Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/660596 / KG ZA 23-539
Vonnis in kort geding van 14 juli 2023
in de zaak van
[eiser01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiser,
advocaat mr. H. Schuurbiers te Gorinchem,
tegen
[gedaagde01] .,
gevestigd te [vestigingsplaats01 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. B.J. Agteresch te Hardinxveld-Giessendam.
Partijen worden hierna [eiser01] en [gedaagde01] genoemd.
1.Waar gaat de zaak over?
1.1.
[eiser01] vordert opheffing van het op 16 mei 2023 gelegde conservatoire leveringsbeslag op een perceel waarvan hij eigenaar is. Deze vordering wordt afgewezen en de voorzieningenrechter licht dit als volgt toe.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 26 juni 2023, met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
- de pleitnota van [eiser01] ;
- de pleitnota van [gedaagde01] .
2.2.
Op 6 juli 2023 vond de mondelinge behandeling plaats.
3.De feiten
3.1.
[eiser01] is eigenaar van een perceel grond, kadastraal bekend gemeente [plaats01] , sectie [sectie01] , nummer [perceelnummer01] (hierna: ‘het perceel’). [eiser01] wil het perceel verkopen aan een derde.
3.2.
[gedaagde01] beheert en exploiteert onroerend goed. Enig bestuurder van [gedaagde01] is de heer. [naam01] (hierna: ‘ [naam01] ’).
3.3.
Op 20 februari 2023 hebben [eiser01] en [naam01] de volgende WhatsApp correspondentie gevoerd:
“[20-02-2023 15:55:24] [naam01] : Goede middag [eiser01] evt hele stuk kan ook een optie zijn ca 5000 m leg aan wat je er voor wilt hebben
[20-02-2023 16:09:53] [eiser01] Schelluinen: Ha [naam01] , daar moet ik heel goed over nadenken. Het is toch behoorlijk warme grond met het oog op de toekomst wat daar allemaal gebeurt. Dus voor alleen agrarische grondprijs gaat het niet weg.
[20-02-2023 17:47:31] [eiser01] Schelluinen: Over daar wonen kon je weleens gelijk krijgen maar een loods of schuur neerzetten zie ik zeker gebeuren. Met dat in gedachten lijkt mij 2 ton een redelijke vraagprijs.
[20-02-2023 18:56:49] [naam01] : 150
[20-02-2023 18:57:58] [eiser01] Schelluinen: Verschil delen op 175 en het is van jou”
3.4.
Op 26 maart 2023 stuurt [eiser01] een e-mail aan [naam01] met de volgende tekst:
“Beste [naam01] ,
(..)
We zijn inmiddels wel ruim een maand verder sinds ons vorige overleg, op 20 februari, aangaande het perceel en de prijs. Zoals ik je telefonisch ook al kenbaar maakte, heeft er zich inmiddels nog een geïnteresseerde gemeld. Deze kan en wil heel snel afronden. Dit is voor mij interessant, daar ik nu de knoop heb doorgehakt om afstand te doen van het perceel.
Ik wil je dan nu ook nog twee weken de tijd geven om af te ronden. Als er dan nog geen handtekeningen staan en geld bij de notaris is, wend ik mij tot de andere partij. In week 14, met inachtneming van goede vrijdag, moet het dus rond zijn.”
3.5.
[naam01] stuurt op 4 april 2023 de volgende e-mail aan [eiser01] :
“Goed avond [eiser01]
Hierbij de koop overeenkomst
Zou je hem kunnen onderteken als die accoord is dan kan ik hem door sturen en dan kunnen ze de overdacht zo snel mogelijk in gang zetten
Zal ik dan deze week al een voorschot over maken?”
3.6.
In de, bij de hiervoor genoemde e-mail gevoegde, concept-koopovereenkomst staat, voor zover van nu van belang, het volgende:
(..)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte bedraagt:éénhonderdvijfenzeventigduizend euro (€ 175.000,00)
(..)
notariële akte van levering
“Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van mr. [notaris01] , notaris gevestigd te [vestigingsplaats01 1] of zijn waarnemer op1 september 2023of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
(..)
betaling
Artikel 3
1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats vla het kantoor van de notaris.
2. Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag.(..)”
3.7.
Op 5 april 2023 sturen [eiser01] en [naam01] elkaar de volgende e-mails:
“Goedemorgen [naam01] ,
Bedankt voor je mail met de overeenkomst.
Eerste puntje is dat [naam02] en ik wel ook onder huwelijkse voorwaarden getrouwd zijn.
