Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10708883 VV EXPL 23-464
datum uitspraak: 20 september 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. J. Pearson,
tegen
STICHTING HEF WONEN,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder mr. E.L.B. Hundscheidt.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘Hef Wonen’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 19 september 2023, met één bijlage;
- de stukken die mr. Pearson op 19 september 2023 vooraf per mail heeft toegestuurd en tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd (de dagvaarding, het vonnis uit 2013 en aanzegging ontruiming uit 2023);
- de stukken die mr. Hundscheidt op de mondelinge behandeling heeft overgelegd (spreekaantekeningen, een specificatie van de huurachterstand en een set met e-mails en een notitie).
1.2.
Op 19 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met mr. Pearson namens [eiser] en mr. Hundscheidt namens Hef Wonen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
De zaak gaat over de woning aan de [adres].
In 2013 is er een rechtszaak geweest tussen (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen en [eiser]. In het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam d.d. 17 mei 2013 is op vordering van Hef Wonen de huurovereenkomst tussen de partijen ontbonden en is [eiser] veroordeeld om de woning te ontruimen en de huurachterstand met rente en kosten te betalen en ook een vergoeding gelijk aan de huur tot de dag van de ontruiming. Hef Wonen heeft in een exploot d.d. 31 augustus 2023 [eiser] aangezegd uit krachte van voornoemd vonnis uit 2013 op 20 september 2023 over te gaan tot gerechtelijke ontruiming van de woning.
Wat wil [eiser]?
2.2.
[eiser] wil voorkomen dat de woning wordt ontruimd. Hij vordert primair dat de kantonrechter Hef Wonen verbiedt het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam d.d. 17 mei 2013 ten uit voer te leggen op straffe van een dwangsom van € 500,00 en subsidiair dat Hef Wonen wordt veroordeeld de tenuitvoerlegging van het vorenbedoelde vonnis op te schorten met minimaal één maand na betekening van dit vonnis althans totdat [eiser] passende vervangende woonruimte heeft gevonden.
[eiser] heeft ten aanzien van het gevorderde verbod primair aangevoerd – kort gezegd – dat er geen grondslag is om over te gaan tot ontruiming van de woning op basis van het vonnis, omdat na het vonnis van 2013 stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan voor onbepaalde tijd. Het subsidiaire standpunt is – kort gezegd – dat er sprake is van misbruik van recht door tien jaar na het vonnis tot tenuitvoerlegging ervan over te gaan.
Wat wil Hef Wonen?
2.3.
Hef Wonen wil dat de ontruiming van de woning doorgaat. Kort gezegd en voor zover nu relevant heeft zij betwist dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. De wet biedt volgens haar namelijk de mogelijkheid dat partijen een andere bedoeling hebben met het voortgezet gebruik van de woning. Hef Wonen heeft naar voren gebracht dat de afgelopen jaren meerdere keren ontruimingen zijn aangezegd en ingetrokken en dat zij altijd het recht heeft voorbehouden om het vonnis van 2013 ten uitvoer te leggen.
Wat vindt de kantonrechter?
2.4.
Ten aanzien van de door [eiser] genoemde primaire grondslag voor zijn primaire vordering, stelt de kantonrechter eerst het volgende voorop.
In artikel 7:230 BW Pro is bepaald dat, als na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, daardoor de overeenkomst – ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan – voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt.
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het wetsartikel niet belet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog een tijdje het gebruik van de woning behoudt met het vonnis als een stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Die situatie moet echter worden onderscheiden van de situatie dat de huurder het gebruik van de woning behoudt met goedvinden van de verhuurder. Het gedogen van het voortgezet gebruik van de woning is in de eerste situatie namelijk in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis, waartoe de verhuurder zich wel het recht voorbehoudt. Pas als de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis prijsgeeft of dit recht heeft verwerkt, doet de situatie als bedoeld in artikel 7:230 BW Pro zich voor.
