Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/2137
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , namens deze [naam instantie], verweerder
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Dordrecht (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 430.000,-.
Met het bestreden besluit van 22 maart 2022 op het bezwaar van eiser is verweerder bij zijn besluit gebleven.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van eiser en verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook [naam taxateur] (taxateur) verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt zich op het standpunt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 384.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit 1978 met een inhoud van 556 m³ en een grondoppervlakte van 419 m². De onroerende zaak bevat een dakkapel en een tuinhuis.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix over. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op afgerond € 430.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en
[adres 4] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder eventuele onderdelen zoals een carport, dakkapel, garage of berging van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Er vindt, waar nodig, een correctie plaats om de voorzieningen, het onderhoud en de ligging naar een gemiddelde staat terug te rekenen. Verweerder rekent 40% van de geïndexeerde en gecorrigeerde verkoopprijs voor de grond en 60% hiervan voor het object zelf. Deze bedragen worden gedeeld door het aantal vierkante en kubieke meters en hieruit volgen de m²-prijzen en m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 415,-. De gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 650,-. De gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs wordt vermenigvuldigd met de inhoud (556 m³) van de onroerende zaak. Omdat de onroerende zaak op onderhoud een 2 (matig) scoort wordt hierbij nog een correctie van -10% toegepast. Dit komt uit op een bedrag van afgerond € 207.000,-. De gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte. De onroerende zaak heeft 155 m² méér oppervlakte dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. Deze extra oppervlakte (restgrond) wordt vermenigvuldigd met 50% van de gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs als correctie voor onder meer het afnemend grensnut. Dit komt uit op een grondprijs van € 221.000,-. Er wordt ten slotte nog een vast bedrag van € 2.500,- toegevoegd voor de dakkapel en een bedrag van € 1.000,- voor het tuinhuis. Dit komt in totaal uit op een getaxeerde waarde van € 431.500,-. Verweerder rondt dit af op € 430.000,-.
5. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn, net als de onroerende zaak, twee-onder-een-kapwoningen van rond de jaren 80. Ook liggen alle objecten in de wijk Sterrenburg. Deze objecten zijn dan ook een goed uitgangspunt voor het waarderen van de onroerende zaak.
6. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de onroerende zaak juist zijn. Hierbij benoemt eiser de inhoud van de onroerende zaak, de oppervlakte van het perceel en de restgrond en de aanwezigheid van een carport, dakkapel, nokverhoging en een berging.
6.1.
Verweerder stelt dat hij de inhoud van de onroerende zaak gecontroleerd heeft op basis van tekeningen van de identieke woning [adres 3] onder verwijzing naar een bijlage waarin de afmetingen van de onroerende zaak per bouwlaag zijn opgenomen. De conclusie hierbij is dat de inhoud circa 559 m³ is. De afmetingen van de percelen betreffen de oppervlakten die geregistreerd staan in het kadaster zijn ook als bijlagen bijgevoegd. De onroerende zaak bevat volgens verweerder een dakkapel en een tuinhuis. De overige door eiser genoemde onderdelen zijn niet aanwezig en daarom ook niet meegenomen in de waardering.
6.2
De rechtbank volgt verweerder in zijn toelichting. Nu eiser zijn bestrijding van de objectkenmerken niet gemotiveerd heeft, slaagt deze beroepsgrond niet.
7. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Het object [adres 2] is zeer goed onderhouden. De prijs per kubieke meter had daarom naar beneden moeten worden bijgesteld. Volgens eiser is bij het object [adres 4] de garage verbouwd tot een kantoorruimte met eigen opgang. Verweerder heeft hiermee geen rekening gehouden. Ook heeft verweerder geen rekening gehouden met de moderne voorzieningen van het object [adres 4] en dit vergelijkingsobject zou helemaal niet moeten worden meegenomen.
7.1
Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het object [adres 3] vrijwel identiek is aan de onroerende zaak. De objecten aan de Almstein zijn iets kleiner, maar liggen wel in dezelfde buurt en zijn van hetzelfde type. Verweerder heeft de objecten [adres 2] en [adres 4] voor voorzieningen een 4 (goed/boven gemiddeld) gegeven. Hiermee heeft verweerder rekening gehouden met de betere staat van de voorzieningen in deze objecten. Eiser maakt niet aannemelijk dat verweerder rekening had moeten houden met een zeer goede staat van de voorzieningen. Het gegeven dat de garage in het object [adres 4] is verbouwd tot een kantoorruimte met eigen opgang maakt niet dat dit object niet kan worden meegenomen in de waardering. Deze beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast heeft verweerder volgens eiser geen rekening gehouden met het gegeven dat de onroerende zaak voor een deel op tuingrond staat. Volgens eiser kan tuingrond niet meer waard zijn dan € 210,- per vierkante meter onder verwijzing naar informatie van de gemeente dat indien er een stuk gemeentegrond rondom een woning ligt, de woningeigenaar dit stuk grond onder voorwaarden kan kopen om de tuin te vergroten voor een richtprijs van € 210,- per vierkante meter. Volgens eiser blijkt hieruit dat de oppervlakte die op tuingrond staat op dit bedrag gewaardeerd had moeten worden. Nu verweerder dit niet heeft gedaan is de waarde volgens eiser te hoog vastgesteld.
8.1
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de prijs van € 210,- per vierkante meter de richtprijs is die geldt wanneer tuingrond door de gemeente wordt uitgegeven. Dit gaat over stukken zogenoemd snippergrond in eigendom van de gemeente die grenzen aan de tuin van een woningeigenaar. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak moet de prijs bij verkoop van de gehele onroerende zaak op de vrije markt te worden bepaald. De prijs die de gemeente voor tuingrond vraagt, is hierbij volgens verweerder niet van belang. De grond waar eiser naar verwijst is weliswaar tuingrond, maar deze is niet in eigendom van de gemeente. Omdat er op tuingrond niet gebouwd kan worden en omdat de perceeloppervlakte van de onroerende zaak een stuk groter is dan de gemiddelde perceeloppervlakte van de vergelijkingsobjecten is verweerder echter wel van mening dat deze grond lager gewaardeerd moet worden. Verweerder heeft 155 m² grond gewaardeerd op 50% van de vierkante meterprijs van de reguliere grond. Normaal gesproken wordt de oppervlakte die boven het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten uitkomt op 80% van de vierkante meterprijs gewaardeerd.
8.2
Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld op basis van de prijs die de meest biedende koper hiervoor betaalt na de meest geschikte voorbereiding. De prijs die de gemeente voor een stuk snippergrond vraagt, is hierbij niet van belang. Verweerder heeft rekening gehouden met het feit dat er op tuingrond niet gebouwd mag worden en dat het perceel een stuk groter is dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten door 155 m² van de grond te waarderen op 50% van de vierkante meterprijs van de reguliere grond. De rechtbank acht dit voldoende gemotiveerd. Uit het bestemmingsplan volgt dat zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten allemaal een stuk tuingrond bevatten.
9. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten onrechte niet heeft berekend op grond van de modelmatige waardebepaling. Omdat wel in het taxatieverslag staat dat de waarde modelmatig bepaald wordt, maar dit volgens eiser niet is gebeurd, is er volgens eiser sprake van strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel.
9.1
Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de WOZ-waarde is vastgesteld door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op deze marktgegevens zijn vervolgens op systematische wijze correcties toegepast om zo rekening te kunnen houden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Niet gebleken is dat er sprake is van strijd met het verbod van willekeur dan wel het vertrouwensbeginsel.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.