Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11138582 VZ VERZ 24-5479
datum uitspraak: 26 november 2024
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoeker 1],
[verzoeker 2],
woonplaats: [woonplaats 1] ,
verzoekers, tevens verweerders in het tegenverzoek,
gemachtigde: mr. F.L. van der Eerden,
tegen
[verweerder 1],
[verweerder 2],
woonplaats: [woonplaats 2] ,
verweerders, tevens verzoekers in het tegenverzoek,
gemachtigde: mr. N. Vonk en mr. J.G. Baas.
De partijen worden hierna ‘ [verzoekers] ’ en ‘ [verweerders] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift (ontvangen op 3 juni 2024), met bijlagen;
- de brief van [verzoekers] van 17 oktober 2024 met bijlagen;
- het verweerschrift, tevens houdende tegenverzoeken, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [verzoekers] ;
- de spreekaantekeningen van [verweerders] ;
- de door Batelaan tijdens de zitting overgelegde bijlage.
1.2.
Op 21 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoekers] met hun gemachtigde en [verweerders] met hun gemachtigden en tevens [naam 1] .
1.3.
Na de zitting is de zaak één week aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te beproeven. Hoewel door één van de gemachtigden van [verweerders] bij e-mail van 28 oktober 2024 is kenbaar gemaakt dat zij een beschikking wensen, is door de gemachtigde van [verzoekers] bij brief van 29 oktober 2024 nog om een nadere aanhouding van drie maanden verzocht. Daarop is door de kantonrechter bepaald dat er uitspraak wordt gedaan.
2.De feiten
2.1.
Het eigendomsrecht van het pand gelegen aan [adres 1]
(hierna: het pand) is in 1979 gesplitst in twee appartementsrechten.
2.2.
[verzoekers] zijn sinds november 2020 eigenaar van de woning aan [adres 2] en rechthebbende op het appartementsrecht van deze woning. De woning betreft de tweede en derde verdieping en de zolder, inclusief berging op de begane grond.
2.3.
[verweerders] zijn sinds juli 2023 eigenaar van de woning aan [adres 3] en zijn rechthebbende op het appartementsrecht van deze woning. De woning betreft de benedenwoning met tuin, de eerste verdieping en de kelder.
2.4.
[verzoekers] zijn per 24 november 2021 respectievelijk 5 mei 2022 toegetreden tot het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (hierna: de VvE). Per 1 januari 2024 zijn [verweerders] eveneens tot het bestuur van de VvE toegetreden.
2.5.
Nog voordat [verweerders] het eigendom van hun woning hebben verkregen heeft de VvE, destijds bestaande uit [verzoekers] en [naam 2] (hierna: [naam 2] ), vanwege lekkage afkomstig van het dak, een overeenkomst gesloten met [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ) voor het verrichten van reparatiewerkzaamheden aan het dak. [naam 2] en [verzoekers] zouden de kosten daarvan voor hun rekening nemen en [verweerders] zijn ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning gevrijwaard van deze kosten.
2.6.
Bij aanvang van de reparatiewerkzaamheden in het voorjaar van 2024 heeft [naam bedrijf] [verzoekers] bericht dat er sprake zou zijn van bijkomende kosten voor steigerwerk en het aanbrengen van zinken goten. [verzoekers] hebben [verweerders] verzocht akkoord te gaan met deze bijkomende kosten, maar hebben geen toestemming verkregen.
2.7.
[verzoekers] zijn tegenover [naam bedrijf] akkoord gegaan met het steigerwerk en het aanbrengen van zinken goten, waarna [naam bedrijf] de reparatiewerkzaamheden aan het dak heeft uitgevoerd. De bijkomende kosten voor het steigerwerk en het aanbrengen van zinken goten van in totaal € 4.578,64 zijn door [verzoekers] aan [naam bedrijf] betaald. Daarvoor hebben [verzoekers] een bedrag van € 3.000,- van de VvE rekening gebruikt en een bedrag van € 1.578,64 uit eigen middelen betaald.
3.Het geschil
Ten aanzien van de verzoeken van [verzoekers]
3.1.