Ik treed dan ook alleen op als verkoper. Dit mag aangepast worden.
Verder zie ik eigenlijk geen gekke dingen.
In 10 b wordt natuurlijk wel gesproken over eventuele verontreiniging, maar in 14 dat we geen onderzoekplicht hebben vóór de overdracht.
Ik heb natuurlijk geen reden te denken dat de grond verontreinigd is, behalve dan dat er pony's op gemest hebben.
Ik laat nog even iemand meelezen hier. Je hoort zo snel mogelijk van mij of daar nog op- of aanmerkingen van komen.(..)”
“Goed morgen [eiser01]
Dat is goed, dan wacht ik wel even voor het aanpassen.
Onderzoek voor verontreiniging is zeker niet nodig,
Wacht wel even af
Ik ga er vanuit dat je de overdacht niet voor eind van de week zou moeten gebeurd zijn ,en dat je anders naar en ander partij gaat ! !
We gaan er zeker uit komen als de overeenkomst goed is zullen we hem eerst aan laten passen en dan als die goed is onder tekenen en
Terug sturen ,dan kunnen ze de overdacht in plannen.”
3.8.
Op 15 april 2023 berichten [eiser01] en [naam01] elkaar als volgt:
“Beste [naam01] ,
Hierbij wil ik je graag mededelen dat de door jou opgestelde overeenkomst door mij niet akkoord is.”
“Goede middag [eiser01] ,
Zou u voor ons op een rijtje kunnen zetten wat er niet klopt.
Dan kan ik dat aan de notaris doorgeven.
Wij vernemen het graag zo spoedig mogelijk!”
3.9.
[eiser01] stuurt op 2 mei 2023 het volgende e-mailbericht aan [naam01] :
“Beste [naam01] ,
Hierbij deel ik je mede dat de grond helaas niet aan jou verkocht zal worden.
Door bepaalde factoren in het proces heb ik een andere partij ook een kans gegeven aan de onderhandelingstafel te komen.
Daarmee ben ik vlot rond gekomen.”
3.10.
[eiser01] heeft het perceel voor € 175.000,00 verkocht aan Ham-Burger Vastgoed VII B.V. (hierna: ‘Ham-Burger’). Ham-Burger heeft de koopovereenkomst op 26 april 2023 getekend; [eiser01] op 2 mei 2023.
3.11.
Op 15 mei 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank op verzoek van [gedaagde01] verlof verleend voor het leggen van conservatoir leveringsbeslag van het perceel. Het beslag is op 16 mei 2023 gelegd.
4.Het geschil
4.1.
[eiser01] vordert opheffing van het conservatoir leveringsbeslag op het perceel, met veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van deze procedure.
4.2.
[eiser01] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van een summier ondeugdelijke vordering van [gedaagde01] , omdat tussen hen nog geen koopovereenkomst stand is gekomen. Weliswaar hebben zij overeenstemming bereikt over het te kopen object en de koopsom, maar over de andere essentiële elementen als betalingsdatum en -wijze, leveringsdatum, risicoverdeling en (uitsluiting van) aansprakelijkheden en de vastlegging van de afspraken in een schriftelijk contract, was nog geen overeenstemming bereikt. Ook een belangenafweging rechtvaardigt opheffing van het beslag, omdat [eiser01] het perceel aan een derde heeft verkocht. Als hij deze overeenkomst niet nakomt, verbeurt hij een boete en wordt hij aansprakelijk gesteld.
4.3.
[gedaagde01] voert als verweer aan dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er overeenstemming is bereikt over de essentialia de prijs, het object, het moment van levering en de wijze van betaling. [gedaagde01] betwist dat ook de risicoverdeling en (uitsluiting van) aansprakelijkheden en de vastlegging van de afspraken tot de essentialia behoren. Als nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, had [eiser01] een plicht tot door onderhandelen.
5.De beoordeling
5.1.
Opheffing van een beslag kan onder meer, maar niet uitsluitend, plaatsvinden als een van de in artikel 705 lid 2 Rv Pro genoemde gronden aanwezig is en een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt, en op grond van een, zelfstandige, belangenafweging.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij overeenstemming hebben bereikt over het object en de vraagprijs. Wat hen verdeeld houdt, is de vraag of andere elementen ook tot de essentialia van de koopovereenkomst behoren. Gelet op de correspondentie tussen partijen staat niet zonder meer vast dat de bodemrechter zal oordelen dat dit het geval is. [eiser01] heeft niet aannemelijk gemaakt dat onder meer de aspecten betalingsdatum en -wijze, leveringsdatum en (uitsluiting) van aansprakelijkheden (voor hem) essentieel waren. Dit blijkt niet uit de in 3.3 en 3.4 geciteerde correspondentie en heeft [eiser01] ook anderszins niet aannemelijk gemaakt.
