Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/5430
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 26 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.000.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 september 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2022.
Eiser is daar verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verder is taxateur [naam 1] namens verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en bedraagt deze € 933.000-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met als bouwjaar 1992, gelegen op een perceel van 1.620 m². De onroerende zaak heeft verder vier dakkapellen en aan de voor-en achterzijde een uitbouw.
In eerste instantie waren partijen het niet eens over de inhoud van de woning, maar ter zitting heeft eiser verklaard zich te kunnen vinden in de door verweerder berekende (totale) inhoud van 773 m², waarvan 66 m³ aanbouw aan de achterzijde en 14 m² aanbouw aan de voorzijde. De rechtbank gaat hier dan ook vanuit.
3. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat voor hem onduidelijk is hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen, op welke manier gewaardeerd wordt en met welke verschillen allemaal rekening wordt gehouden. Een voorlichtingsfilmpje hierover op de website van verweerder geeft andere informatie dan wat nu in beroep door verweerder wordt gesteld.
3.1
De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
Waar het dan in elke fase om gaat, nu in beroep, maar ook al eerder, is of verweerder aannemelijk maakt of de waarde van in dit geval € 1.000.000,- niet te hoog is, aan de hand van verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare andere woningen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Daarbij moet verweerder ook voldoende rekening houden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank weet niet wat er in de film op de website van verweerder wordt of werd gezegd, maar dit is waar het om draait.
Hierbij geldt ook dat iedere waardebepaling voor een belastingjaar op zichzelf staat en los van de WOZ-waarden van andere jaren. Hoewel de rechtbank begrijpt dat de stijging en daling van de waarde in vergelijking met andere jaren vragen bij eiser oproept, betekent dit niet dat de waarde voor dit jaar onjuist is vastgesteld. Zoals gezegd, waar het om gaat is dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. In het algemeen mag verweerder bij de waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum tot een jaar ná de waardepeildatum van, in dit geval, 1 januari 2020.
4. Om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld,
verwijst verweerder naar een door taxateurs [naam 1] en [naam 2] opgestelde matrix en de daarbij gevoegde verkoopinformatie van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten.
5 In de matrix onderbouwt verweerder de waarde met een vier verkoopcijfers, [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. Deze objecten liggen allemaal in Bleiswijk en zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
Volgens eiser zijn [adres 2] en [adres 3] niet vergelijkbaar met de onroerende zaak, omdat deze uit een ander marktsegment komen. De rechtbank kan eiser hierin volgen, maar vindt de uitstraling van [adres 2] en [adres 3] wel vergelijkbaar met de onroerende zaak. Aan de andere kant wijken ze wat betreft perceeloppervlakte erg af van de onroerende zaak. Deze twee vergelijkingsobjecten vindt de rechtbank daarom al met al onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak.
Maar ook als deze twee verkoopcijfers buiten beschouwing gelaten worden, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 1.000.000,- niet te hoog is. [adres 4] en [adres 5], die geschikt zijn om de waarde te onderbouwen, hebben een voor het woongedeelte gemiddelde waarde per m³ van € 678,- (635+721 /2), terwijl bij de onroerende zaak is uitgegaan van een waarde per m² van € 691,-, maar die is hoger vanwege de betere kwaliteit (cijfer 4) van de onroerende zaak. Een hogere waarde van € 13,- per m², vindt de rechtbank reëel.
[adres 4] heeft ook cijfer 4 (goed) voor kwaliteit en daarmee rekening houdend is de waarde van [adres 4] € 757,- per m², (een stuk) hoger dus dan bij de onroerende zaak.
6. Ook los van de matrix vindt de rechtbank dat de verkopen van [adres 4] en Hoekeinseweg 18 onderbouwen dat een waarde van € 1.000.000,- niet te hoog is.
[adres 5] is (geïndexeerd naar 1 januari 2020) voor afgerond € 913.000,- verkocht. De inhoud is zo goed als gelijk met de onroerende zaak, maar het perceel van de onroerende zaak is groter (1.297 m² om 1.620 m²). Weliswaar is [adres 5] in een mindere staat dan de onroerende zaak, maar daar staat tegenover dat de onroerende zaak een grote aanbouw van 66 m³ aan de achterkant heeft en ook aan de voorkant is een aanbouw van 14 m³, wat tot een grotere woonruimte leidt. Al met al, vindt de rechtbank een waarde van € 1.000.000,- voor de onroerende zaak dan niet te hoog.
[adres 4] is geïndexeerd naar 1 januari 2020 voor afgerond € 943.000,- verkocht. Weliswaar is de woning wat groter dan die van de onroerende zaak (735 m³ om 693 m³) en heeft deze woning een weidser uitzicht, maar het perceel van de onroerende zaak is meer dan twee keer zo groot (788 m² om 1.620 m²) en de onroerende zaak heeft, zoals gezegd, aan de voorkant en achterkant een uitbouw, wat de woonruimte groter maakt, terwijl kwaliteit en onderhoud gelijk zijn. De rechtbank is, alles tegen elkaar afwegend, van oordeel dat dit verkoopcijfer onderbouwt dat een waarde van € 1.000.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is.
7. De conclusie is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.
8. Het beroep is daarom ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. van Spengen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 24 januari 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).