Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4465
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
Met de beschikking van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Ridderkerk (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 372.000,-.
Verweerder heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2021 (het bestreden besluit) het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 325.000,-.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde ook na bezwaar te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde niet meer dan € 278.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde na het bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 370 m³, gelegen op een perceel van 305 m². De onroerende zaak heeft een tuinhuis van 6 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over van 9 november 2022 opgemaakt door [naam gemachtigde] . In de matrix is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 338.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Ridderkerk. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 325.000,-.
5.1.
Eiser stelt dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk woningen waar een heel gezin in kan wonen, terwijl de onroerende zaak slechts een kleine woning is met één slaapkamer. Dat de onroerende zaak toch een inhoud heeft van 370 m³, heeft te maken met de kelder van de onroerende zaak. De kelder is echter niet geschikt als woonruimte. Er is bijvoorbeeld geen raam aanwezig. Daarnaast is een van de vergelijkingsobjecten anders dan de onroerende zaak een twee-onder-een-kapwoning ( [adres 3] ), en is een ander vergelijkingsobject een drive-inwoning, aldus eiser.
5.2.
Ter zitting heeft verweerder verklaard per abuis het vergelijkingsobject [adres 3] als vrijstaande woning te hebben aangemerkt, terwijl dit een twee-onder-een-kapwoning betreft. De rechtbank kan verweerder echter volgen in zijn standpunt dat eiser hierdoor geen nadeel heeft ondervonden. Als vergeleken zou zijn met een andere verkooptransactie van een vrijstaande woning, mag worden aangenomen dat de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten hoger zou uitkomen.
5.3.
Eiser heeft voor het eerst ter zitting aangevoerd dat de onroerende zaak niet goed te vergelijken is met de vergelijkingsobjecten omdat een gedeelte van het woonoppervlakte een kelder is. Hierdoor heeft verweerder niet eerder adequaat op deze stelling kunnen reageren. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat er weinig woningen zijn verkocht die goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Hierdoor mag verweerder ook woningen betrekken bij de waardering die minder goed vergelijkbaar zijn. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt dus niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank qua bouwjaar, inhoud en overige kenmerken voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder gestelde WOZ-waarde. Ten aanzien van de kelder is niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak. Daarbij heeft verweerder rekening gehouden met de verschillen van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten door bij de KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) de doelmatigheid van de onroerende zaak op een ‘2’ te waarderen. De rechtbank is van oordeel dat hiermee voldoende rekening is gehouden met het feit dat een deel van de onroerende zaak een kelder betreft, ook omdat dit niet eerder bekend was bij verweerder. Daarnaast maakt het gegeven dat de WOZ-waarde in de matrix hoger ligt dan de vastgestelde waarde (€ 338.000,- tegenover € 325.000,-) dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder aangeboden dat iemand van de gemeente bij de onroerende zaak komt kijken om voor de toekomst duidelijkheid te verkrijgen over de situatie rondom de kelder.
6. Het door eiser ingebrachte taxatierapport van 11 maart 2021 opgemaakt door taxateur [naam taxateur] (waardepeildatum 8 maart 2021) maakt het bovenstaande niet anders. In het algemeen wordt bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ gebruik gemaakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. De woningen die worden gebruikt als vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van eiser zijn niet bruikbaar bij de waardering van de onroerende zaak omdat ze meer dan een jaar voor de waardepeildatum 1 januari 2020 verkocht zijn. Hierdoor wordt de door eiser voorgestelde waarde onvoldoende ondersteund.
7. Voor zover eiser stelt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld omdat de onroerende zaak geen diepe achtertuin heeft (in tegenstelling tot de naastgelegen panden), kan deze beroepsgrond niet slagen. Er is niet gebleken dat verweerder van een verkeerde perceeloppervlakte is uitgegaan, waardoor de waarde op een juiste manier tot stand is gekomen.
8. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Ketelaars-Mast, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2023.
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.