Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10311798 CV EXPL 23-3585
datum uitspraak: 6 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
1.[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gemachtigde: mr. M. Shaaban,
2.
zij die verblijven op [adres01] in Rotterdam,
zij die verblijven op [adres01] in Rotterdam,
niet verschenen,
gedaagden.
De partijen worden hierna ‘Hef’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. Als de onder 2. genoemde gedaagden worden bedoeld blijkt dit uit de tekst.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 januari 2023, met bijlagen;
- het antwoord van [gedaagde01] van 11 april 2023, met bijlage 2 (bijlage 1 ontbreekt);
- de e-mail van Hef van 7 september 2023 met aanvullende bijlagen.
1.2.
Op 18 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2.Het geschil
2.1.
[gedaagde01] huurt van Hef de woning aan de [adres01] in Rotterdam. Hef stelt dat [gedaagde01] daar zijn hoofdverblijf niet heeft, dat hij de woning onderverhuurt en dat hij tot en met september 2023 € 4.493,17 aan huur niet heeft betaald. Hef vordert veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van de huurachterstand en veroordeling van [gedaagde01] tot afdracht van wat hij met de woning heeft verdiend door deze onder te verhuren. Hef vordert daarnaast dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld de woning te verlaten. Hef vordert ook de onder 2. genoemde gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning.
2.2.
[gedaagde01] voert verweer.
2.3.
Als dit voor de beoordeling van belang is, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee Hef haar vordering en [gedaagde01] zijn verweer onderbouwt.
3.De beoordeling
hoofdverblijf, onderverhuur
3.1.
[gedaagde01] huurt zoals gezegd van Hef de woning aan de [adres01] in Rotterdam. In de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst staat dat [gedaagde01] in de woning zijn hoofdverblijf moet hebben en dat hij de woning niet mag onderverhuren of aan derden in gebruik mag geven.
3.2.
De gemeente Rotterdam ontving op 21 mei 2022 deze melding over [gedaagde01] en de woning aan de [adres01] in Rotterdam:
I would like to report about one Syrian guy who wanted to rent his house for me when I was visiting Netherlands and He was posting his house for rent on Facebook with a realtor, I have contacted him and I paid him €200 as a down payment then I went to bring my luggage from the hotel where I was staying “Antwerp City Hostel” located in Antwerp – Belgium, and the receptionist told me that this way to rent in Netherlands is illegal and they call it “Renting in a Black” then I have tried with this person to cancel this reservation and return back my money, of course he refused to give me my money back and I have to call the police and reported about this case but unfortunately the police are came and do nothing to him and they have told me to go to the court and sue him.
3.3.
De gemeente Rotterdam heeft het onder 3.2. genoemde bericht gedeeld met Hef en op 5 oktober 2022 hebben medewerkers van Hef en de gemeente een bezoek aan de woning gebracht. In het verslag van dit bezoek staat, voor zover nu van belang:
Dit ging in de Engelse taal, de man begreep ons goed en was zelf ook de Engelse taal machtig.
(…)
Aangetroffen personen geven aan dat zij nu voor drie dagen in de woning zijn en hier zijn om te werken. Zij geven aan dat zij vrachtwagenchauffeurs zijn en voor het bedrijf [bedrijf01] werken. Zij hebben nog geen arbeidscontract deze zou een van deze dagen krijgen. Meneer geeft aan dat zij deze woning via hun werkgever hebben gevonden deze heeft alles geregeld en wist wel dat de huur 1500,00 euro is. Meneer geeft aan dat zij tot kerst hier zijn en met kerst teruggaan naar Portugal om daar kerst te vieren met familie. Op de vraag of zij tot kerst op dit adres gaan verblijven antwoordde meneer met “ja”. Op de vraag hoeveel personen op dit adres verblijven antwoordde meneer “met zijn drieën voor nu de heer [naam01] zou 11-10-2022 weer teruggaan naar Lissabon”. Ik heb een vliegticket mogen zien dat de heer inderdaad teruggaat. Zij zouden met zijn tweeën op dit adres verblijven. Het was nog niet bekend of zij na kerst terug zouden komen.
(…)
Wij hebben tijdens het bezichtigen van alle ruimtes alleen spullen van aangetroffen personen kunnen waarnemen. Wij hebben tijdens huisbezoek geen persoonlijke spullen zoals kleding stukken zomer en winter, persoonlijke verzorging artikelen en verder benodigde artikelen van de heer [gedaagde01] niet kunnen waarnemen tijdens ons huisbezoek. Het betreft hier sprake van onderhuur.
