Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9896199 CV-EXPL 22-15886
datum uitspraak: 18 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1..Jen Groep B.V.,
2. Ben Vastgoedbeheer B.V.
vestigingsplaats: Rotterdam,
eisers,
gemachtigde: mr. R. Sekeris,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
De partijen worden hierna ‘Jen’, ‘Ben’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 7 april 2023 en de processtukken die daarin genoemd zijn;
- de akte van eisers van 4 mei 2023, met een bijlage;
- de akte van [gedaagde] van 1 juni 2023, met bijlages;
- de rolbeslissing van 30 juni 2023;
- de akte van eisers van 20 juli 2023.
2..De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter al over een groot aantal punten inhoudelijk geoordeeld. In dit vonnis moet nog worden geoordeeld of er sprake is van een huurachterstand en zo ja, of die huurachterstand de door Jen geëiste ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De huurachterstand is volledig ingelopen
2.2.
Partijen zijn het erover eens dat, met inachtneming van de oordelen uit het tussenvonnis, er berekend tot en met mei 2023 sprake was van een huurachterstand van € 1.902,50. [gedaagde] heeft in zijn akte toegezegd dat hij dit bedrag binnen een week zou betalen. Uit de laatste akte van eisers begrijpt de kantonrechter dat hij dit ook heeft gedaan. De achterstand is inmiddels dus volledig ingelopen, zodat de eis tot betaling daarvan wordt afgewezen.
[gedaagde] moet rente over de voormalige huurachterstand aan Jen betalen
2.3.
Sam-Sim moet nog wel de wettelijke rente betalen over de huurachterstand die vanaf 17 mei 2022 heeft opengestaan, zoals geëist door Jen. Jen heeft namelijk onbetwist gesteld dat de huur voor de eerste dag van de maand betaald moet zijn en [gedaagde] heeft daar niet aan voldaan (artikel 6:119 en Pro 6:83 sub a BW).
De huurachterstand rechtvaardigt niet ontbinding van de huurovereenkomst
2.4.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter al geoordeeld dat [gedaagde] , afgezien van de huurachterstand, niet tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat het betalingsgedrag van [gedaagde] op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daarvoor is het volgende van belang.
2.5.
Uit de onbetwiste, duidelijke specificatie die de gemachtigde van [gedaagde] heeft overgelegd blijkt dat [gedaagde] sinds september 2014 eenmaal (in juni 2018) een kleine achterstand heeft laten ontstaan en dat hij regelmatig de huur te laat betaalt. Verder volgt daaruit dat op het moment van dagvaarden sprake was van een achterstand van € 697,74, die gedurende de procedure is opgelopen tot € 1.902,50. Zoals uit het voorgaande blijkt is deze inmiddels betaald.
2.6.
Als uitgangspunt hanteert de kantonrechter dat ontbinding pas gerechtvaardigd is bij een achterstand van minimaal drie maanden. De achterstand op het moment van de dagvaarding was iets meer dan één maand. Weliswaar is deze achterstand in de loop van de procedure opgelopen tot boven de driemaandengrens, maar dat is niet het gevolg van betalingsonwil of -onmacht van [gedaagde] , maar van een juridische discussie tussen partijen. Inmiddels is deze achterstand betaald. Deze achterstand is daarom van onvoldoende gewicht. De eerdere kleine betalingsachterstand en de onregelmatige betalingen maken ook niet dat de tekortkoming van voldoende gewicht is. Daarbij weegt kantonrechter mee dat uit de overgelegde aanmaningen blijkt dat [gedaagde] niet is aangesproken op de onregelmatige betalingen. Jen heeft [gedaagde] wel in het algemeen aangemaand om de achterstand te voldoen, maar deze aanmaningen waren onduidelijk. De bijgevoegde specificaties waren namelijk steeds wisselend, incompleet en onoverzichtelijk. Dit wordt onderstreept door het feit dat Jen bij dagvaarding ruim € 13.000,- eiste en ook na het tussenvonnis in eerste instantie een onjuiste specificatie heeft opgesteld. Gelet op al deze omstandigheden wordt de door Jen geëiste ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen.
De eisen gebaseerd op de ontbinding worden afgewezen
2.7.
Omdat de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbindt, worden de daarmee samenhangende eisen tot ontruiming en betaling van een gebruiksvergoeding afgewezen.
De overige beslissingen
2.8.
Voor het overige beslist de kantonrechter in lijn met het tussenvonnis. Voor de motivering van die beslissingen verwijst hij dus ook naar het tussenvonnis.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.9.
Aangezien beide partijen over en weer op een aantal punten in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat de partijen geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij voor deze rechtszaak heeft gemaakt.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3..De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de uitspraak van de Huurcommissie van 22 maart 2022 met
het kenmerk [kenmerk] niet bindend is;
3.2.
bepaalt dat [gedaagde] vanaf 1 december 2019 geen recht heeft op tijdelijke huurprijsverlaging in verband met gebreken;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Jen te betalen de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand die steeds vanaf 17 mei 2022 heeft opengestaan, tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
33394