Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10454873 CV EXPL 23-10745
datum uitspraak: 6 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[persoon01] ,
2. [persoon02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. E.R. van Dijk,
tegen
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram.
De partijen worden hierna (in mannelijk enkelvoud) ‘ [eiser01] ’ en ‘Woonbron’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 april 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van Woonbron van 16 augustus 2023, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van [eiser01] van 16 augustus 2023, met bijlage.
1.2.
Op 18 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser01] in persoon, bijgestaan door de gemachtigde, en namens Woonbron de heer [naam01] (sociaal beheerder), bijgestaan door de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser01] huurt een woning van Woonbron, aan de [adres01] in Rotterdam. [eiser01] heeft al sinds 2020 te maken met (terugkerende) lekkages in het gehuurde. Woonbron erkent de lekkages en onderneemt ook steeds actie. De lekkages lijken dan verholpen, maar blijken toch steeds terug te komen.
2.2.
[eiser01] vordert in deze procedure primair dat Woonbron hem een andere huurwoning toekent. Subsidiair vordert hij herstel van de gebreken aan het gehuurde. Daarnaast vordert [eiser01] een schadevergoeding van € 14.279,86 vanwege gevolgschade aan zijn eigendommen en een vergoeding van € 150,- per dag vanwege gederfd woongenot. Woonbron is bereid om de gebreken te herstellen, hoewel nog niet bekend is hoe herstel moet plaatsvinden. Zij betwist de hoogte van de door [eiser01] gevorderde schadevergoeding en het causale verband tussen een aantal schadeposten en de lekkages die zich hebben voorgedaan. Een deel van de schade is bovendien mogelijk al vergoed door de inboedelverzekeraar van [eiser01] , aldus Woonbron.
2.3.
De Huurcommissie heeft op 31 december 2021 uitspraak gedaan. De huurprijs is daarbij over de periode van 1 november 2020 tot en met 31 juli 2021 verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs; dat is tot € 264,- per maand. Vanaf 1 augustus 2021 is de huurprijs verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs; dat is € 396,- per maand. Partijen hebben geen procedure bij de kantonrechter gestart naar aanleiding van deze uitspraak, zodat deze vast staat.
Vordering toekennen andere huurwoning niet toewijsbaar
2.4.
De vordering van [eiser01] om aan hem een andere huurwoning toe te kennen is niet toewijsbaar vanwege het ontbreken van een grondslag in de wet. In geval van gebreken aan een huurwoning biedt de wet de mogelijkheid om herstel en/of een huurprijsvermindering te vorderen. Alleen als sprake is van een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW Pro niet hoeft te verhelpen en dat gebrek het huurgenot geheel onmogelijk maakt, kan een huurder de huurovereenkomst ontbinden. Daarvan is hier geen sprake en bovendien betekent ontbinding van de bestaande huurovereenkomst nog niet dat de verhuurder dan verplicht is om een andere woning aan te bieden. Deze vordering van [eiser01] strandt dus.
Vordering herstel gebreken toewijsbaar
2.5.
Partijen zijn het erover eens dat nog steeds, of weer, sprake is van lekkage in het gehuurde en dat Woonbron verplicht is om die lekkage te verhelpen. Ook zijn partijen het erover eens dat sprake is van een gebrek aan de lift en dat Woonbron ook dit gebrek moet verhelpen. Woonbron heeft niet gesteld dat herstel van deze gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW Pro). Dit betekent dat de vordering van [eiser01] tot herstel van de gebreken toewijsbaar is. Toewijzing van deze vordering zal echter pas plaats kunnen vinden in het eindvonnis. [eiser01] zal in verband met de schadevergoeding nog een akte moeten nemen voordat eindvonnis wordt gewezen, maar de kantonrechter gaat ervan uit, mede op basis van hetgeen door de gemachtigde van Woonbron tijdens de mondelinge behandeling is verklaard, dat Woonbron ten tijde van deze uitspraak al bezig is met het herstel en wellicht dit zelfs al heeft afgerond.