3.4.
De gemeente Rotterdam heeft [gedaagde01] na dit huisbezoek uitgeschreven van het adres [adres01] in Rotterdam. De gemeente heeft toen ook de uitkering van [gedaagde01] gestopt waardoor er een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde01] heeft volgens eigen zeggen de gemeente gevraagd hem weer in te schrijven waarna de gemeente op 16 maart 2023 opnieuw een bezoek aan de woning heeft gebracht. In een e-mail hierover van 17 maart 2023 staat:
Wij zijn op huisbezoek geweest aan de [adres01] . De oud hoofdbewoner heeft aangegeven dat hij zich weer wil vestigen op zijn oude registratie adres. Wij hebben gisteren middag een man in de woning aangetroffen die in de eerste instantie verklaarde dat hij een vriend is die op dit adres logeert. De man heeft de hoofdbewoner gebeld en hem verzocht om naar de [adres01] te komen. Toen we hem er op wezen dat de kleding/was kamer er niet uit zag als een slaapkamer in gebruik verklaarde de man dat hij niet op dit adres slaapt. en daarna verklaarde de man dat hij op de bank in de zitkamer slaapt. Er was één slaapkamer die ingericht was als slaapruimte en waar persoonlijke spullen van de man lagen. Wij hebben de komst van de oud hoofdbewoner niet afgewacht. En het dossier gesloten.
3.5.
Hef onderbouwt met de hiervoor genoemde stukken haar stelling dat [gedaagde01] niet zelf in de woning woont en dat hij deze woning onderverhuurt. Het is aan [gedaagde01] , gelet op deze onderbouwing, om gemotiveerd en zoveel mogelijk aan de hand van stukken duidelijk te maken dat Hef de verkeerde conclusie trekt en dat hij, zoals hij aanvoert, wél zelf op het adres [adres01] in Rotterdam woont en dat er geen sprake is van onderhuur. Dit doet hij echter niet.
3.6.
[gedaagde01] erkent dat hij op Facebook heeft geadverteerd over zijn woning. Het ging volgens hem echter niet om verhuur van de woning maar om woningruil. [gedaagde01] kondigt in zijn conclusie van antwoord dit Facebookbericht aan maar legt het niet over. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde zijn gemachtigde hierover dat [gedaagde01] geen geld heeft om de berichten over de woningruil te laten vertalen en dat de berichten daarom niet in het geding zijn gebracht. Om de stelling dat het om woningruil ging en niet om verhuur aannemelijk te maken had [gedaagde01] het bericht hierover op zijn minst in het geding moeten brengen, eventueel met een door hemzelf of via zijn gemachtigde gemaakte vertaling. [gedaagde01] laat echter niets zien wat zijn stelling onderbouwt.
3.7.
Naar aanleiding van het huisbezoek op 5 oktober 2022 is er op 27 oktober 2022 op het kantoor van Hef met [gedaagde01] gesproken. [gedaagde01] verklaarde toen, volgens Hef:
Meneer beheerst niet de Nederlandse en/of Engelse taal. Meneer beheerst de Syrische taal. Meneer weigerde medewerking met een tolk en heeft daarom een vriend per telefoon laten vertalen tijdens het gesprek. Meneer gelooft niet dat Vestia en team Wonen bij hem in de woning zijn geweest. Hij geeft aan dat hij zelf in de woning woont, en dat ie het daarom raar vindt dat hij er van beschuldigd wordt dat hij er niet zou wonen. Bij het tonen van de foto’s die zijn gemaakt in de woning geeft meneer toe dat het zijn woning is en kwam meneer met een verklaring. Hij kon niet vertellen wie er in de woning verbleef, maar gaf wel aan dat er mensen in zijn huis waren uit Duitsland, omdat ze een bruiloft in Nederland hadden. Meneer wist niet wat de afkomst van deze mensen zijn. Wel noemde hij drie namen van mannen, maar deze kwamen niet overeen met de mannen die daadwerkelijk zijn aangetroffen; deze hebben zich namelijk vrijwillig gelegitimeerd. Meneer werkt niet mee bij het aanleveren van de gevraagde stukken, maar hij bleef ontkennen dat hij zelf niet in de woning woont. Meneer vindt het lastig om over de situatie te vertellen omdat hij zenuwachtig werd en ging stotteren. Meneer gaat in het gesprek alleen maar in de verdediging en weigert de huur op te zeggen.
