ECLI:NL:RBROT:2024:1107

• Datum uitspraak: 2 februari 2024
• Publicatiedatum: 19 februari 2024
• Zaaknummer: 10709255
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en oneerlijk huurprijsbeding

De zaak betreft een geschil tussen Eres NL XXX Coöperatief U.A. en [gedaagde01] c.s. over huurachterstand en de ontbinding van de huurovereenkomst voor een woning in Rotterdam. De huurprijs was verhoogd, maar de huurders betaalden niet tijdig. Eres vorderde betaling van de achterstand, rente, incassokosten en ontbinding van de overeenkomst.

De kantonrechter oordeelde dat het beding dat een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 5% bovenop de indexering toestaat, oneerlijk is volgens de Richtlijn 93/13 EG en daarom buiten toepassing blijft. Hierdoor moest de huurachterstand worden berekend op basis van de oorspronkelijke huurprijs. De buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen omdat niet was komen vast te staan dat aanmaningen waren ontvangen.

Partijen kwamen tijdens de mondelinge behandeling overeen dat de huurders een betalingsregeling van €500 per maand treffen naast de tijdige betaling van de lopende huur. Bij niet-naleving van deze regeling volgt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter veroordeelde de huurders tot betaling van de aangepaste huurachterstand, rente en proceskosten en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden bij niet-naleving van de betalingsregeling en de huurders worden veroordeeld tot betaling van de aangepaste huurachterstand en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10709255 CV EXPL 23-25692

datum uitspraak: 2 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

ERES NL XXX Coöperatief U.A. ,

gevestigd en kantoorhoudende Amsterdam,

eiser,

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde01] ,

2. [gedaagde02] ,

woonplaats: [plaats01] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. N. Gierdharie, advocaat te Den Haag.

Partijen worden hierna ‘Eres’ en ‘ [gedaagde01] c.s.’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 31 augustus 2023, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de brief van 18 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de e-mail van Eres van 16 januari 2024, met één bijlage.

1.2.

Op 24 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Eres aanwezig de heer [naam01] namens de gemachtigde. De gemachtigde van [gedaagde01] c.s., mr. N. Gierdharie, bleek per abuis bij de rechtbank Den Haag verschenen te zijn in plaats van de rechtbank Rotterdam. De kantonrechter heeft tijdens de zitting telefonisch contact met mr. Gierdharie opgenomen en met instemming van de wederpartij, heeft zij telefonisch aan de zitting deelgenomen. [gedaagde01] c.s. zijn zelf niet ter zitting verschenen.

1.3.

Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden en aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde01] c.s. huren vanaf 7 juni 2022 van Eres de woning aan de [adres01] in Rotterdam. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de maandelijkse huur vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst € 1.270,- bedraagt. Inmiddels is de huur verhoogd en bedraagt deze op dit moment € 1.424,33 per maand. [gedaagde01] c.s. hebben de huur niet op tijd betaald. Eres wil dat [gedaagde01] c.s. de huurachterstand met rente en buitengerechtelijke incassokosten en de lopende huur betalen. Eres wil ook dat de huurovereenkomst eindigt en dat [gedaagde01] c.s. vertrekken uit de woning. [gedaagde01] c.s. moeten de huurachterstand, de rente en de lopende huur inderdaad betalen. Daarbij geldt wel dat [gedaagde01] c.s. de bedragen, waarmee de huur vanaf 1 juni 2023 is verhoogd, niet hoeven te betalen. Dat geldt ook voor de buitengerechtelijke incassokosten. Voor de totale vordering hebben [gedaagde01] c.s. tijdens de mondelinge behandeling een betalingsregeling voorgesteld, die Eres heeft geaccepteerd. Als [gedaagde01] c.s. zich niet houden aan die regeling of vanaf nu de huur weer niet op tijd betalen, eindigt de huurovereenkomst en moeten zij de woning verlaten. Hierna wordt door de kantonrechter uitgelegd hoe hij tot deze beslissing gekomen is.

Huurachterstand

2.2.

Eres heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht, waaruit volgt dat de huurachterstand, berekend tot en met januari 2024, € 4.888,44 bedraagt. Daarbij is echter uitgegaan van de actuele maandelijkse huurprijs, dus inclusief de bedragen waarmee de huur vanaf 1 juni 2023 is verhoogd.

2.3.

In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op de wijze zoals is bepaald in artikel 16 van de toepasselijke algemene voorwaarden. In dat laatste artikel is bepaald dat de huurprijsverhoging berekend wordt aan de hand van een formule waarin het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex tot uitgangspunt wordt genomen. In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is echter opgenomen dat, gelijktijdig met en bovenop die jaarlijkse aanpassing van de huur, Eres het recht heeft de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.

2.4.

Omdat het hier gaat om een huurovereenkomst die is gesloten met consumenten, moet de kantonrechter de vordering ambtshalve toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna; ‘de Richtlijn’). Op grond van deze toetsing moet naar het oordeel van de kantonrechter het hiervoor bij r.o. 2.3 genoemde beding worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. De kantonrechter licht dat hieronder toe.

