Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9393868 VZ VERZ 21-14176
datum uitspraak: 10 augustus 2023
beschikking van de kantonrechter op het gezamenlijk verzoek ex artikel 96 Rv Pro van:
[verzoeker01],
wonende te [woonplaats01] ,
(mede)verzoeker,
gemachtigde: mr. I.J.M.I. Souren,
en
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
(mede)verzoekster,
gemachtigde: mrs. O.G. Tacoma en P.R. Mars.
De partijen worden hierna ‘ [verzoeker01] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de tussenbeschikking van 19 januari 2022 en de daarin genoemde processtukken;
- de tussenbeslissing van 8 februari 2023;
- de schriftelijke uitlating van [verzoeker01] ;
- de akte uitlating van Havensteder;
- de spreekaantekeningen van mrs. Tacoma en Mars.
1.2.
Op 14 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de gemachtigden van partijen verder besproken.
2..De verdere beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Tussen partijen geldt een aanbiedingsbeding op grond waarvan Havensteder de appartementen aan [adres01] en [adres02] en [adres03] te [plaats01] , wanneer deze leeg komen te staan en door Havensteder zullen worden verkocht, als eerste te koop moet aanbieden aan [verzoeker01] . De appartementen aan [adres01] en [adres03] (hierna: de appartementen) staan inmiddels al geruime tijd leeg. Tussen partijen was onder meer in geschil hoe de koopsom van de appartementen moet worden bepaald (als woon- of bedrijfsruimte) en of de Woningwet 2015 van toepassing is op de vervreemding van de appartementen.
2.2.
In de tussenbeschikking van 19 januari 2022 heeft de kantonrechter - kortgezegd - bepaald dat de appartementen een bedrijfsruimtebestemming hebben en ook als zodanig getaxeerd moeten worden voor de vaststelling van de koopsom. Ook heeft de kantonrechter bepaald dat de Woningwet 2015 van toepassing is op de vervreemding van de appartementen. Ten aanzien van de vraag wat de peildatum van de taxatie van de appartementen is, heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld om een aanvullend en meer concreet gemeenschappelijk verzoek te formuleren met betrekking tot de vraag of goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) is vereist.
2.3.
Partijen hebben vervolgens lange tijd geprobeerd om tot een minnelijke oplossing te komen. Dat is niet gelukt. In de tussenbeslissing van 8 februari 2023 heeft de kantonrechter een nieuwe mondelinge behandeling bepaald en partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over (i) r.o. 6.11 tot en met 6.13 van de tussenbeschikking van 19 januari 2022 en (ii) de vraag hoe zij de procedure wensen voort te zetten.
2.4.
Tijdens de mondelinge behandeling van 14 juni 2023 hebben partijen de kantonrechter verzocht om te beslissen op twee aanvullende vragen, naast de nog onbeantwoorde vraag over de peildatum van de taxatie. In deze beschikking komen dus de volgende drie vragen aan de orde:
Wanneer worden de bestuursbesluiten tot vervreemding van de appartementen geacht te zijn genomen?
Is goedkeuring van de AW vereist voor de vervreemding van de appartementen?
Wat is de peildatum voor de taxatie van de appartementen?
1.
De bestuursbesluiten tot vervreemding
De bestuursbesluiten tot vervreemding
2.5.
Van belang is wanneer een voldoende concreet besluit tot vervreemding van de appartementen is genomen door Havensteder (vgl. Hof Den Haag 21 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:30, r.o. 3.4).
2.6.
Havensteder heeft toegelicht dat haar bestuur periodiek (ieder jaar) een verkooplijst van onroerende zaken vaststelt. Volgens Havensteder moet het voorafgaande bestuursbesluit tot voorgenomen vervreemding (uitponding) genomen zijn vóór 2015 en is dat besluit vertaald in het aanbiedingsbeding uit 2008 (zie 2.5 van de tussenbeschikking). Daarin volgt de kantonrechter Havensteder niet. Dat licht zij hierna toe.