3.8.
Drie vrachtwagenchauffeurs uit Portugal, waarvan er twee tot de Kerst blijven, met andere namen dan [gedaagde01] zegt, tegenover drie mannen uit Duitsland die in Nederland een bruiloft hebben. Het verhaal van [gedaagde01] komt (totaal) niet overeen met het verhaal van de drie bewoners. Degene die voor [gedaagde01] via de telefoon heeft vertaald verklaart (conclusie van antwoord bijlage 2) dat Hef het gesprek van 27 oktober 2022 niet goed weergeeft. De kantonrechter wil aannemen dat bij het vertalen niet alles even goed wordt begrepen, maar een misverstand bij het vertalen is wat anders dan een geheel ander verhaal. Het is ook niet aannemelijk dat Hef iets anders heeft opgeschreven dan wat zij dacht dat [gedaagde01] heeft gezegd. Hier komt bij dat een verklaring van [naam02] , de vriend aan wie [gedaagde01] zijn huissleutel zou hebben gegeven, niet bij de stukken zit. Ook verklaringen van de vrienden van [naam02] , die [naam02] volgens [gedaagde01] in zijn huis heeft toegelaten, ontbreken.
3.9.
Als vervolgens, na de melding over het bericht van [gedaagde01] op Facebook en het huisbezoek op 5 oktober 2022, de gemeente op 16 maart 2023 de woning opnieuw bezoekt en daar niet [gedaagde01] maar iemand anders aantreft, komt dit het verhaal van [gedaagde01] (de door hem gegeven uitleg) niet ten goede. Hierbij komt dat [gedaagde01] geen stukken laat zien (bijvoorbeeld pinbetalingen bij de supermarkt of andere winkels in de buurt van de woning) waaruit zou kunnen worden afgeleid dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft. [gedaagde01] heeft daarvoor de kans gehad rond het gesprek met Hef op 27 oktober 2022 en ook nog eens in deze procedure. [gedaagde01] verklaarde tijdens de mondelinge behandeling dat aan zijn buren kan worden gevraagd of hij al dan niet in de woning woont (daar zijn hoofdverblijf heeft). [gedaagde01] had echter zelf aan zijn buren een verklaring hierover kunnen vragen en deze in de procedure kunnen overleggen. Hij heeft dat niet gedaan.
3.10.
Hef stelt en onderbouwt dat [gedaagde01] zelf niet in de woning woont en dat hij de woning onderverhuurt. [gedaagde01] stelt daar heel weinig tegenover, ook geen stukken. Het komt er feitelijk op neer dat [gedaagde01] de stellingen van Hef wel betwist maar die betwisting niet onderbouwt. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de stellingen van Hef: [gedaagde01] heeft in de woning niet zijn hoofdverblijf en hij heeft de woning ieder geval op enig moment onderverhuurd. Dit betekent dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dit rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. [gedaagde01] zal de woning moeten verlaten. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn bepalen op veertien dagen, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis. Een ontruimingstermijn van negen maanden, zoals [gedaagde01] wil, kan niet aan de orde komen.
3.11.
De kantonrechter is niet gebleken van feiten en omstandigheden die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst een te zware maatregel is. De woning is op meerdere tijdstippen bewoond door anderen dan [gedaagde01] wat betekent dat [gedaagde01] (kennelijk) in staat is elders onderdak te hebben. Het belang van Hef om de woning beschikbaar te stellen aan een huurder die er zelf woont (en de huur betaalt) weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde01] bij het behoud van de woning.
3.12.
Omdat [gedaagde01] de woning moet ontruimen ‘met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden’, waaronder dus ook personen aan wie hij de woning mogelijk onderverhuurt, is voor toewijzing van de vordering tegen de onder 2. genoemde gedaagden onvoldoende aanleiding. Die vordering wordt daarom afgewezen.
huurachterstand
3.13.
