Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/3286
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , namens deze [naam instantie], verweerder
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2022, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] te Dordrecht (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 605.000,-.
Met het bestreden besluit van 28 juni 2022 op het bezwaar van eiser is verweerder bij zijn besluit gebleven.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een aanvullend stuk ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser, zijn gemachtigde, de gemachtigde van verweerder en [naam taxateur] (taxateur) deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt zich op het standpunt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 508.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een portiekflat uit 2020 met een woonoppervlakte van
125 m². De onroerende zaak bevat een berging, een balkon en een parkeerplaats en heeft uitzicht op de Beneden-Merwede.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix over. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 605.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder eventuele onderdelen zoals een carport, dakkapel, garage of berging van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Er vindt, waar nodig, nog een correctie plaats om de voorzieningen, het onderhoud en de ligging naar een gemiddelde toestand terug te rekenen. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw bij een gemiddelde toestand. Dit bedrag wordt gedeeld door het aantal vierkante meters om de m²-prijs per vergelijkingsobject te berekenen.
4.1
De gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 4.251,-. Dit wordt vermenigvuldigd met de woonoppervlakte (125 m²) van de onroerende zaak. Omdat de onroerende zaak voor de ligging een 4 (goed) krijgt wordt er een correctie van +10% toegepast. Dit komt uit op afgerond € 584.000,-. Hierbij worden vaste bedragen toegevoegd voor de berging, het balkon en de parkeerplaats. Dit komt uit op een totaal van € 606.500,- Dit wordt naar beneden afgerond tot € 605.000,-.
5. Eiser stelt zich op het standpunt dat het object [adres 5] niet bruikbaar is bij de waardering omdat dit een bijzonder luxe penthouse is. Dit is volgens eiser terug te zien aan de verkoopprijs. De m²-prijs van dit object bedraagt € 5.327,- terwijl de m²-prijzen van de andere vergelijkingsobjecten allemaal rondom de € 3.900,- liggen. Nu er al drie vergelijkingsobjecten zijn, begrijpt eiser niet waarom verweerder het object [adres 5] bij de waardering heeft betrokken.
5.1
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het juist is dat de [adres 5] een penthouse is. Dit object is echter niet luxer of groter en heeft niet meer buitenruimte dan de andere appartementen in het betreffende complex, terwijl dit bij een penthouse vaak wel het geval is. Omdat de andere vergelijkingsobjecten direct uitzicht hebben op water, heeft verweerder die objecten en de onroerende zaak een 4 (goed, boven gemiddeld) gegeven voor de ligging en de [adres 5] een 3 (gemiddeld). De objecten aan het [naam locatie] zijn volgens verweerder met betrekking tot de ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en de objecten [adres 2] en [adres 5] hebben een vergelijkbaar bouwjaar. Verweerder is dan ook van mening dat de [adres 5] wel moet worden meegenomen.
5.2
De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn, net als de onroerende zaak, appartementen in een portiek/galerijflat. Drie van de vier vergelijkingsobjecten hebben uitzicht op het water net als de onroerende zaak. De bouwjaren van twee vergelijkingsobjecten liggen een stuk lager dan dat van de onroerende zaak, maar uit de toelichting van verweerder blijkt dat er weinig verkooptransacties beschikbaar zijn van appartementen rondom bouwjaar 2020. De vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt voor het bepalen van de WOZ-waarde en dat geldt ook voor [adres 5] met bouwjaar 2019.
6. Het is aan verweerder om duidelijk te maken hoe er rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en dan valt op dat de m²-prijs van € 5.327,- van [adres 5] ruim 40% hoger is dan de gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van de andere vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat de hogere m²-prijs van dit object niet te maken heeft met het feit dat [adres 5] een penthouse betreft, maar er is geen verklaring gegeven voor deze fors hogere prijs. Het object [adres 2] is wat betreft oppervlakte en bouwjaar bijna gelijk aan de [adres 5] , terwijl de m²-prijs hiervan bijna € 1.500,- lager is. Verweerder heeft dit niet kunnen verklaren. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, behoeft wat eiser voor het overige in beroep nog heeft aangevoerd over de door verweerder vastgestelde waarde geen behandeling meer.
8. Nu verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem voorgestane waarde van € 508.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
9. De rechtbank acht eveneens de door eiser voorgestane waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk geworden bij gebrek aan onderbouwing. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 570.000,-.
10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 837,-, en een wegingsfactor 1).
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond.
13. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 naar € 570.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende zaakbelastingen in overeenstemming daarmee verlaagt;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende zaakbelastingen in overeenstemming daarmee verlaagt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.