Schadevergoeding
2.6.
Er is geen discussie tussen partijen over de aansprakelijkheid van Woonbron voor gevolgschade door de lekkages in het gehuurde. De kantonrechter gaat daarom van die aansprakelijkheid uit. Woonbron betwist wel de hoogte van de gevorderde bedragen en het causale verband tussen de opgevoerde schades en de lekkages.
2.7.
[eiser01] is erg summier in de onderbouwing van zijn vordering tot schadevergoeding. Dit terwijl het aan [eiser01] is om inderdaad te stellen en zo nodig aan te tonen dat sprake is van een causaal verband en om de hoogte van de gevorderde bedragen te onderbouwen. Als het causale verband niet vast staat, dan is de schadepost niet toewijsbaar. Voor wat betreft de hoogte van de schade moet niet worden uitgegaan van de nieuwprijs van de beschadigde artikelen, maar van de waarde op het moment van beschadiging (oftewel: de dagwaarde). Voor de door [eiser01] opgevoerde schadeposten (in productie 19 bij de dagvaarding) betekent dit het volgende:
a. Stookkosten en waskosten
[eiser01] heeft onvoldoende gesteld om vast te stellen dat extra stook- en/of waskosten zijn gemaakt als gevolg van de lekkages. Daarom is het gevorderde bedrag van € 1.500,- niet toewijsbaar. Datzelfde geldt voor de kosten van wasmiddel à € 40,-.
Bank
Dat sprake is van schade aan de bank die het gevolg is van lekkage, staat vast. Volgens de expert van Woonbron kan de bank worden schoongemaakt en bedragen de schoonmaakkosten € 125,-. [eiser01] heeft wel betwist dat de bank schoongemaakt kan worden, maar uit niets blijkt dat de bank vervangen moet worden en dat schoonmaken inderdaad niet mogelijk is. [eiser01] had dat, als degene die de schadevergoeding vordert, wel moeten onderbouwen. Daarom wordt alleen het bedrag van € 125,- toegewezen en niet de kosten voor een nieuwe bank, los van de omstandigheid dat de bank ten tijde van het ontstaan van de schade 2,5 jaar oud was en daarom niet de nieuwwaarde vergoed hoeft te worden.
Jaloezieën
De expert van Woonbron heeft deze schade ook opgenomen en daarom gaat de kantonrechter uit van een causaal verband tussen lekkage en schade. De expert gaat uit van een dagwaarde van € 140,-, mits [eiser01] aantoont dat deze schade niet al door de eigen inboedelverzekeraar is vergoed. De kantonrechter volgt de expert in dit oordeel. [eiser01] heeft niet gesteld (noch aangetoond) dat sprake is van nieuwe jaloezieën (waardoor de nieuwprijs gehanteerd zou moeten worden) en heeft ook niet onderbouwd dat een andere dagwaarde zou moeten worden gehanteerd. Als de schade al op een andere manier vergoed is (bijvoorbeeld door een uitkering van de eigen verzekeraar), dan hoeft Woonbron die schade niet nog eens te vergoeden, want dan lijdt [eiser01] geen schade meer. De kantonrechter zal [eiser01] in de gelegenheid stellen om bij akte, op de hierna te noemen rolzitting, stukken te overleggen waaruit blijkt welke bedragen hij voor welke (gevolg)schades heeft ontvangen van zijn eigen inboedelverzekeraar na de eerdere lekkage. Als [eiser01] geen stukken overlegt waaruit dit blijkt of als blijkt dat hij al een vergoeding voor de jaloezieën heeft ontvangen, dan zal deze vordering worden afgewezen. Als blijkt dat de schade aan de jaloezieën nog niet is vergoed, zal een bedrag van € 140,- worden toegewezen.