[gedaagde01] betwist niet dat hij tot en met september 2023 € 4.493,17 aan huur niet heeft betaald. Hij wordt daarom veroordeeld dit bedrag aan Hef te betalen. Het is mogelijk dat [gedaagde01] de huur niet kan betalen omdat de gemeente Rotterdam zijn uitkering heeft gestopt omdat hij niet meer staat ingeschreven op het adres [adres01] in Rotterdam, maar dit is een omstandigheid die voor zijn rekening komt. De rente die Hef vordert over de huurachterstand is ook toewijsbaar. [gedaagde01] moet vanaf oktober 2023 tot het moment waarop hij de woning ontruimt ook de huur/een gebruiksvergoeding aan Hef betalen. De rente over nog te betalen huur respectievelijk vergoeding is toewijsbaar telkens vanaf de eerste dag van de maand.
schadevergoeding
3.14.
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 104 van Pro Boek 6:
Indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, kan de rechter op vordering van die ander de schade begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.
3.15.
Hef stelt dat [gedaagde01] sinds in ieder geval mei 2022 zijn woning onderverhuurt, voor € 1.500,00 in de maand. Het gaat volgens Hef tot en met januari 2023 om € 13.500,00. Als doorgerekend wordt tot en met oktober 2023 gaat het om € 27.000,00. Door (in strijd met de huurovereenkomst) de woning onder te verhuren verdient [gedaagde01] aan de woning en Hef vordert hem te veroordelen tot afdracht van zijn winst.
3.16.
Uit de verklaring van de Portugese vrachtwagenchauffeur dat hij tot de Kerst in de woning zou blijven (dat wil zeggen de maanden oktober, november en december 2022) en uit het door de gemachtigde van Hef tijdens de mondelinge behandeling genoemde (en niet betwiste) feit dat in meerdere kamers een koelkast stond, leidt de kantonrechter af dat de onderverhuur niet een incidenteel maar een meer structureel karakter had. Ook in maart 2023 is een ander dan [gedaagde01] in de woning aangetroffen. Het is echter niet duidelijk of de woning sinds mei 2022 continu is onderverhuurd en, zo ja, of dit steeds voor € 1.500,00 per maand is gebeurd. De kantonrechter wijst daarom niet het volledige door Hef gevorderde bedrag toe. Hij stelt in plaats daarvan de opbrengst van de woning vast op € 6.200,00 (vier maanden van € 1.500,00 en de onder 3.2. genoemde aanbetaling van € 200,00) en de kosten op vier maanden aan huur die [gedaagde01] heeft betaald of nog moet betalen (€ 1.964,76). Dit betekent een winst van (€ 6.200,00 - € 1.964,76 = ) € 4.235,24. [gedaagde01] wordt veroordeeld tot betaling van dit laatste bedrag aan schadevergoeding.
proceskosten
3.17.
[gedaagde01] krijgt ongelijk in deze zaak. Hij moet daarom de proceskosten betalen. De kosten bestaan tot vandaag uit € 144,44 aan kosten voor de dagvaarding, € 322,00 aan griffierecht en € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde van Hef (1 punt voor het opstellen van de dagvaarding en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, waarde per punt, aansluitend bij de toewijsbare huurachterstand en de schadevergoeding: € 330,00). Dit is bij elkaar
€ 1.126,44. Voor kosten die Hef na deze uitspraak maakt moet [gedaagde01] € 132,00 betalen. Daar kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis door de deurwaarder betekend moet worden. Over deze nakosten hoeft in dit vonnis geen aparte beslissing te worden genomen.
uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
Dit vonnis wordt zoals Hef vordert uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, Hef in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter wel alvast kan afdwingen dat [gedaagde01] voldoet aan de veroordelingen in dit vonnis. Hoger beroep schorst met andere woorden tenuitvoerlegging van dit vonnis niet.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef € 4.493,17 aan huurachterstand tot en met september 2023 te betalen, met rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek, telkens vanaf de eerste dag van de maand waarop de huur betrekking heeft tot aan de dag dat de huur voor die maand volledig is betaald;
4.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef aan schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:104 Burgerlijk Pro Wetboek te betalen van € 4.235,24;
4.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Hef en [gedaagde01] voor de woning [adres01] in Rotterdam en veroordeelt [gedaagde01] de woning binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem daar bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Hef te stellen;
4.4.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef te betalen € 491,19 per maand met ingang van oktober 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, met rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot aan de dag dat het bedrag volledig is betaald;
4.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Hef tot vandaag vastgesteld op € 1.126,44;
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.
686