5.3.
Voor het geval voornoemde aspecten wel tot de essentialia van de overeenkomst behoren, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. In de concept-koopovereenkomst is een leveringsdatum van 1 september 2023 of zoveel eerder opgenomen. Uit de begeleidende e-mail die [naam01] aan [eiser01] zond op 4 april 2023, volgt dat [naam01] de overdracht zo snel mogelijk in gang wil zetten en dat hij aanbiedt een voorschot aan [eiser01] te betalen. Een eerder voorstel van [naam01] om de koopsom in vijf termijnen te betalen, wat [eiser01] heeft afgewezen, was toen kennelijk niet meer aan de orde. Over de volgens [eiser01] essentiële punten tot spoedige levering en betaling van de koopsom bij levering, lijken partijen het dus eens te zijn. In dit verband is verder relevant wat [gedaagde01] stelt over exclusiviteit. Zij heeft de e-mail van 26 maart 2023 van [eiser01] opgevat als een opdracht om binnen twee weken na die datum alles geregeld te hebben en als dat niet zou lukken, dat [eiser01] dan met een andere partij in zee zou kunnen gaan. [gedaagde01] heeft aannemelijk gemaakt dat zij in die twee weken heeft gehandeld overeenkomstig de opdracht/de wens van [eiser01] . Zij stelt onbetwist dat zij op 27 maart 2023 de notaris heeft gebeld om de zaak in gang te zetten en heeft op 4 april 2023 een concept-koopovereenkomst aan [eiser01] gestuurd. Daarop volgt een reactie van [eiser01] dat hij, ten aanzien van de bodemverontreiniging, nog iemand laat meelezen met de overeenkomst, maar uit die reactie kan op geen enkele manier worden afgeleid dat de bepaling ten aanzien van eventuele verontreiniging niet akkoord is. Ook [naam01] heeft dit niet zo opgevat, omdat uit zijn e-mail van 15 april 2023 volgt dat hij in afwachting was van een nadere reactie van [eiser01] . Anderhalve week later bericht [eiser01] plotseling dat het concept niet akkoord is en, waar [gedaagde01] nog in de veronderstelling verkeerde dat [eiser01] de punten zou aandragen die voor hem niet akkoord waren, bericht [eiser01] [naam01] op 2 mei 2023 dat hij het perceel aan een ander, Ham-Burger, heeft verkocht waartoe al op 26 april 2023 de koopovereenkomst met [eiser01] is getekend. Gezien deze gang van zaken is het voorlopig oordeel dat [eiser01] de onderhandelingen met [gedaagde01] niet had mogen afbreken. Daarbij is betrokken dat [eiser01] niet heeft gesteld en onderbouwd dat en waarom de in de koopovereenkomst met Ham-Burger opgenomen bepaling op het punt van verontreiniging wezenlijk anders, voor hem gunstiger en overeenkomstig zijn wensen is. Daardoor is het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat op [eiser01] de verplichting rust om door te onderhandelen met [gedaagde01] . Van een summier ondeugdelijke vordering die opheffing van het beslag rechtvaardigt, is dus niet gebleken.
5.4.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Dat [eiser01] aanzienlijke schade lijdt als hij het perceel niet aan Ham-Burger kan leveren, heeft hij, vooralsnog, niet aannemelijk gemaakt. [eiser01] erkent dat Ham-Burger nog geen aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete. [eiser01] heeft tijdens de mondelinge behandeling wel een schadepost van rentelasten over een financiering van € 7.000.000,- genoemd, maar dat kan de voorzieningenrechter niet rijmen met de koopsom van het perceel van € 175.000,00. Dat [gedaagde01] volgens [eiser01] geen belang meer heeft bij de koop van het perceel, omdat het principeverzoek is afgewezen, is vooralsnog ook niet gebleken. [gedaagde01] stelt immers nog steeds, en ook om andere redenen, het perceel te willen kopen. Zij heeft bovendien een nieuw principeverzoek ingediend bij de gemeente, waarin zij tegemoetkomt aan de wensen van de gemeente.
5.5.
Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser01] wordt afgewezen.
5.6.
[eiser01] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam01] worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.079,00
€ 1.079,00
Totaal € 1.755,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 1.755,00,
6.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.3608/2009