Vloerkleden en speelmat
Ook hier is geen discussie over het causale verband en gaat het om de hoogte van de vergoeding. De expert van Woonbron taxeert de schade op € 270,-. Ook hier wordt uitgegaan van de dagwaarde. [eiser01] zelf hanteert de nieuwwaarde en komt op een totaalbedrag van € 385,-. De door de expert gehanteerde dagwaarde komt de kantonrechter redelijk voor. Daarom wordt een bedrag van € 270,- toegewezen.
Stofzuiger
Woonbron betwist het causale verband tussen de gestelde schade aan de stofzuiger en de lekkages. De kantonrechter oordeelt dat dit causale verband inderdaad niet, althans niet voldoende is onderbouwd door [eiser01] . [eiser01] stelt dat de stofzuiger verstopt is geraakt voor het opzuigen van viezigheid en vuil. Dit zou dan een
indirectgevolg zijn van de lekkage. Woonbron heeft terecht opgemerkt dat [eiser01] zelf de keuze had moeten maken om zijn gewone stofzuiger niet te gebruiken voor het opzuigen van water en vuil na een lekkage. Omdat de schade geen rechtstreeks gevolg is van de lekkage, komt deze schade niet voor vergoeding in aanmerking.
indirectgevolg zijn van de lekkage. Woonbron heeft terecht opgemerkt dat [eiser01] zelf de keuze had moeten maken om zijn gewone stofzuiger niet te gebruiken voor het opzuigen van water en vuil na een lekkage. Omdat de schade geen rechtstreeks gevolg is van de lekkage, komt deze schade niet voor vergoeding in aanmerking.
Tv
Ook hier geldt dat [eiser01] het causale verband tussen de lekkage en de schade aan de tv onvoldoende heeft onderbouwd, gelet op de betwisting door Woonbron. [eiser01] had, bijvoorbeeld door een onderzoek door een deskundige, moeten aantonen dat de tv waterschade heeft opgelopen door binnenkomend (regen)water, mede in aanmerking genomen dat niet helder is of de TV aan de wand was bevestigd dan wel op een meubel stond. Dat heeft hij echter niet gedaan. Omdat het causale verband niet is komen vast te staan, komt deze schade niet voor vergoeding in aanmerking.
Handdoeken
De expert van Woonbron heeft de waarde van gebruikte handdoeken vastgesteld op € 150,-. Dit is ook weer de dagwaarde en daar moet vanuit worden gegaan, niet van de nieuwwaarde. [eiser01] heeft niet onderbouwd dat de dagwaarde van de handdoeken hoger is dan € 150,-. De kantonrechter zal daarom het door de expert van Woonbron begrote bedrag van € 150,- toewijzen.
Wasmachine
[eiser01] heeft onvoldoende gesteld om een causaal verband tussen de lekkage en schade aan de wasmachine vast te stellen. Daarbij komt dat uit niets blijkt dat er inderdaad sprake is van schade aan de wasmachine. [eiser01] stelt alleen dat deze geluiden maakt. [eiser01] had, om zijn vordering te moeten onderbouwen, zowel bewijs van de schade moeten overleggen (zoals een verklaring van een monteur) als het causale verband meer handen en voeten moeten geven. Uit niets blijkt dat handdoeken door (alleen) de lekkages zo vaak extra gewassen moesten worden dat daardoor de wasmachine schade heeft opgelopen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
i. Schade aan plafond, wanden en muren
De expert van Woonbron heeft deze schade begroot op € 2.073,-. [eiser01] vordert een bedrag van € 3.811,50 en overlegt een offerte. Deze is echter vrijwel onleesbaar en zo te zien aan de weinige regels niet gespecificeerd. De kantonrechter gaat daarom, vanwege een gebrek aan deugdelijke onderbouwing door [eiser01] , uit van het door de expert begrote bedrag en zal € 2.073,- toewijzen.