2.7.
Desgevraagd heeft Havensteder verklaard dat het uitpondingsbesluit waaraan zij refereert niet meer te achterhalen is. De kantonrechter kan dus niet vaststellen of voor 1 juli 2015 een voldoende concreet besluit tot vervreemding van de appartementen is genomen door Havensteder. Dat blijkt in ieder geval nergens uit. Daarbij komt dat in r.o. 6.10 van de tussenbeschikking al is overwogen dat de tot vervreemding strekkende bestuursbesluiten in ieder geval na de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 (1 juli 2015) moeten zijn genomen, omdat uit het aanbiedingsbeding volgt dat een tot verkoop strekkend besluit pas wordt genomen als de appartementen leeg zijn komen te staan (hetgeen eind 2016 respectievelijk medio 2018 is gebeurd).
2.8.
De kantonrechter volgt Havensteder ook niet in haar redenering dat het besluit tot vervreemding formeel nog moet worden genomen, omdat de overeenkomst strekkende tot overdracht van de appartementen nog niet tot stand is gekomen. Zoals ook blijkt uit rechtsoverweging 3.4 van het voornoemde arrest van het hof Den Haag wordt het bestuursbesluit tot vervreemding geacht te zijn genomen vóór de datum van de koopovereenkomst en vallen die besluiten niet samen.
2.9.
Volgens [verzoeker01] dateren de bestuursbesluiten tot vervreemding (in ieder geval) uit 2017 (voor [adres01]) en 2018 (voor de [adres03] ), omdat het bestuur van Havensteder jaarlijks opnieuw het besluit tot uitponding vaststelt en de appartementen op 31 mei 2017 respectievelijk in aansluiting op de huuropzegging per
29 juni 2018 formeel zijn aangeboden aan [verzoeker01] . Daarin volgt de kantonrechter [verzoeker01] . Uit het formeel aanbieden van de appartementen volgt dat Havensteder heeft besloten de appartementen daadwerkelijk te vervreemden. Op welke datum de besluiten precies zijn genomen, kan de kantonrechter aan de hand van de overgelegde stukken echter niet vaststellen.
29 juni 2018 formeel zijn aangeboden aan [verzoeker01] . Daarin volgt de kantonrechter [verzoeker01] . Uit het formeel aanbieden van de appartementen volgt dat Havensteder heeft besloten de appartementen daadwerkelijk te vervreemden. Op welke datum de besluiten precies zijn genomen, kan de kantonrechter aan de hand van de overgelegde stukken echter niet vaststellen.
2.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de eerste onder 2.3 geformuleerde vraag als volgt beantwoordt: het bestuursbesluit tot vervreemding van het appartement aan [adres01] wordt geacht te zijn genomen in 2017 en het bestuursbesluit tot vervreemding van het appartement aan de [adres03] wordt geacht te zijn genomen in 2018.
2.
Goedkeuring van de AW
Goedkeuring van de AW
2.11.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de bepalingen uit de Woningwet en het Btiv zoals die golden in 2017 en 2018 van toepassing zijn op de vervreemding van de appartementen (zie ook r.o. 6.8 van de tussenbeschikking).
2.12.
Artikel 27 van Pro de Woningwet is na de inwerkingtreding per 1 juli 2015 voor het eerst gewijzigd op 1 augustus 2020. Die wijziging heeft dus geen invloed op de vervreemding van de appartementen. In 2017 en 2018 luidde artikel 27 van Pro de Woningwet, voor zover van belang, als volgt:
“1. Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent:
a. het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan;
b. het vervreemden door de toegelaten instelling van aandelen in een dochtermaatschappij en
c. overdracht of overgang van de door de toegelaten instelling in stand gehouden onderneming dan wel een overwegend deel van die onderneming aan een derde.”
2.13.
