komen deze belastingen dus niet voor zijn rekening. De afvalstoffenheffing, die in hetzelfde besluit als de WOZ-beschikking aan eiser is opgelegd, is niet afhankelijk van de
WOZ-waarde van de onroerende zaak. Een verlaging van de WOZ-waarde kan eiser voor deze belasting dus geen financieel voordeel brengen. Eiser en de gemachtigde van eiser hebben een financieel belang in het beroepschrift niet toegelicht en zij waren ook niet op de zitting aanwezig om op dit punt een toelichting te geven, waardoor niet is gebleken dat de rechtbank met een financieel belang van eiser rekening moet houden. Ook het dossier biedt hiervoor geen aanknopingspunten.
14.4.
Het voorgaande maakt dat in deze zaak spanning en frustratie als gevolg van het tijdsverloop van de procedure niet wordt verondersteld. Uit het dossier blijken ook anderszins geen feiten en omstandigheden die maken dat moet worden aangenomen dat eiser spanning en frustratie heeft ondervonden als gevolg van het tijdsverloop in deze procedure.
15. Gelet op het bovenstaande wijst de rechtbank het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade af. De rechtbank volstaat met de vaststelling dat de redelijke termijn in deze zaak is overschreden (zie overweging 14.2).
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond en het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten, noch van enige wettelijke rente.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, voorzitter, mr. P. Vrolijk en mr. N. Boonstra, leden, in aanwezigheid van mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht)waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.