Laminaat
Ook bij het laminaat vordert [eiser01] de nieuwprijs, terwijl de deskundige van Woonbron uitgaat van de dagwaarde. Omdat moet worden uitgegaan van de dagwaarde en [eiser01] geen onderbouwing heeft overgelegd waaruit blijkt dat de dagwaarde die de expert hanteert te laag is, gaat de kantonrechter uit van een dagwaarde van € 2.311,-. Ook hier geldt dat [eiser01] wel moet laten zien dat hij deze schade niet al (eerder) via zijn inboedelverzekering vergoed heeft gekregen, door het overleggen van de desbetreffende stukken bij de door hem te nemen akte. Legt hij die stukken niet over of blijkt de schade al vergoed, dan wordt voor het laminaat geen schadevergoeding toegewezen. Als blijkt dat deze schade nog niet vergoed is, zal een bedrag van € 2.311,- worden toegewezen.
2.8.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter sowieso een schadevergoeding van € 2.618,- zal toewijzen. Afhankelijk van de inhoud van de door [eiser01] bij akte te overleggen stukken kunnen daar nog bedragen van € 140,- (voor de jaloezieën) en € 2.311,- (voor het laminaat) bij komen. De maximale vergoeding bedraagt daarmee € 5.069,-.
Vermindering huurgenot
2.9.
[eiser01] vordert een vergoeding van € 150,- per dag vanwege verminderd huurgenot. Ook deze wordt afgewezen. De wet biedt een huurder de mogelijkheid om een huurprijsvermindering te vorderen, als sprake is van gebreken waardoor het huurgenot substantieel is aangetast. [eiser01] heeft dat al gedaan en de Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 31 december 2021 de huurprijs verminderd. In verband met de (gevolgschade van) lekkages geldt een huurprijsvermindering tot 60% van de geldende huurprijs. Nu in de loop van deze procedure is gebleken dat nog steeds, of wederom, sprake is van lekkage, oordeelt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat het gebrek op enig moment (definitief) is verholpen. Daarom geldt de huurprijsvermindering zoals die door de Huurcommissie is uitgesproken nog steeds. De reconventionele vordering van Woonbron zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een hogere huurprijsvermindering uit te spreken dan de geldende. De vermindering van 40% acht de kantonrechter redelijk. Daarbij houdt de kantonrechter rekening met de omstandigheid dat [eiser01] ook periodes zonder lekkage heeft meegemaakt, maar de gevolgen van de terugkerende lekkages ook tussen de actieve lekkages door merkbaar zijn geweest.
2.10.
Voor een vergoeding voor gederfd huurgenot in de vorm van een schadevergoeding vanwege een onrechtmatige daad is in situaties als deze geen plaats. De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat (een van) de liften gebreken vertoont / vertonen geen reden om de huurprijs nog verder te verlagen. Er is wel sprake van een gebrek en dat is storend, maar het levert niet een zo substantiële vermindering van het huurgenot op dat daar een huurprijsvermindering tegenover zou moeten staan.
Verdere verloop van de procedure
2.11.
Omdat [eiser01] in de gelegenheid wordt gesteld om een akte te nemen, waarop Woonbron vervolgens mag reageren, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt [eiser01] in de gelegenheid om op de rolzitting van
donderdag 2 november 2023 om 13.30 uureen akte te nemen, waarbij hij zich moet uitlaten over de vergoeding die hij heeft gekregen van zijn inboedelverzekeraar voor schade door eerdere lekkage, met overlegging van de stukken betreffende die melding en uitkering;
donderdag 2 november 2023 om 13.30 uureen akte te nemen, waarbij hij zich moet uitlaten over de vergoeding die hij heeft gekregen van zijn inboedelverzekeraar voor schade door eerdere lekkage, met overlegging van de stukken betreffende die melding en uitkering;
3.2.
bepaalt dat de akte uiterlijk een dag voor deze rolzitting in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
51909