Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4745
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 februari 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, verweerder,
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
Met de beschikking van 26 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 252.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Namens eiser is verschenen [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 4], taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de waarde volgens hem niet meer dan € 245.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 113 m², gelegen op een perceel van 130 m². De onroerende zaak heeft een berging van 8 m² en een dakkapel. Het bouwjaar is 1995.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) met bijlagen over van 11 april 2022 opgemaakt door [naam 4]. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 262.175,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 252.000,-.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering van de onroerende zaak.
6. Ter zitting heeft eiser gesteld dat het onderhoudsniveau van het vergelijkingsobject [adres 2] op een ‘4’ (goed) moet worden gesteld in plaats van ‘3’ (gemiddeld) omdat de keuken en de badkamer in 2015 zijn vernieuwd. Wanneer dit zou worden aangepast in de matrix, leidt dit tot en lagere eindwaarde voor de onroerende zaak aldus eiser. Eiser maakt echter niet aannemelijk dat het onderhoudsniveau van [adres 2] op een ‘4’ gewaardeerd moet worden. Eiser heeft zijn standpunt namelijk niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van foto’s. Daarnaast is de onderbouwing van verweerder goed te volgen. Verweerder heeft namelijk gesteld dat het onderhoudsniveau van een woning door meer elementen wordt bepaald dan alleen de badkamer en de keuken. De beroepsgrond slaagt niet.
7.1.
Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk zijn gemaakt. Ter zitting heeft eiser deze beroepsgrond aangevuld door te stellen dat verweerder ten onrechte in bezwaar een ander indexeringspercentage heeft gebruikt dan in beroep. In de uitspraak op bezwaar noemt verweerder een indexeringspercentage van 6,6% voor het jaar voor de waardepeildatum, en 5% voor de zes maanden na de waardepeildatum. In beroep zijn deze percentages 11,1% voor het jaar voor de waardepeildatum, en 8,9% voor het jaar na de waardepeildatum. Eiser heeft gesteld dat wanneer wordt doorgerekend met de percentages die in bezwaar zijn overgelegd, de onroerende zaak een lagere waarde zou moeten krijgen.
7.2.
Verweerder heeft ter zitting een verklaring gegeven voor het verschil tussen de indexeringspercentages in bezwaar en beroep. In de bezwaarfase worden alleen verkochte woningen tot 1 juli 2021 meegenomen bij de berekening van het indexeringspercentage, omdat alleen deze gegevens beschikbaar zijn. Omdat de beroepsfase later plaatsvindt, wordt in die procedure wel met alle verkochte woningen van 2021 rekening gehouden. Dit heeft invloed op alle indexeringspercentages, omdat verweerder rekening houdt met een lineaire lijn. Dit maakt dat het betrekken van nieuwe gegevens een verandering van de indexeringspercentages met zich brengt. De rechtbank kan deze verklaring volgen. Omdat in bezwaar de indexeringspercentages in principe niet fout waren, gaat de rechtbank niet mee in de stelling van eiser dat beroep nodig was om het werkelijke indexeringspercentage boven tafel te krijgen. De indexeringspercentages in beroep zijn anders, nu in beroep meer verkooptransacties zijn meegenomen bij de vaststelling daarvan. De rechtbank constateert dat in de bijlagen bij de matrix de indexeringspercentages verder zijn onderbouwd. Verweerder heeft door gegevens over te leggen van de (gemiddelde) verkoopprijzen per kwartaal van hoek- en rijwoningen in de gemeente Molenlanden en de daaruit voortvloeiende prijsstijgingen goed inzichtelijk gemaakt hoe het gehanteerde indexeringscijfer is opgebouwd. Daarnaast heeft eiser zijn stelling ook niet cijfermatig onderbouwd, waardoor eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat het rekenen met andere percentages tot een lagere WOZ-waarde zou leiden.
8. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een bespreking van de door eiser gestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Ketelaars-Mast, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 februari 2023.
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.