Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 11231532 CV EXPL 24-18550
datum uitspraak: 1 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaatsnaam],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Vesteda’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 juli 2024, met bijlagen;
- het mondelinge antwoord, met bijlagen.
1.2.
Op 4 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [naam] namens de gemachtigde van Vesteda en [gedaagde] aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 november 2019 een woning van Vesteda. De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.014,- per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Vesteda eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 14.201,99 betalen
2.2.
[gedaagde] wordt veroordeeld om € 14.201,99 aan Vesteda te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand oktober 2024 zit hier dus bij. [gedaagde] voert aan dat de betalingsverplichting ook rust op haar ex-partner die op het huurcontract staat, maar aangezien partijen hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de achterstand staat het Vesteda vrij om de achterstand alleen op haar te verhalen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.3.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht is om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [1] De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat er geen huur is betaald sinds september 2023. Ook na dagvaarding is de huurachterstand alleen maar opgelopen. Vesteda heeft tijdig de contactgegevens van [gedaagde] en de hoogte van de achterstand op 6 mei 2024 aan de gemeente verstrekt in het kader van de schuldhulpverlening. Hierdoor is voldaan aan artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, maar hier is verder niets uit voortgekomen.
2.4.
[gedaagde] voert aan dat zij recht heeft op geld van de gemeente, maar dat de aanvraag hiervan geen doorgang kan vinden omdat haar ex-partner nog op het huurcontract staat. Los van het feit dat er bij uitkeringen en toeslagen gekeken wordt naar het feitelijke woonadres van de betrokkenen, heeft [gedaagde] deze aanvragen ook niet onderbouwd met e-mails en/of brieven. Vesteda stelt dat zij van [gedaagde] nooit een vraag over een wijziging van het contract heeft gekregen. Ook is er nooit om een verklaring gevraagd waaruit blijkt dat zij de enige huurder van de woning is. Deze had Vesteda wel kunnen afgeven, aangezien haar ex-partner via Vesteda een andere huurwoning heeft gekregen na de voorlopige toekenning van het gebruiksrecht van de woning aan alleen [gedaagde] door de kantonrechter. Vesteda wist dus dat de ex-partner niet meer op het adres woonachtig was. Tegen deze achtergrond en het feit dat [gedaagde] nog geen werk heeft gevonden en moet leven van een uitkering, bestaat er geen verwachting dat de huurachterstand binnen afzienbare termijn zal worden ingelopen en de lopende huur tijdig zal worden betaald. Hierdoor komt de kantonrechter tot het oordeel dat deze omstandigheden niet in de weg staan aan een ontbinding van het huurcontract.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.5.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.014,- per maand of een gedeelte daarvan betalen (artikel 7:225 BW Pro).
De gedaagde hoeft geen incassokosten en rente te betalen
2.6.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst of de algemene voorwaarden van eiseres staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag eiseres daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [2] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat gedaagde een boete moet betalen als gedaagde niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de afgesproken prijs. Op grond van de wet zou gedaagde als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Eiseres wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.7.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
2.8.
In de dagvaarding van Vesteda is alleen de achterstand op basis van de aanvangshuurprijs gevorderd. Of de huurprijswijzigingsbepaling eerlijk of oneerlijk is maakt dus geen verschil voor deze zaak. Dit kan daarom in het midden blijven.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Vesteda moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht,
€ 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.493,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Vesteda dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Vesteda te betalen € 14.201,99;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Vesteda te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 november tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Vesteda te betalen € 1.014,- per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Vesteda worden begroot op € 2.493,39;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
62914