Op grond van artikel 27 lid 1 sub a Woningwet Pro (oud) is de vervreemding van de appartementen in beginsel dus onderworpen aan de goedkeuring van de AW. In lid 1 wordt voor de uitzondering op deze regel verwezen naar het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: het Btiv).
2.14.
Artikel 24 van Pro het Btiv regelde tot 1 januari 2022 de uitzonderingen op het goedkeuringsvereiste van artikel 27 van Pro de Woningwet. De tekst van artikel 24 van Pro het Btiv is in de loop der tijd meermaals gewijzigd, maar in 2017 en 2018 was in ieder geval uitgezonderd van goedkeuring de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw met een maatschappelijke gebruiksbestemming zoals bedoeld in artikel 45 lid 2 sub d van Pro de Woningwet (sub e van artikel 24 Btiv Pro (oud)). Volgens de nota van toelichting van het Btiv kan daarbij onder meer worden gedacht aan het vervreemden van bedrijfsvastgoed (Staatsblad 2015, 231, p. 147).
2.15.
In de tussenbeschikking heeft de kantonrechter vastgesteld dat de appartementen moeten worden aangemerkt als bedrijfsruimte, omdat [verzoeker01] de appartementen uitsluitend ten behoeve van zijn tandzorgpraktijk mag gebruiken. In eigendom zullen dus bedrijfsruimtes worden overgedragen en geen woongelegenheden. Niet relevant is of de appartementen ten tijde van het vervreemdingsbesluit als woning werden gebruikt (zie r.o. 3.11 van het voornoemde arrest van het hof Den Haag). De appartementen kwalificeren naar het oordeel van de kantonrechter ook niet als een gebouw zoals bedoeld in artikel 24 van Pro het Btiv (oud). Het zijn immers afzonderlijke appartementen die worden vervreemd en niet een heel gebouw, nog daargelaten dat geen van partijen heeft gesteld dat op de appartementen een maatschappelijke gebruiksbestemming rust.
2.16.
Het voorgaande betekent dat de voornoemde uitzonderingsgrond van toepassing is en de vervreemding van de appartementen niet is onderworpen aan de goedkeuring van de AW. De kantonrechter zal hierna dienovereenkomstig beslissen.
3.
Peildatum voor taxatie
Peildatum voor taxatie
2.17.
Hiervoor is vastgesteld dat voor de vervreemding van de appartementen geen goedkeuring van de AW vereist is. Dat betekent dat voor de taxatierapporten van de appartementen niet de eisen van artikel 9 Rtiv Pro (oud) (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 gelden. Zoals de kantonrechter al in r.o. 6.11 van de tussenbeschikking heeft geoordeeld, is in dat geval de peildatum in de taxatierapporten van MakelaarsPunt leidend. Uit pagina 3 van de rapporten van 8 oktober 2018 (bijlage 16b bij het gezamenlijk verzoekschrift) en 9 oktober 2018 (bijlage 16a bij het gezamenlijk verzoekschrift) volgt dat de waardepeildatum voor de appartementen 23 juli 2018 is. De kantonrechter zal hierna dienovereenkomstig beslissen.
Proceskosten
2.18.
Gelet op het verzoek van partijen, zal de kantonrechter bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt en dat zij beiden de helft van het griffierecht moeten betalen.
3..De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende op basis van artikel 96 Rv Pro
3.1.
bepaalt dat het bestuursbesluit tot vervreemding van het appartement aan [adres01] wordt geacht te zijn genomen in 2017 en het bestuursbesluit tot vervreemding van het appartement aan de [adres03] wordt geacht te zijn genomen in 2018;
3.2.
bepaalt dat geen goedkeuring van de AW vereist is voor de vervreemding van de appartementen;
3.3.
bepaalt dat de waardepeildatum voor de taxatie van de appartementen 23 juli 2018 is;
3.4.
bepaalt dat [verzoeker01] en Havensteder ieder een bedrag van € 42,50 aan griffierecht verschuldigd zijn en verder de eigen kosten dragen.
Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
49039