Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10984793 CV EXPL 24-7219
datum uitspraak: 25 oktober 2024 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[persoon A] ,
woonplaats: Rotterdam,
2. [persoon B],
woonplaats: Rotterdam,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. V.A. Valjavec,
tegen
Spring Properties E S.à.r.l.,
vestigingsplaats: Luxemburg,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie
vertegenwoordigd door: de heer [persoon C] en de heer [persoon D] .
De partijen worden hierna (in enkelvoud) ‘ [persoon A] ’ en ‘Spring E’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 januari 2024, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de e-mail van 20 september 2024 van [persoon A] met aanvullende producties 15 tot en met 18;
- de e-mail van Spring E van 1 oktober 2024, met bijlage;
- de akte overlegging producties 3 tot en met 5 van [persoon A] van 2 oktober 2024;
- de ter zitting door Spring E overgelegde machtiging;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [persoon A] .
1.2.
Op 2 oktober is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] en zijn gemachtigde. Namens Spring E waren aanwezig de heer [persoon C] en de heer [persoon D] ( [naam functie] ).
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Tussen [persoon A] en Spring E heeft een huurovereenkomst bestaan voor de woning aan de [adres] in Rotterdam. Bij aanvang van de huur hebben de toenmalige huurders een waarborgsom aan de toenmalige verhuurder betaald van € 1.550,-. Op 30 juli 2021 heeft Spring E de eigendom verkregen van het gehuurde.
2.2.
[persoon A] heeft na het einde van de huurovereenkomst aan Spring E gevraagd om terugbetaling van de waarborgsom. Dat heeft Spring E niet gedaan. [persoon A] is deze procedure gestart om terugbetaling van de waarborgsom te vragen. Daarnaast maakt hij aanspraak op buitengerechtelijke kosten en – na wijziging van zijn eis – op betaling van de volledige proceskosten.
2.3.
Spring E betaalt de waarborgsom niet terug, omdat zij van mening is dat sprake is van een huurachterstand. Zij verrekent de waarborgsom hiermee. Volgens Spring E is de huurachterstand zelfs hoger dan de waarborgsom en moet [persoon A] ook buitengerechtelijke kosten betalen. In reconventie vordert zij het bedrag dat [persoon A] na verrekening van de waarborgsom volgens haar nog moet betalen, te weten € 2.052,61.
De waarborgsom is al terugbetaald
2.4.
Uit de overgelegde stukken volgt dat Spring E – nadat de dagvaarding was uitgebracht – op 26 maart 2024 de waarborgsom (dus € 1.550,-) aan [persoon A] heeft betaald. [persoon A] heeft bevestigd dat hij de betaling heeft ontvangen. Daarom hoeft de vordering van [persoon A] om Spring E te veroordelen een bedrag van € 1.550,- aan waarborgsom terug te betalen niet meer te worden toegewezen.
[persoon A] hoeft niets aan Spring E te betalen
2.5.
Spring E heeft in haar conclusie van antwoord / eis in reconventie gesteld dat zij na verrekening van de waarborgsom nog € 2.052,61 van [persoon A] te vorderen zou hebben vanwege een betalingsachterstand. Zij heeft ter onderbouwing van dit bedrag alleen een overzicht overgelegd dat haar toenmalige gemachtigde heeft opgesteld. Dit overzicht begint pas bij de maand september 2021 en laat dus niet zien welke bedragen [persoon A] vanaf het begin van de huurovereenkomst had moeten betalen en wat hij feitelijk heeft betaald. Ter zitting heeft Spring E toegelicht dat ‘de achterstand’ zou gaan om de maand september 2021, die niet betaald zou zijn. Omdat Spring E niet (voldoende) heeft toegelicht dat de achterstand op andere betalingsverplichtinge gebaseerd is, beoordeelt de kantonrechter alleen de gestelde achterstand over de maand september 2021. Voor zover de vordering (toch) op andere betalingsverplichtingen is gebaseerd, wordt de vordering afgewezen omdat Spring E over die betalingsverplichtingen onvoldoende heeft gesteld en deze niet heeft onderbouwd. Dit had Spring E dan wel moeten doen, zeker nu [persoon A] gemotiveerd heeft betwist dat de bedragen die in het overzicht van de voormalige gemachtigde van Spring E zijn opgenomen kloppen. Spring E heeft daar echter niet op gereageerd.
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat [persoon A] geen achterstand heeft over de maand september 2021, omdat hij dit bedrag bevrijdend heeft betaald aan Interhouse. Op het moment van de betaling – en het moment waarop er volgens de huurovereenkomst uiterlijk betaald moest worden – wist [persoon A] niet dat Spring E de eigendom van het gehuurde had verkregen en had hij ook geen mededeling van Spring E ontvangen dat hij aan Spring E moest gaan betalen. Dit blijkt uit het volgende.
2.7.
