Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 10421140 VZ VERZ 23-3974
Uitspraak: 6 juli 2023
Beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
1.[verzoeker 1] ,
gevestigd te Rotterdam,
2. [verzoeker 2],
wonende te Rotterdam,
3. [verzoeker 3],
wonende te Rotterdam,
verzoekers,
gemachtigde: mr. J. Slager,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Rotterdam,
zetelend te Rotterdam,
verweerster,
gemachtigde: mr. S.M. Conijnenberg.
Verzoekers zullen hierna gezamenlijk “ [verzoeker 1] ” worden genoemd en afzonderlijk “ [verzoeker 1] ”, “ [verzoeker 2] ” en “ [verzoeker 3] ”. Verweerster zal “de gemeente” worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties;
- het verweerschrift, met producties;
- de brief van 15 juni 2023 aan de zijde van [verzoeker 1] , met aanvullende producties.
1.2.
Op 22 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Namens [verzoeker 1] zijn verschenen de gemachtigde mr. J. Slager en mr. I. Kamans. Namens de gemeente zijn verschenen de heer [persoon A] (accountmedewerker algemeen vastgoed) en de heer [persoon B] (assetmanager vastgoed), bijgestaan door de gemachtigde mr. S.M. Conijnenberg.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 april 2001 huurt [verzoeker 1] van de gemeente de bedrijfsruimte (begane grond) aan de [adres 1] in Rotterdam. In deze bedrijfsruimte heeft [verzoeker 1] jarenlang een snookercentrum (horeca-inrichting) geëxploiteerd.
2.2.
In de huurovereenkomst zijn, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“ (…)
ARTIKEL 5 Bestemming
5.1.
De huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken als snookercentrum en dient het gehuurde als zodanig in te richten en ingericht te houden.
5.2.
Het is de huurder verboden zonder voorafgaandeschriftelijketoestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven of de inrichting of gedaante daarvan geheel of gedeeltelijk te veranderen.
(…)
ARTIKEL 6 Gebruik
6.1.
De huurder zal het gehuurde zorgvuldig en overeenkomstig de aard en bestemming en met inachtneming van bestaande zakelijke rechten gebruiken, waarbij hij zich tevens verplicht om zijn bedrijf uit te oefenen op een wijze zoals een goed huurder betaamt.
6.2.
Het risico voor het verkrijgen van de benodigde publiekrechtelijke vergunningen en/of ontheffingen voor de uitoefening van het bedrijf van de huurder, alsmede het voldoen van het gehuurde aan de daarvoor gestelde of te stellen eisen, berust bij de huurder.
(…)
ARTIKEL 7 Onderhuur
Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in huur over te doen, in gebruik te geven of anderszins beschikbaar te stellen, tenzij met voorafgaandeschriftelijketoestemming van de verhuurder.
(…)”
2.3.
Sinds 1 april 2004 huren [verzoeker 2] en [verzoeker 3] van de gemeente een bedrijfsruimte (kelderruimte) aan de [adres 2] in Rotterdam.
2.4.
Bij besluit van 22 februari 2013 is een exploitatievergunning verleend voor de horeca-inrichting voor de duur van vijf jaar.
2.5.
Op 16 februari 2018 heeft [verzoeker 1] vernieuwing van de reguliere exploitatievergunning en een voorlopige exploitatievergunning aangevraagd. De voorlopige vergunning is aangevraagd, omdat de aanvraag voor een reguliere vergunning door [verzoeker 1] te laat is ingediend.
2.6.
De exploitatie van de horeca-inrichting is door [verzoeker 1] gestaakt vanaf 22 februari 2018.
2.7.
Bij besluit van 23 februari 2018 heeft de gemeente de voorlopige vergunning geweigerd, omdat er een zogenoemde Bibob-procedure liep vanwege een strafzaak tegen [verzoeker 3] .
2.8.
Bij e-mail van 11 december 2018 heeft [verzoeker 1] de vergunningaanvraag ingetrokken.
2.9.
Per brief van 2 augustus 2019 heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat sprake is van toerekenbare overtredingen c.q. toerekenbare tekortkomingen van de huurovereenkomst. De gemeente kondigt aan dat zij een gerechtelijke procedure zal opstarten om tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde te komen.
2.10.
Per e-mail van 30 augustus 2019 heeft de gemachtigde van [verzoeker 1] op deze brief gereageerd en gesteld dat er geen gronden zijn om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde.
