ECLI:NL:RBROT:2023:8920

• Datum uitspraak: 22 september 2023
• Publicatiedatum: 25 september 2023
• Zaaknummer: 10398647 / CV EXPL 23-7665
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A. Vriezen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis met bewijsopdracht over zelfstandigheid onderhuur en huurbescherming

Majestic Automaten B.V. vordert ontruiming van de woning en betaling van huurachterstand door [gedaagde]. De kern van het geschil betreft de vraag of [gedaagde] een zelfstandige woonruimte of slechts een onzelfstandige kamer onderhuurde van [naam 4], de hoofdhuurder.

Deze vraag is cruciaal omdat zelfstandige woonruimte huurbescherming geeft en de tijdelijke huurovereenkomst dan als voortgezet wordt beschouwd. [gedaagde] stelt dat hij de gehele woning onderhuurde en dus huurbescherming geniet, terwijl Majestic Automaten betoogt dat het slechts een kamer betreft, waardoor de overeenkomst van rechtswege eindigde.

De kantonrechter oordeelt dat bewijslevering noodzakelijk is om vast te stellen of sprake is van zelfstandige woonruimte. [gedaagde] krijgt de gelegenheid om bewijs te leveren, waaronder het eventueel horen van getuigen. Totdat deze bewijslevering heeft plaatsgevonden, wordt verdere beslissing aangehouden.

Het vonnis bevat nadere procesinstructies over de bewijslevering en getuigenoproeping en wijst de zaak naar een rolzitting op 19 oktober 2023 voor verdere procedurele afhandeling.

Uitkomst: De kantonrechter wijst bewijsopdracht toe over zelfstandigheid van de onderhuur en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10398647 / CV EXPL 23-7665

datum uitspraak: 22 september 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Majestic Automaten B.V. ,

gevestigd in Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard te Rosmalen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘Majestic Automaten’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 10 maart 2023, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de e-mail van 18 augustus 2023 van Majestic Automaten, met bijlagen.

1.2.

Op 25 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Majestic Automaten [naam 1] (directeur) en [naam 2] (secretaresse) aanwezig, bijgestaan door mr. J.J.J.A. Gruijters namens de gemachtigde van Majestic Automaten. Verder was [gedaagde] aanwezig, vergezeld van [naam 3] (vriend en niet-beëdigd tolk) en bijgestaan door zijn gemachtigde.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[naam 4] (‘[naam 4]’) huurde de woning aan het adres [adres] (‘de woning’) van Majestic Automaten. Volgens Majestic Automaten heeft [naam 4] een onzelfstandige kamer in de woning aan [gedaagde] onderverhuurd voor € 350,00 per maand en dreigde [gedaagde] na opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door [naam 4] op straat te komen te staan. Majestic Automaten heeft toen een tijdelijke huurovereenkomst van 1 mei 2021 tot 1 mei 2023 met [gedaagde] gesloten. Die huurovereenkomst had betrekking op de gehele woning. De huurprijs bedroeg volgens Majestic Automaten € 900,00 per maand, maar aan [gedaagde] is over de periode van 1 mei 2021 tot 1 september 2022 een huurkorting van € 500,00 verleend. Majestic Automaten eist in deze zaak dat [gedaagde] de woning ontruimt en een ontstane huurachterstand van € 3.073,60 berekend tot en met de maand maart 2023 (met rente, kosten en een gebruiksvergoeding) aan haar betaalt. Hier legt zij in de eerste plaats aan ten grondslag dat de ontstane huurachterstand ontbinding van de tijdelijke huurovereenkomst rechtvaardigt. Voor zover de kantonrechter daar niet in mee gaat, stelt Majestic Automaten zich op het standpunt dat de tijdelijke huurovereenkomst al van rechtswege is geëindigd op 30 april 2023. [gedaagde] is het niet eens met de eis van Majestic Automaten. Volgens [gedaagde] huurde hij van [naam 4] de gehele woning en niet slechts een kamer. Dit leidt er volgens [gedaagde] toe dat hij op dit moment huurbescherming geniet en dat de huurprijs geen € 900,00 per maand bedraagt. De kantonrechter kan nog geen eindbeslissing nemen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Er is bewijslevering noodzakelijk

2.2.

