Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/5547
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
gemachtigde: mr. B. de Jong,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 26 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 249.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 september 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2022.
Eiser is, zoals vooraf telefonisch door zijn gemachtigde aangekondigd, niet ter zitting verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verder is taxateur [naam 1] namens verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en bedraagt deze € 242.000-. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar een taxatierapport van Avix van 1 november 2021. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning uit 1976 met een inhoud van 429 m³, gelegen op een perceel van 149 m². De onroerende zaak bevat verder een vrijstaande berging en heeft twee dakkapellen.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een door taxateurs [naam 1] en [naam 2] opgestelde matrix en de daarbij gevoegde verkoopinformatie van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten.
5. Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] en [adres 4].
De rechtbank vindt deze objecten zeer geschikt om de waarde te onderbouwen, omdat deze dichtbij de onroerende zaak liggen, dezelfde inhoud hebben, van hetzelfde bouwjaar en type zijn en ook een matige kwaliteit hebben, net als de onroerende zaak. Tot slot zijn de vergelijkingsobjecten net als de onroerende zaak tussenwoningen en zijn ze allemaal binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht.
In het taxatierapport van eiser worden deze objecten ook gebruikt.
6. Uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten volgt voor de inhoud van de woning een waarde per m³ van € 535,-. Toegepast op de onroerende zaak leidt dit tot een waarde van € 267.000, beduidend hoger dan de vastgestelde waarde. Verweerder slaagt daarom in zijn bewijslast.
Omdat er bijna geen verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, is het ook mogelijk om de geïndexeerde verkoopprijzen direct als onderbouwing te gebruiken en dan wordt uitgekomen op een gemiddelde verkoopprijs van € 254.000,- (€ 268.000,- + € 243.000,- + € 253.000,-/3). Ook hieruit volgt dat een waarde van € 249.000,- niet te hoog is, temeer nu de vergelijkingsobjecten een kleiner perceel hebben (118 m², tegen 149 m² van de onroerende zaak).
7. Het taxatierapport van eiser doet hier niet aan af. In dat rapport wordt een zestal vergelijkingsobjecten gebruikt, waaronder dus de drie die verweerder gebruikt, maar deze zijn geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2021, terwijl het hier gaat om waardepeildatum 1 januari 2020. Bovendien is niet inzichtelijk hoe vanuit de zes genoemde verkoopprijzen, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, een waarde van € 242.000,- is te herleiden. De verkoopprijzen lijken eerder een hogere waarde te bevestigen, omdat alle genoemde verkoopprijzen boven de vastgestelde waarde liggen. De uitleg ontbreekt waarom dan toch op een lagere waarde wordt uitgekomen.
Daar komt tot slot nog bij dat [adres 5] meer dan een jaar na de waardepeildatum is verkocht (op 26 februari 2022) en daarom niet bruikbaar is in de vergelijking.
8. De conclusie is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. van Spengen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 24 januari 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).