2.11.
Op 23 juli 2020 is [verzoeker 3] door de rechtbank Rotterdam in de strafzaak (parketnummer 10/996504-14) vrijgesproken van alle verdenkingen tegen hem.
2.12.
Bij brief van 27 januari 2021 heeft de gemeente de huurovereenkomsten voor de bedrijfsruimten aan de [adres 2] en [adres 1] in Rotterdam opgezegd tegen 31 januari 2023 en tegen deze datum de ontruiming aangezegd. In deze brief staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Zoals bij u bekend is de Gemeente, dan wel de door haar geselecteerde partij, voornemens om over te gaan tot herontwikkeling van het gebouw waartoe Gehuurde [adres 2] en [adres 1] behoren in verband waarmee voornoemde Huurovereenkomsten [adres 2] en [adres 1] dienen te eindigen. De beoogde herontwikkeling brengt namelijk met zich mee dat (de plaats en functie van) het Gehuurde [adres 2] en [adres 1] zodanig wijzigen waardoor voortzetting van de Huurovereenkomst niet mogelijk is. Dit is recent aan de heer [persoon C] in een persoonlijk gesprek toegelicht. Ten behoeve van deze herontwikkeling zal overigens ook het op het Gehuurde rustende bestemmingsplan aangepast worden, in verband waarmee beide huurovereenkomsten eveneens dienen te eindigen.
Daarnaast heeft de Gemeente moeten constateren dat de verplichtingen uit de Huurovereenkomst [adres 1] niet worden nageleefd. Dit houdt onder meer verband met het feit dat het Gehuurde (reeds geruime tijd) in strijd met de overeengekomen bestemming wordt gebruikt als opleidingscentrum en de huurtermijnen telkens niet tijdig betaald worden. Recent was er wederom een huurachterstand van drie maanden, ter hoogte van EUR 25.830,84.
Alhoewel u deze na het eerder genoemde gesprek alsnog heeft voldaan, neemt dat niet mee dat daarmee de tekortkoming ongedaan is gemaakt. Tot slot heeft u het Gehuurde in gebruik gegeven dan wel onderverhuurd aan [naam vereniging] , zonder dat de Gemeente hiervoor de benodigde toestemming is verleend. Voornoemde tekortkomingen brengen mee dat u zich niet als goed huurder gedraagt en rechtvaardigen daarnaast een ontbinding. De Gemeente behoudt zich hier alle rechten voor.
Evenwel zeg ik in verband met het voorgaande namens de Gemeente alvast de Huurovereenkomst [adres 2] en Huurovereenkomst [adres 1] op tegen 31 januari 2023. Tegen dezelfde datum zeg ik eveneens de ontruiming aan. (…)”
2.13.
De door [verzoeker 1] op 4 of 5 februari 2021 aangevraagde exploitatievergunning en drank- en horecawetvergunning is bij besluit van 9 maart 2021 door de burgemeester van Rotterdam geweigerd. [verzoeker 1] heeft hiertegen bezwaar en beroep ingesteld. Op 11 juli 2022 heeft de rechtbank Rotterdam, sector bestuursrecht, het beroep van [verzoeker 1] ongegrond verklaard (zaaknummer ROT 21/5355). [verzoeker 1] heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Raad van State.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoeker 1] verzoekt op grond van artikel 7:230a BW de termijn waarbinnen de ontruiming van de door [verzoeker 1] gehuurde bedrijfsruimten moet plaatsvinden te verlengen met een periode van een jaar, tegen betaling van de thans tussen partijen geldende huurprijs. Voor het geval het verzoek van [verzoeker 1] wordt afgewezen, verzoekt [verzoeker 1] bij de vaststelling van het ontruimingstijdstip haar een redelijke termijn te gunnen voordat de ontruiming dient plaats te vinden. [verzoeker 1] verzoekt de gemeente te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[verzoeker 1] heeft daarbij, samengevat weergegeven, het volgende naar voren gebracht. De belangen van [verzoeker 1] om de gehuurde bedrijfsruimten te kunnen gebruiken wegen zwaarder dan het belang van de gemeente om vrijelijk te kunnen beschikken over de bedrijfsruimten. De gemeente heeft niet aannemelijk gemaakt dat de beoogde herontwikkeling realistisch is en op korte termijn zal plaatsvinden. Voor een snookercentrum is geen vervangende bedrijfsruimte beschikbaar. [verzoeker 1] betwist dat zij de uit de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] voortvloeiende verplichtingen niet zou hebben nageleefd. [verzoeker 1] huurt de bedrijfsruimten al ruim twintig jaar van de gemeente en betaalt voor de gezamenlijke bedrijfsruimten een bedrag van ruim € 8.000,00 per maand.
