Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/5495
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 februari 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: [naam 2].
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 18 januari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 190.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 september 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2022.
Namens eiser is [naam 3] verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en taxateur [naam 4].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 181.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is tussenwoning uit 1961 met een oppervlakte van 103 m², gelegen op een perceel van 139 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder in eerste instantie op 8 augustus 2022 een taxatierapport van [naam 5] van 2 december 2021 overgelegd.
Vervolgens heeft verweerder op 21 september 2022 (om 17.38 uur) een nader, aanvullend taxatierapport overgelegd van 20 september 2022.
Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat dit aanvullende rapport buiten beschouwing moet blijven, omdat het (te) kort voor de zitting is binnengekomen, waardoor hij zich niet goed heeft kunnen voorbereiden.
Verweerder heeft verklaard dat hij pas op 14 september 2022 een uitnodiging voor de zitting van 29 september 2022 heeft ontvangen. Daarom is het niet gelukt om binnen tien dagen voor de zitting aanvullende stukken in geding te brengen.
5.1
De rechtbank is in zijn algemeenheid van oordeel dat het voor een goede rechtspleging wenselijk is dat een dossier tijdig volledig is, met een verweerschrift en (indien van toepassing) een taxatierapport en een reactie daarop van belanghebbende, zodat voorkomen wordt dat partijen elkaar en de rechtbank in een (zeer) laat stadium van de behandeling van een zaak nog met nieuwe standpunten en/of nieuwe stukken confronteren.
Per geval moet worden bekeken of een laat ingediend processtuk meegenomen kan worden in de beoordeling.
5.2
Nadat voor de zitting van 29 september 2022 zaken uitgevallen waren, heeft de rechtbank in overleg met beide partijen, onder meer deze zaak in een laat stadium alsnog op de zitting gepland. Daarbij heeft de rechtbank zaken uitgezocht waarin al een verweerschrift en taxatierapport aanwezig waren Verweerder heeft hiermee ingestemd en daarbij niet aangegeven dat hij nog nadere stukken wilde indienen.
Verweerder heeft vervolgens nog een taxatierapport ingediend, waarin bij de onderbouwing van de waarde een vergelijkingsobject, dat in het eerdere taxatierapport van 2 december 2021 werd gebruikt, weggelaten en heeft drie nieuwe vergelijkingsobjecten toegevoegd.
De rechtbank vindt – de omstandigheden en belangen van beide partijen afwegend – dat eiser door het acht dagen voor de zitting inbrengen van een bijna geheel nieuw taxatierapport zodanig in zijn belangen is geschaad, dat de rechtbank dit taxatierapport niet bij haar beoordeling betrekt.
6. De rechtbank zal daarom aan de hand van het taxatierapport van 2 december 2021 beoordelen of verweerder slaagt in zijn bewijslast.
7. Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
De rechtbank vindt deze objecten goed bruikbaar in de waardering, omdat deze vlakbij de onroerende zaak liggen, net als de onroerende zaak tussenwoningen zijn, van hetzelfde bouwjaar zijn en ook heel goed vergelijkbaar zijn wat inhoud en perceeloppervlakte betreft.
Eiser bestrijdt de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten ook niet, maar voert aan dat bij het object [adres 3] de voorzieningen en het onderhoud ten onrechte als matig worden bestempeld. Dit is juist het geval bij de onroerende zaak, maar daar stelt verweerder de voorzieningen en het onderhoud ten onrechte op gemiddeld, aldus eiser.
De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. Hoewel uit de door eiser overgelegde foto’s volgt dat de onroerende zaak er enigszins gedateerd uitziet en wat gebreken heeft, zoals een scheur in de voorgevel en een zichtbare gasleiding bij de trap, vindt de rechtbank dit niet zodanig dat de staat van onderhoud daardoor als matig moet worden gekwalificeerd. Dat de keuken 15 jaar oud is en er een gaskachel aanwezig is, betekent op zich zelf nog niet dat de voorzieningen van de onroerende zaak op matig moeten worden gezet.
Dat bij [adres 3] voorzieningen en onderhoud niet matig, maar gemiddeld zijn, voert eiser pas ter zitting aan. Een onderbouwing hiervoor ontbreekt ook, zodat de rechtbank uitgaat van de kwalificaties hiervoor zoals door verweerder aangehouden.
8. Eiser voert verder aan dat de verkoop van [adres 4] niet op de vrije markt tot stand is gekomen, maar gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door verweerder, maakt hij dat niet aannemelijk. Stukken waaruit dit blijkt heeft eiser namelijk niet in geding gebracht en een andere onderbouwing ontbreekt.
9. Uit de verkopen van [adres 2], [adres 3] en [adres 4] volgt een gemiddelde verkoopprijs op de waardepeildatum van (afgerond) € 197.000,-, dus ruim boven de vastgestelde waarde, waarbij ook nog de voorzieningen en het onderhoud van [adres 3] matig zijn en [adres 3] en [adres 4] een wat kleiner woonoppervlak hebben.
[adres 3] is als buurwoning wat ligging betreft het beste vergelijkingsobject en deze is op de waardepeildatum voor € 8.000,- minder dan de vastgestelde waarde verkocht, maar rekening houdend met het verschil in onderhoud en voorzieningen en het iets kleinere woonoppervlak, onderbouwt deze verkoop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat bij de onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst, zoals eiser ter zitting heeft gesteld, vindt de rechtbank bij een verschil van 5 m² niet in de rede liggen.
[adres 2] heeft hetzelfde woonoppervlak en perceeloppervlak en is ook wat VLOK-factoren helemaal gelijk aan de onroerende zaak en heeft op de waardepeildatum een verkoopprijs van € 212.000,-. Ook [adres 4] heeft een verkoopprijs die hoger ligt dan de vastgestelde waarde.
De slotsom is dan dat verweerder hiermee aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Het eigen verkoopcijfer en de vraag of dit al dan niet op de vrije markt tot stand is gekomen, is dan niet meer van belang.
10. Eiser heeft in bezwaar een taxatierapport overgelegd. Voor zover eiser hier nog naar verwijst in beroep, doet dit aan het voorgaande niet af.
In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 174.000,-, maar een toelichting hoe deze waarde vanuit de in het taxatierapport genoemde verkopen [adres 2], [adres 3] en [adres 5] is te herleiden, ontbreekt. Bovendien zijn [adres 2] en [adres 3] door verweerder ook als vergelijkingsobject gebruikt en daarover heeft de rechtbank hiervoor al geoordeeld dat deze de beschikte waarde van € 190.000,- onderbouwen.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 3 februari 2023.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).