Ter zitting is komen vast te staan dat [persoon A] de huurprijs over de maand september 2021 op 27 augustus 2021 om 12.41 aan Interhouse, de toenmalige beheerder van het gehuurde, heeft betaald. Dit heeft hij gedaan nadat hij op 24 augustus 2021 een factuur van Interhouse had ontvangen voor de huurprijs over de maand september 2021, voor een bedrag van € 1.581,08. Volgens de huurovereenkomst moest de huur over september uiterlijk op 28 augustus 2021 betaald zijn. Pas op 31 augustus 2021 heeft Spring E een brief gestuurd aan [persoon A] dat de huur voortaan aan Spring E betaald moest worden. [persoon A] heeft de ontvangst van deze brief betwist, maar zelfs als ervan uit moet worden gegaan dat deze brief is gestuurd en dat [persoon A] die heeft ontvangen, staat vast dat [persoon A] toen hij betaalde (en volgens de huurovereenkomst moest betalen) niet wist dat hij aan Spring E zou moeten betalen, omdat hem nog geen mededeling van de eigendomsoverdracht was gedaan. [persoon A] heeft de huur over september 2021 daarom bevrijdend aan Interhouse kunnen betalen.
2.8.
Uit het voorgaande volgt dat Spring E ten onrechte de waarborgsom niet aan [persoon A] heeft terugbetaald. Er staat immers niet vast dat zij iets te verrekenen had. Omdat niet vast staat dat Spring E een vordering op [persoon A] heeft (gehad), heeft zij [persoon A] ook ten onrechte aangesproken op een betalingsachterstand. Dit heeft gevolgen voor de proceskosten, zoals hierna zal worden toegelicht.
Spring E moet incassokosten van € 281,33 betalen
2.9.
De incassokosten van € 281,33 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
Spring E moet rente van € 104,09 betalen
2.10.
De wettelijke rente wordt toegewezen over de periode van 1 januari 2023 tot 26 maart 2024, omdat [persoon A] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en Spring E dat niet heeft betwist. De wettelijke rente over deze periode bedraagt in totaal € 104,09.
Spring E moet de volledige proceskosten betalen
2.11.
[persoon A] heeft op de zitting zijn eis vermeerderd en vordert de volledige proceskosten van Spring E. Die kosten begroot [persoon A] op € 2.590,81. De kantonrechter oordeelt dat er in deze zaak voldoende aanleiding is om Spring E in deze werkelijke proceskosten te veroordelen.
2.12.
Hiervoor is geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat Spring E een vordering heeft (gehad) op [persoon A] , omdat zij niet heeft toegelicht waaruit de achterstand behalve de huurprijs over september 2021 zou bestaan, en [persoon A] deze maandhuur aan Interhouse mocht betalen. De gemachtigde van [persoon A] heeft erop gewezen dat hij van het begin af aan op de aanmaningen van Spring E heeft gereageerd, dat hij heeft laten zien wat [persoon A] heeft betaald en dit volgens hem was wat er betaald moest worden, en dat hij heeft gevraagd om een onderbouwing van de gestelde vordering van Spring E. Deze berichten zijn door Spring E en haar gemachtigden categorisch genegeerd. Spring E heeft [persoon A] hierdoor geen andere keuze gelaten dan deze procedure te starten. Pas toen [persoon A] dat deed en al aanzienlijke (proces)kosten had gemaakt – omdat de dagvaarding in Luxemburg betekend moest worden - heeft Spring E de waarborgsom uiteindelijk alsnog terugbetaald. Ook in deze procedure heeft Spring E zich op het standpunt gesteld dat zij de maandhuur van september 2021 van [persoon A] te vorderen had, maar heeft zij nagelaten om die vordering te onderbouwen. De kantonrechter acht deze (proces)houding van Spring E zo laakbaar, dat dit onrechtmatig handelen jegens [persoon A] oplevert. Aldus is sprake van buitengewone omstandigheden waarvoor afwijking van het regime van artikel 237 – 240 Rv op zijn plaats is. Daarom moet Spring E de werkelijke proceskosten van [persoon A] betalen. [persoon A] heeft deze kosten onderbouwd en de kantonrechter acht deze redelijk. Het bedrag dat wordt toegewezen is € 2.725,81 en bestaat uit € 892,02 aan dagvaardingskosten (met alle daarbij komende extra kosten), € 248,- aan griffierecht, € 1.450,79 aan salaris voor de gemachtigde van [persoon A] (deze drie posten vormen samen het gevorderde bedrag van € 2.590,81) en € 135,- nakosten. Over de proceskosten moet wettelijke rente worden betaald zoals hierna vermeld.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [persoon A] dat eist en Spring E daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Spring E om aan [persoon A] te betalen € 385,42 aan incassokosten en wettelijke rente;
3.2.
veroordeelt Spring E in de volledige proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [persoon A] worden vastgesteld op € 2.725,81, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
51909