Overigens mag een periode van gedogen van voortgezet gebruik met het voorbehoud van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis niet van onbeperkte duur zijn, omdat dit de ratio van huurbeschermingsbepalingen kan doorkruisen (ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899).
2.5.
De kantonrechter is bij de huidige stand van zaken voorlopig van oordeel dat de situatie als bedoeld in artikel 7:230 BW Pro zich in deze zaak voordoet, omdat Hef Wonen haar recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis heeft prijs gegeven dan wel haar recht daartoe heeft verwerkt. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.
[eiser] heeft na het vonnis van 2013 het gebruik van de woning inmiddels meer dan tien jaar mogen behouden van de verhuurder. Voldoende onderbouwd en niet betwist is dat [eiser] in elk geval de huurachterstand tot betaling waarvan hij was veroordeeld inmiddels heeft betaald. Dat hij de rente en kosten uit hoofde van dat vonnis nog niet zou hebben voldaan zoals door Hef Wonen is aangevoerd doch door [eiser] is betwist is niet gebleken. Uit het overzicht dat van de kant van Hef Wonen in het geding is gebracht kan verder worden afgeleid dat er sinds april 2020 een betalingsachterstand bestaat die in hoogte fluctueert, maar niet dat die achterstand er ook al was vóór die tijd. Volgens [eiser] heeft hij na het vonnis van 2013 de maandhuren gewoon weer betaald. Dat er na het vonnis van 2013 meerdere keren ontruimingen zijn aangezegd en weer zijn ingetrokken zoals Hef Wonen stelt, wordt betwist door [eiser] en blijkt ook nergens uit. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat er vóór april 2020 geen achterstand was en dat er geen ontruimingen zijn aangezegd. Ook blijkt nergens uit dat (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen zich voortdurend en uitdrukkelijk het recht heeft voorbehouden om over te gaan tot tenuitvoerlegging van het vonnis uit 2013 in de zin van ontruiming van de woning. Hef Wonen beroept zich wel op zo’n voorbehoud, maar uit de mails die tijdens de zitting zijn overgelegd blijkt dat niet. Er wordt slechts gerefereerd aan “de ontruiming”. De overgelegde mails dateren bovendien van juni 2021 en oktober 2022. Van de jaren daarvoor is dus al helemaal niets bekend. Overigens, als er al een voortdurend en uitdrukkelijk voorbehoud zou zijn gemaakt, acht de kantonrechter het ontoelaatbaar om de termijn ervan op te rekken tot ruim tien jaar. Dat Hef Wonen en/of [eiser] een andere bedoeling hebben gehad bij het voortgezet gebruik van de woning dan is bedoeld in artikel 7:230 BW Pro blijkt ook nergens uit.
2.6.
Het voorgaande leidt ertoe dat Hef Wonen niet op basis van het vonnis d.d. 17 mei 2013 tot ontruiming van de woning kan overgaan. Het in dit kort geding gevorderde verbod tot tenuitvoerlegging van het vonnis d.d. 17 mei 2013 wordt dan ook toegewezen voor zover het specifiek de ontruiming van de woning betreft.
2.7.
Een dwangsom wordt niet nodig geacht. De kantonrechter ziet geen reden om aan te nemen dat Hef Wonen dit vonnis niet vrijwillig zal nakomen. Daarbij overweegt de kantonrechter ook dat hij aan het einde van de zitting op verzoek van de gemachtigden heeft aangegeven welke richting het vonnis op zal gaan en van de kant van mr. Hundscheidt is gebleken dat Hef Wonen niet in strijd daarmee zal handelen.
2.8.
Aan bespreking van de subsidiaire vordering wordt niet toegekomen.
2.9.
De kantonrechter ziet in het procesverloop en de concrete omstandigheden van deze zaak aanleiding om de proceskosten te compenseren.
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verbiedt Hef Wonen om op basis van het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam d.d. 17 mei 2013 over te gaan tot ontruiming van de woning;
3.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
34286