Partijen staan diametraal tegenover elkaar voor wat betreft het antwoord op de vraag wat [gedaagde] precies onderhuurde van [naam 4]. Volgens Majestic Automaten huurde [gedaagde] slechts een onzelfstandige kamer in de woning onder, terwijl [gedaagde] stelt dat hij de gehele woning onderhuurde. De beslechting van deze discussie is essentieel voor de beoordeling van de zaak, omdat aan [gedaagde] geen recht op huurbescherming toekomt als hij een onzelfstandige woonruimte onderhuurde, om de volgende redenen.

2.3.

In artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) is bepaald dat als een onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in een zelfstandige woning en de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt, de huurovereenkomst met de onderhuurder door de hoofdverhuurder wordt voortgezet. Als in dit geval de oorspronkelijke onderhuurovereenkomst geacht moet worden te zijn voortgezet en die overeenkomst vervolgens is vervangen door een nieuwe huurovereenkomst, dan moet die nieuwe huurovereenkomst, naar analogie met artikel 7:271 lid 1, laatste volzin, worden opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de oorspronkelijke onderhuurovereenkomst. In dat geval heeft [gedaagde] dus recht op huurbescherming. Als de woonruimte die [gedaagde] onderhuurde echter geen zelfstandige woonruimte (in de zin van artikel 7:234 BW) was, dan kan de nieuwe huurovereenkomst niet worden opgevat als een voortzetting van de oorspronkelijke onderhuurovereenkomst en geldt deze dus voor de overeengekomen duur. In dat laatste geval komt aan [gedaagde] geen huurbescherming toe.

2.4.

Aangezien [gedaagde] zich er op beroept dat hij huurbescherming geniet, draagt [gedaagde] de bewijslast van zijn stelling dat de woonruimte die hij van [naam 4] onderhuurde een zelfstandige woning was. Dit bewijs is op dit moment nog niet geleverd. Integendeel, de door [gedaagde] in het geding gebrachte onderhuurovereenkomst tussen hem en [naam 4] (bijlage 1 bij antwoord) vermeldt juist dat [gedaagde] een kamer in de woning onderhuurde en dat hij het medegebruik had van de keuken, de douche/het bad en de wc.

2.5.

In het geval dat [gedaagde] erin slaagt om te bewijzen dat hij zelfstandige woonruimte van [naam 4] onderhuurde, geldt het volgende. Zoals hiervoor onder 2.3 overwogen, geniet [gedaagde] in dat geval huurbescherming en is de huurovereenkomst tussen Majestic Automaten en [gedaagde] is dus niet van rechtswege geëindigd op 30 april 2023. [gedaagde] woont daarom in dat geval op grond van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de woning. De huurprijs bedraagt op dit moment € 409,20 per maand. De huurprijsverhoging van € 350,00 per maand (in de onderhuurrelatie tussen [naam 4] en [gedaagde]) naar € 900,00 per maand (in de huurrelatie tussen Majestic Automaten en [gedaagde]) is namelijk niet rechtsgeldig geschiedt. Aangezien [gedaagde] zelf stelt dat de aanvangshuurprijs voor de huurovereenkomst tussen hem en Majestic Automaten € 400,00 bedraagt en de indexering van € 9,20 per maand volgens de daarvoor geldende regels is geschiedt, gaat de kantonrechter uit van een huurprijs van € 409,20 per maand vanaf (in ieder geval) 1 juli 2022. [gedaagde] heeft weliswaar een kleine huurachterstand laten ontstaan door vanaf de maand juli 2022 slechts € 400,00 per maand aan Majestic Automaten te betalen, maar de omvang van die huurachterstand rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de eis van Majestic Automaten om de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, in dat geval zal worden afgewezen.