4.Het verweer
4.1.
De gemeente verweert zich tegen het verzoek en stelt primair dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar moet worden afgewezen. Subsidiair verzoekt de gemeente de ontruimingstermijn te beperken tot 30 september 2023. Dit onder voorwaarde van betaling van een schadevergoeding c.q. gebruiksvergoeding ter hoogte van de huidige huurprijzen inclusief verhogingen zoals opgenomen in de huurovereenkomsten en onder voorwaarde dat [verzoeker 1] over de vereiste vergunningen beschikt. Primair en subsidiair verzoekt de gemeente [verzoeker 1] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
De gemeente heeft daarbij, samengevat weergegeven, het volgende naar voren gebracht. De belangen van de gemeente dienen zwaarder te wegen dan de belangen van [verzoeker 1] . De herontwikkeling van het gehuurde gaat door en verschillende artikelen uit de huurovereenkomst worden niet nagekomen. Tevens speelt nog de publiekrechtelijke procedure waarbij er geen enkele garantie is dat [verzoeker 1] in het gelijk zal worden gesteld en dus de exploitatie van het gehuurde kan (her)starten. Het gebrek aan vervangende ruimte komt voor rekening en risico van [verzoeker 1] .
4.3.
De verdere standpunten van partijen komen hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, aan de orde.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de ontruimingstermijn al dan niet moet worden verlengd. De kantonrechter wijst het verzoek van [verzoeker 1] om de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen toe en zal uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
5.2.
De kantonrechter stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat op de huurovereenkomsten het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
5.3.
De gemeente heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, ernstige overlast of wanbetaling. Weliswaar is de huur door [verzoeker 1] niet altijd tijdig betaald, maar de achterstanden zijn ingelopen en de verschuldigde huur is tot op heden wel altijd voldaan. Op dit moment is geen sprake van een betalingsachterstand. Er moet op grond van artikel 7:230a lid 4 BW sprake zijn van wanbetaling waardoor van de gemeente
niet kan worden gevergddat [verzoeker 1] het recht van gebruik van de voorheen gehuurde zaak nog langer behoudt. Aan dit criterium is niet voldaan; dat de huur niet altijd tijdig is betaald, maakt niet dat reeds om die reden het verlengingsverzoek moet worden afgewezen.
niet kan worden gevergddat [verzoeker 1] het recht van gebruik van de voorheen gehuurde zaak nog langer behoudt. Aan dit criterium is niet voldaan; dat de huur niet altijd tijdig is betaald, maakt niet dat reeds om die reden het verlengingsverzoek moet worden afgewezen.
5.4.
Voor zover de gemeente stelt dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, volgt de kantonrechter dit standpunt niet. De gemeente verwijt [verzoeker 1] dat de exploitatie door [verzoeker 1] is gestaakt. Dit is echter het gevolg van het weigeren van de benodigde vergunningen door dezelfde gemeente. Hierover loopt een procedure bij de Raad van State en in die procedure zal moeten worden beoordeeld of het weigeren van de benodigde vergunningen al dan niet terecht is geweest. Dat het snookercentrum momenteel wordt geëxploiteerd als opleidingscentrum voor snookeren en poolen is onvoldoende komen vast te staan. [verzoeker 1] heeft gesteld dat dit in het verleden wel het geval was en dat dit niet in strijd is met de huurovereenkomst, maar dat momenteel geen enkele activiteit in het gehuurde plaatsvindt. De gemeente heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. [verzoeker 1] heeft gesteld dat [naam vereniging] al vanaf de aanvang van de huurrelatie aan het gehuurde is verbonden (maar dat geen sprake is van onderhuur) en dat de gemeente hiervan op de hoogte was. Namens de gemeente is ter zitting verklaard dat men door personeelsverloop niet weet of het gebruik door de vereniging bij de gemeente bekend was. In ieder geval heeft de gemeente hier niet actief tegen opgetreden, ook niet nadat de gemeente zich per brief van 2 augustus 2019 aan [verzoeker 1] op het standpunt heeft gesteld dat het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst wordt gebruikt als opleidingscentrum. Ook dit maakt dus niet dat het verlengingsverzoek moet worden afgewezen.
