ECLI:NL:RBROT:2023:996

• Datum uitspraak: 3 februari 2023
• Publicatiedatum: 13 februari 2023
• Zaaknummer: 10011866
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C. van der Kolk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst met betrekking tot woning in Rotterdam

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 3 februari 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Bergermeer B.V. en een gedaagde die zelf procedeert. De eiseres, Bergermeer B.V., heeft de gedaagde aangeklaagd wegens huurachterstand en heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en de gedaagde te veroordelen tot ontruiming van de woning. De huurachterstand bedraagt op dat moment € 7.307,80, en de gedaagde heeft erkend dat er een huurachterstand is, maar betwist de ontbinding van de huurovereenkomst. De gedaagde heeft aangevoerd dat er onduidelijkheid bestaat over de identiteit van de verhuurder, omdat er meerdere vennootschappen met de naam Bergermeer B.V. zouden zijn. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er eerder een procedure heeft plaatsgevonden waarin is geoordeeld dat Bergermeer de verhuurder is en dat de gedaagde haar huurbetalingen in het verleden aan Bergermeer heeft gedaan. De kantonrechter heeft de gedaagde ook gewezen op de verplichtingen van de verhuurder onder het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, maar heeft besloten dat er een mondelinge behandeling moet plaatsvinden om verdere informatie te verkrijgen en om te onderzoeken of partijen tot een schikking kunnen komen. De gedaagde moet bewijsstukken meenemen naar de zitting en de eiseres moet informatie verstrekken over de huurachterstand en de naleving van de wettelijke verplichtingen. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10011866 CV EXPL 22-22496

datum uitspraak: 3 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Bergermeer B.V. ,

vestigingsplaats: Hoorn,

eiseres,

gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Baldinger,

tegen

[gedaagde01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘Bergermeer’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 19 juli 2022, met producties;
• de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde01] op de rolzittingen van 2 augustus 2022 en 14 september 2022;
• de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde01] op de rolzitting van 12 oktober 2022 en de ter zitting ingediende producties;
• de repliek in conventie tevens antwoord in reconventie;
• de dupliek in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
• de akte van Bergermeer, met één productie.

2. De feiten

2.1.

Tussen Bergermeer als verhuurder en [gedaagde01] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).

2.2.

De huur bedraagt thans € 1.050,72 per maand en dient voor de eerste van de maand voldaan te worden.

2.3.

De gemachtigde van Bergermeer heeft [gedaagde01] bij brief van 15 juni 2022 aangemaand om binnen een termijn van 14 dagen, nadat de brief bij [gedaagde01] is bezorgd, een totaalbedrag van € 2.054,20 te voldoen, bij gebreke waarvan de vordering verhoogd zal worden met een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 308,13, vermeerderd met een bedrag van € 64,71 aan btw.

3. Het geschil

3.1.

Bergermeer heeft bij dagvaarding - samengevat - geëist:

- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 3.483,67 met rente, de lopende huur vanaf dagvaarding tot aan de ontbinding van de overeenkomst en een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huursom, vanaf de datum van ontbinding van de overeenkomst tot en met de maand van de ontruiming;

- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 3.104,92 aan huur tot en met de maand juli 2022, rente van € 5,91 (berekend tot 19 juli 2022) en buitengerechtelijke kosten van

€ 372,84 inclusief btw.

3.2.

Bergermeer baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huur van de maanden mei tot en met juli 2022 is niet voldaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Door de achterstand zag Bergermeer zich genoodzaakt haar vordering op [gedaagde01] ter incasso uit handen te geven aan haar gemachtigde. Bergermeer maakt om die reden tevens aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

Bij akte van 5 januari 2023 heeft Bergermeer een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. Uit die specificatie volgt dat er, berekend tot en met de maand december 2022, sprake is van een huurachterstand van € 7.307,80.

3.4.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De gestelde huurachterstand is juist en is ontstaan door financiële problemen. [gedaagde01] is het niet eens met de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Zij verzoekt dat deel van de vordering af te wijzen omdat er sprake is van een tweetal vennootschappen met de naam Bergermeer B.V. en uit de dagvaarding niet blijkt om welke vennootschap het in dit geval gaat en met welke vennootschap de huurovereenkomst is gesloten. Daarnaast heeft Bergermeer zich niet gehouden aan de op haar rustende verplichtingen in het kader van het onderhoud van het gehuurde. [gedaagde01] wil een betalingsregeling treffen ten aanzien van de huurachterstand.