2.6.

In het geval dat [gedaagde] er niet in slaagt om te bewijzen dat hij zelfstandige woonruimte van [naam 4] onderhuurde, geldt het volgende. [gedaagde] geniet dan geen huurbescherming en de huurovereenkomst tussen Majestic Automaten en [gedaagde] is dan dus van rechtswege geëindigd op 30 april 2023. [gedaagde] heeft namelijk niet betwist dat Majestic Automaten het einde van die huurovereenkomst op tijd heeft aangezegd met haar brief van 20 mei 2022 (bijlage 3 bij de dagvaarding). Dat [gedaagde], zoals hij stelt, geen benul had dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met Majestic Automaten aanging, is niet relevant. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet meer kan worden ontbonden omdat die overeenkomst al van rechtswege is geëindigd, maar dat [gedaagde] de woning wel moet ontruimen omdat hij daar op dit moment zonder recht of titel verblijft. Omdat tussen Majestic Automaten en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, is bovendien geen sprake van een niet-rechtsgeldige huurprijsverhoging van € 350,00 per maand (in de onderhuurrelatie tussen [naam 4] en [gedaagde]) naar € 900,00 per maand (in de huurrelatie tussen Majestic Automaten en [gedaagde]). De huurovereenkomst tussen Majestic Automaten en [gedaagde] vermeldt in artikel 4 duidelijk dat de huurprijs € 900,00 per maand betreft en in artikel 12.43 duidelijk dat over de periode van 1 mei 2021 tot 31 augustus 2022 een huurkorting van € 500,00 per maand is afgesproken. Mede in het licht van de toelichting die Majestic Automaten tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven op de gang van zaken rondom de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde], is geen sprake van een omzeiling van het wettelijk systeem van huur(prijs)bescherming. Als [gedaagde] niet begreep waar hij voor tekende, had hij zich moeten laten bijstaan door een tolk en/of een jurist. Als [gedaagde] het vervolgens niet eens was met de aanvangshuurprijs, had hij de Huurcommissie kunnen vragen om de aanvangshuurprijs te toetsen. [gedaagde] is dan ook - mede gelet op wat in overweging 2.4. is overwogen over de indexering van de huurprijs - vanaf 1 juli 2022 een huurprijs van € 409,20 per maand en vanaf 1 september 2022 een huurprijs van € 909,20 per maand aan Majestic Automaten verschuldigd.

Hoe gaat de zaak nu verder?

2.7.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 19 oktober 2023 om 13:30 uur , zodat [gedaagde] zich schriftelijk over de bewijslevering kan uitlaten.

2.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

laat [gedaagde] toe tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat de woonruimte die hij van [naam 4] onderhuurde een zelfstandige woning was;

3.2.

bepaalt dat:

- [gedaagde] op de rolzitting van
donderdag 19 oktober 2023 om 13:30 uur bij de te nemen akte in de gelegenheid is om mede te delen of en, zo ja, op welke wijze hij het tegenbewijs wil leveren;

- en indien hij dit tegenbewijs schriftelijk wil leveren hij bij die gelegenheid de op het bewijsthema betrekking hebbende stukken direct in het geding moet brengen;

- en indien hij dit tegenbewijs wil leveren door het doen horen van getuigen hij bij akte opgave moet doen van het aantal en de personalia van de door hem voor te brengen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden november en december 2023 en januari en februari 2024, zodat vervolgens een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald;

3.3.

wijst [gedaagde] erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen tenminste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor schriftelijk aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd;

3.4.

bepaalt dat [gedaagde] te zijner tijd zelf zorg moet dragen voor behoorlijke oproeping van de eventueel voor te brengen getuigen;

3.5.

bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 in Rotterdam ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;

3.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

38671