5.5.
De kantonrechter is verder van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van [verzoeker 1] uit valt. [verzoeker 1] heeft de exploitatie van het snookercentrum sinds 22 februari 2018 gestaakt, omdat zij sindsdien niet beschikt over de benodigde vergunningen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen verklaard dat in de procedure hierover bij de Raad van State nog geen zitting is bepaald, maar dat de verwachting is dat deze in het najaar 2023 zal worden ingepland. De gemeente heeft met het oog op de herontwikkeling een openbare verkoopprocedure voor de verkoop van het gehuurde doorlopen en daaruit zijn uiteindelijk vier gegadigden naar voren gekomen. [verzoeker 1] heeft met twee gegadigden gesprekken gevoerd, waarbij met één van de twee gegadigden concrete afspraken zijn gemaakt over de voortzetting van het snookercentrum. De gemeente heeft er echter voor gekozen met de andere gegadigde verder te gaan, maar uiteindelijk heeft geen definitieve gunning plaatsgevonden. De gemeente heeft het verkoopproces vervolgens opnieuw opgestart. Geconstateerd moet worden dat er op dit moment geen gegadigde in beeld is voor de verkoop van het gehuurde en dat de ‘nieuwe’ verkoopprocedure - zo heeft de gemeente tijdens de mondelinge behandeling toegelicht - in de voorbereidende fase zit. Het verweer van de gemeente dat de kans op verkoop groter is als er geen huurder in het pand zit volgt de kantonrechter niet, omdat de verkoop op dit moment onvoldoende concreet is. [verzoeker 1] heeft volledige medewerking toegezegd, in de zin van het verschaffen van toegang tot het gehuurde, als er een nieuwe koper in beeld komt. [verzoeker 1] heeft er belang bij als reële gesprekspartner met nieuwe gegadigden het gesprek te kunnen aangaan over het (blijven) exploiteren van het snookercentrum, aangezien [verzoeker 1] de exploitatie van het snookercentrum wil voortzetten en de geleden verliezen wil proberen goed te maken. De gemeente heeft terecht aangevoerd dat het aan de gegadigde is om te bepalen of zij met [verzoeker 1] zaken wil doen om een snookercentrum in te passen. Redelijkerwijs kan worden verwacht dat er tegen het eind van de verlenging van de ontruimingstermijn meer duidelijkheid zal zijn rondom de bestuursrechtelijke procedure bij de Raad van State én over de ontwikkelingen rondom de nieuwe verkoopprocedure. De verschillende belangen van [verzoeker 1] en de gemeente in ogenschouw genomen, valt niet in te zien waarom deze periode niet kan worden afgewacht. Tot slot weegt de kantonrechter mee dat het, mede vanwege de omvang van de benodigde ruimte, voor een snookercentrum zeer lastig is vervangende bedrijfsruimte te vinden en dat dit tot op heden ook niet is gelukt.
5.6.
De conclusie is dat de door [verzoeker 1] verzochte verlenging van de ontruimingstermijn met een periode van een jaar, dus tot en met 31 januari 2024, zal worden toegewezen (art. 7:230a lid 5 BW). De gemeente heeft in het verweerschrift een termijn genoemd tot en met 31 maart 2024, maar ter zitting erkend dat dit een vergissing is en de verlengde ontruimingstermijn van een jaar loopt tot en met 31 januari 2024. Gedurende de verlengingsperiode is [verzoeker 1] een redelijke vergoeding verschuldigd aan de gemeente, die gelijk zal worden gesteld aan de maandelijkse huurprijs zoals die laatstelijk gold. Artikel 7:230a lid 6 BW bepaalt verder dat voor het overige de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen van kracht blijven gedurende de verlengingstermijn. Aan de bespreking en beoordeling van het subsidiaire verzoek van de gemeente wordt niet toegekomen.
Proceskosten
5.7.
Gelet op de aard van het geschil ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden van de door [verzoeker 1] gehuurde bedrijfsruimten aan de [adres 2] en [adres 1] te Rotterdam met een jaar, tot en met 31 januari 2024;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt;
6.3.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
44483