2.5.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Omdat Eres in dit geval, naast een verhoging die is gegrond op de consumentenprijsindex, ook nog de mogelijkheid heeft om gelijktijdig de huurprijs ieder jaar met (maximaal) 5% te verhogen, is het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie is het gevolg daarvan dat het betreffende beding in dit geval buiten toepassing moet worden gelaten.

2.6.

Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand betekent dit dat Eres nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen en dat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet is verhoogd. Voor de bepaling van de hoogte van de huurachterstand moet daarom worden uitgegaan van de oorspronkelijke in de huurovereenkomst vermelde huurprijs van € 1.270,- per maand. Het totale bedrag waarmee de huur vanaf juni 2023 is verhoogd bedraagt, berekend over de periode van juni 2023 tot en met januari 2024, € 1.160,31 (7 maanden x € 154,33 en 1 maand x € 80,-). Dat bedrag moet in mindering worden gebracht op de hiervoor bij r.o. 2.2 genoemde huurachterstand tot en met januari 2024 van € 4.888,44. Daardoor resteert nog een bedrag van € 3.728,13. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen het er dan ook over eens geworden dat de totale huurachterstand, inclusief de huur van de maand februari 2024, € 4.998,13 (€ 3.728,13 +

€ 1.270,-) bedraagt. [gedaagde01] c.s. worden veroordeeld dat bedrag aan Eres te betalen.

Buitengerechtelijke incassokosten

2.7.

De vordering van Eres ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten moet beoordeeld worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Eres heeft gesteld dat haar gemachtigde op 2 november 2022 een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde01] c.s. heeft gestuurd en zij heeft daarvan een afschrift in het geding gebracht. Door [gedaagde01] c.s. is betwist dat zij aanmaningen heeft ontvangen. Eres heeft hier op de zitting niet meer op gereageerd. Daarom is niet komen vast te staan dat [gedaagde01] c.s. de aanmaning van 2 november 2022 hebben ontvangen. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wordt om die reden afgewezen.

Rente

2.8.

Eres heeft tevens de veroordeling van [gedaagde01] c.s. gevorderd tot betaling van de tot 31 augustus 2023 vervallen rente ten bedrage van € 216,03. Aangezien de huurachterstand door Eres op onjuiste wijze berekend is, is dat bedrag niet toewijsbaar. De kantonrechter zal de wettelijke rente toewijzen, zoals hierna vermeld.

De betalingsregeling

2.9.

Partijen hebben op de zitting een betalingsregeling afgesproken, in die zin dat [gedaagde01] c.s. elke maand € 500,- aflost, telkens uiterlijk op de eerste dag van de maand en voor het eerst uiterlijk op 1 maart 2024, naast de tijdige betaling van de lopende huur vanaf de maand maart 2024. Dat betekent dat [gedaagde01] c.s. de huurachterstand met rente en kosten niet in één keer aan Eres hoeven te betalen, zolang zij zich aan de regeling houden en de huur ingaande de maand maart 204 op tijd betalen (telkens voor de eerste van de maand).

Ontbinding en ontruiming als [gedaagde01] c.s. zich niet aan de betalingsregeling houden of de huur niet op tijd betalen

2.10.

De rechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevorderde ontbinding toegewezen als [gedaagde01] c.s. zich niet houden aan de betalingsregeling of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betalen. [gedaagde01] c.s. moeten dan ook rente betalen over het totale bedrag dat op dat moment open staat. Als de huurovereenkomst eindigt moeten [gedaagde01] c.s. een gebruiksvergoeding van € 1.270,- per maand betalen tot en met de dag dat zij de woning met al hun spullen hebben verlaten (artikel 7:225 BW).

Proceskosten

2.11.

[gedaagde01] c.s. moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel in het ongelijk worden gesteld (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Eres op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,-) en € 132,- aan nakosten. Dat is in totaal
€ 1.436,57. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.12.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk om aan Eres te betalen € € 4.998,13 aan huurachterstand tot en met februari 2024, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 oktober 2022 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

3.2.

veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Eres worden begroot op € 1.436,57;

3.3.

bepaalt dat Eres de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang [gedaagde01] c.s. elke maand vóór of op de eerste dag van de maand € 500,- aflossen - voor het eerst vóór of op 1 maart 2024 - en daarnaast vanaf 1 maart 2024 de huur iedere maand op tijd betalen;

en als [gedaagde01] c.s. een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:

3.4.

bepaalt dat [gedaagde01] c.s. het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Eres moeten betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot de dag dat volledig is betaald;

3.5.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de dag nadat [gedaagde01] c.s. de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd hebben betaald en veroordeelt [gedaagde01] c.s. om binnen veertien dagen na die datum de woning aan het adres [adres01] in Rotterdam te ontruimen en de sleutels bij Eres in te leveren;

3.6.

veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk om aan Eres te betalen € 1.270,- per maand met ingang van de maand maart 2024 tot en met de dag dat de woning is ontruimd;

3.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.8.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

44487