4. De beoordeling

eis in reconventie

4.1.

[gedaagde01] heeft aan het hoofd van de door haar op de rolzitting van 12 oktober 2022 ingediende schriftelijke stukken vermeld dat het gaat om een ‘conclusie van antwoord tevens zijnde eis in reconventie’. [gedaagde01] heeft daarbij echter alleen producties overgelegd en heeft geen tegenvordering ingesteld. Nadat Bergermeer op het verweer en de stukken van [gedaagde01] heeft gereageerd heeft [gedaagde01] een ‘conclusie van dupliek tevens zijnde eis in reconventie’ ingediend. [gedaagde01] heeft daarmee weliswaar nader schriftelijk verweer gevoerd, maar heeft ook hierbij geen eis in reconventie ingesteld. De kantonrechter gaat er in de verdere beoordeling dan ook van uit dat van een concrete tegenvordering aan de zijde van [gedaagde01] geen sprake is. Bovendien geldt dat, voor zover [gedaagde01] met haar laatste conclusie zou hebben beoogd (alsnog) een vordering in reconventie in te stellen, artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) hieraan in de weg staat. In dat artikel is immers bepaald dat een eis in reconventie dadelijk bij het antwoord moet worden ingesteld. Daaraan is door [gedaagde01] niet voldaan.

identiteit verhuurder

4.2.

Door [gedaagde01] wordt in twijfel getrokken of Bergermeer wel bevoegd is onderhavige vordering jegens haar in te stellen, nu [gedaagde01] niet geïnformeerd zou zijn dat Bergermeer niet meer in Wognum, maar thans in Hoorn gevestigd is. Daarnaast stelt [gedaagde01] dat er sprake zou zijn van twee vennootschappen, beiden onder de naam Bergermeer B.V., op het betreffende adres in Hoorn. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

4.3.

Tussen partijen heeft reeds eerder een gerechtelijke procedure bij de kantonrechter plaatsgevonden. In de procedure met zaaknummer 9645720 \ CV EXPL 22-2406 is op 20 mei 2022 vonnis gewezen. Ook in die procedure heeft [gedaagde01] haar twijfels geuit over de identiteit van de verhuurder, maar is door de kantonrechter geoordeeld dat er in redelijkheid geen twijfel over bestaat dat Bergermeer de verhuurder van het gehuurde is en derhalve de enige juiste partij is, die een vordering tot betaling van huurachterstand kan instellen. Reeds in die procedure is voldoende komen vast te staan dat er sprake is van één en dezelfde rechtspersoon met (thans) als vestigingsplaats Hoorn. [gedaagde01] heeft haar stelling dat er sprake zou zijn van twee vennootschappen met de naam Bergermeer B.V. ook niet onderbouwd. Daarbij komt nog dat [gedaagde01] heeft erkend haar betalingen in de afgelopen 14 jaar ook steeds aan Bergermeer te hebben gedaan. Daaruit kan worden afgeleid dat ook bij [gedaagde01] gedurende die lange periode kennelijk geen twijfel bestond dat Bergermeer als verhuurder heeft te gelden. Dit verweer van [gedaagde01] wordt dan ook verworpen.

huurachterstand

4.4.

Door Bergermeer is gesteld dat de huur over de maanden mei 2022 tot en met november 2022 niet is voldaan en dat op 1 december 2022 de huur van de maand december 2022 is betaald. [gedaagde01] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist en heeft ook erkend de huur van de maand december 2022 te hebben voldaan. Dat betekent dat voldoende is komen vast te staan dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand december 2022, € 7.307,80 bedraagt.

ontbinding huurovereenkomst

4.5.

De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. Daarom vraagt Bergermeer de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Ten aanzien daarvan wordt als volgt overwogen.

4.6.

Per 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: ‘het Besluit’). Voor de beoordeling in onderhavige zaak is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang, dat bepaalt:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente, toevoeging kantonrechter), als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

4.7.

Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Wgs). In de Wgs is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Er is geen sanctie op het niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de kantonrechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Dat laat onverlet dat de kantonrechter, gelet op het in r.o. 4.5 weergegeven toetsingskader, bij de afweging of ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is, kan meewegen of aan het bepaalde in dit Besluit is voldaan.

4.8.

Uit de processtukken tot dusver kan niet worden afgeleid of Bergermeer het bepaalde in artikel 2 van het Besluit heeft nageleefd. Nu deze informatie wel van belang kan zijn voor de beoordeling van de vordering wenst de kantonrechter hierover nader geïnformeerd te worden.

4.9.

Gelet op het voorgaande in combinatie met de (zware) consequenties die - bij eventuele toewijzing van de vorderingen - gepaard gaan met een ontruiming acht de kantonrechter het gewenst de zaak met partijen te bespreken. Daarom wordt een mondelinge behandeling bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling kunnen partijen hun stellingen toelichten. Ook kan aan hen worden gevraagd om inlichtingen te geven of stellingen nader te onderbouwen. Tijdens de mondelinge behandeling zal tot slot worden onderzocht of partijen tot een schikking kunnen komen.

4.10.

Voor Bergermeer geldt dat zij voorafgaand aan de mondelinge behandeling stukken aan de kantonrechter en [gedaagde01] dient toe te zenden waaruit volgt of, en zo ja op welke wijze, aan artikel 2 van het Besluit is voldaan. Daarnaast is het van belang dat [gedaagde01] en de kantonrechter tevoren beschikken over een actuele specificatie van de huurachterstand, waaruit blijkt met welke betalingen van [gedaagde01] rekening is gehouden.

4.11.

Voor [gedaagde01] geldt dat, indien zij van mening is dat zij meer of anders heeft betaald dan in de hiervoor genoemde door Bergermeer op te sturen specificatie is vermeld, zij daarvan betalingsbewijzen dient mee te nemen naar de zitting. Daarnaast zal [gedaagde01] in het kader van de mondelinge behandeling in de gelegenheid worden gesteld haar standpunt ten aanzien van het door haar gestelde achterstallige onderhoud en het belang daarvan voor onderhavige vordering nader toe te lichten.

4.12.

Alle hiervoor genoemde stukken en alle overige stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen door de partij die deze ter sprake wil brengen aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden toegezonden. Deze stukken dienen
uiterlijk een week vóór de mondelinge behandeling in het bezit te zijn van de kantonrechter en de wederpartij.

4.13.

Partijen moeten in persoon verschijnen of zij moeten tijdens de mondelinge behandeling worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, ook tot het treffen van een minnelijke regeling.

4.14.

Uitstel dient schriftelijk en gemotiveerd te worden verzocht binnen een week na ontvangst van dit vonnis. Ook moet worden vermeld of de wederpartij instemt met het uitstel. In het uitstelverzoek moeten voorts zowel de eigen verhinderdata als de verhinderdata van de wederpartij worden vermeld. Indien de partij die het uitstelverzoek doet met de wederpartij niet in contact heeft kunnen komen, dient deze te vermelden welke pogingen daartoe zijn ondernomen. Zolang op het uitstelverzoek niet is beslist moet er van worden uitgegaan dat de mondelinge behandeling gewoon doorgang zal vinden op de hierna vastgestelde datum.

4.15.

De kantonrechter wijst partijen er op dat het niet verschijnen op de mondelinge behandeling in het nadeel van de niet verschijnende partij kan worden uitgelegd.

4.16.

De kantonrechter wijst partijen er op dat het niet verschijnen op de mondelinge behandeling in het nadeel van de niet verschijnende partij kan worden uitgelegd.

5. De beslissing

De kantonrechter, alvorens verder te beslissen:

5.1.

bepaalt dat partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op een nader te bepalen datum en tijd moeten te verschijnen ter zitting van de hierna genoemde kantonrechter in het gerechtsgebouw, Wilhelminaplein 100 te Rotterdam;

5.2.

bepaalt dat partijen uiterlijk op
woensdag 8 februari 2023 schriftelijk moeten laten weten op welke ochtenden/middagen in de maanden februari tot en met april 2023 zij echt niet naar een zitting kunnen komen en hun e-mailadres moeten opgeven;

5.3.

wijst partijen op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.10 tot en met 4.12 is overwogen ten aanzien van het in het geding brengen van stukken;

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.

44487