[verzoekers] verzoeken:
I. een vervangende machtiging te verlenen voor het uitvoeren van:
a. primair: het verwijderen van de schoorsteen en dichtmaken van het dak en aanvullende dakreparatie door [naam bedrijf] ;
b. subsidiair: reparatie aan de schoorsteen en aanhelen van het dak door [naam bedrijf] met oplegging aan [verweerders] en haar opvolgers van de verplichting tot verder onderhoud van de schoorsteen met de hieraan verbonden kosten, alsmede voor eventuele kosten meerwerk voor het onder a en b genoemde;
II. te bepalen dat [verweerders] aan de VvE dienen te voldoen 50% van de meerkosten van de dakreparatie conform de factuur van [naam bedrijf] ;
III. [verweerders] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[verzoekers] verzoeken om een vervangende machtiging (met terugwerkende kracht) ex artikel 5:121 BW Pro om het door [naam bedrijf] verrichte meerwerk voor rekening en risico van de VvE uit te mogen voeren en om 50% van de reeds betaalde meerkosten voor rekening te brengen van [verweerders] Daartoe stellen [verzoekers] dat [verweerders] zonder redelijke grond hebben geweigerd om toestemming te verlenen voor het meerwerk. Dit meerwerk behoorde tot de afronding van de werkzaamheden om het gemeenschappelijk dak waterdicht te krijgen. Vanwege de urgentie van deze schadebeperkende werkzaamheden hebben [verzoekers] zich genoodzaakt gezien om namens de VvE akkoord te gaan met het meerwerk en hebben zij de meerkosten deels vanuit de VvE en (bij wijze van voorschot) deels uit eigen middelen voldaan.
3.3.
Voor wat betreft de door [verzoekers] verzochte vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW Pro om de schoorsteen te laten afbreken dan wel te laten repareren door [naam bedrijf] , stellen [verzoekers] dat tijdens de reparatiewerkzaamheden aan het dak is geconstateerd dat de schoorsteen op het gemeenschappelijke dak in zeer slechte staat verkeerd. Het steenwerk van de schoorsteen is poreus en door de slechte staat van de schoorsteen kan [naam bedrijf] het dak rondom de schoorsteen niet zonder risico afdichten. Het dak rondom de schoorsteen is dan ook nog altijd niet afgedicht. Wanneer de schoorsteen door een andere partij dan [naam bedrijf] wordt aangepakt, vervalt bovendien de garantie op het dak. [verweerders] hebben zonder redelijke grond geweigerd om toestemming te verlenen voor werkzaamheden aan de schoorsteen door [naam bedrijf] . De aanpak van de schoorsteen is volgens [verzoekers] noodzakelijk bij het waterdicht maken van het dak en is als zodanig ook spoedeisend.
3.4.
[verweerders] zijn het niet eens met de verzoeken van [verzoekers] en zijn van mening dat deze verzoeken moeten worden afgewezen, met veroordeling van [verzoekers] in de kosten van de procedure. Op het verweer van [verweerders] wordt – voor zover van belang – hierna onder de beoordeling ingegaan.
Ten aanzien van de tegenverzoeken van [verweerders]
3.5.
[verweerders] verzoeken samengevat:
I. [verzoekers] te veroordelen tot (terug)betaling aan de VvE van een bedrag van
€ 3.000,-;
II. een vervangende machtiging te verlenen voor het inschakelen van een nader aan te wijzen deskundige die de staat van (het rookkanaal in) de schoorsteen en de zijmuur zal inspecteren;
III. een vervangende machtiging te verlenen voor het moderniseren van het rookkanaal in de schoorsteen door een nader door [verweerders] te bepalen partij;
IV. [verzoekers] te veroordelen in de proceskosten met rente;
V. de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.6.
[verweerders] zijn van mening dat de kosten van het meerwerk van [naam bedrijf] niet voor rekening en risico van de VvE - en daarmee voor [verweerders] - dienen te komen. Daartoe stellen [verweerders] onder meer dat een rechtsgeldig genomen VvE besluit voor het verlenen van opdracht tot dit meerwerk niet is genomen en dat van enige spoed bij dit meerwerk niet is gebleken. Bovendien hebben [verweerders] hun medewerking op redelijke gronden geweigerd. [verweerders] zijn dan ook van mening dat [verzoekers] onterecht een bedrag van € 3.000,- van de VvE-rekening voor het meerwerk hebben aangewend en dat dit bedrag door hen moet worden terugbetaald.
3.7.
[verweerders] zijn daarnaast van mening dat een inspectie door een onafhankelijk deskundige naar de staat van zowel de schoorsteen als de zijmuur gewenst is. Hoewel [verzoekers] op de VvE-vergadering van 12 oktober 2024 reeds hebben toegezegd bereid te zijn om medewerking hieraan te verlenen, hebben zij hun verzoek tot een vervangende machtiging voor het afbreken dan wel reparatie van de schoorsteen door [naam bedrijf] niet ingetrokken. [verweerders] gaan er dan ook vanuit dat [verzoekers] zonder redelijke gronden weigeren om hun medewerking te verlenen aan het inschakelen van een deskundige voor de beoordeling van de staat van de schoorsteen en de zijmuur en verzoeken om een vervangende machtiging voor de inschakeling van deze deskundige.
3.8.
[verweerders] hebben de wens om een houtkachel te installeren en gebruik te maken van de bestaande rookkanalen. Daartoe wensen [verweerders] het rookkanaal (op eigen kosten) te moderniseren, om deze zo op een veilige en efficiënte manier te gebruiken. [verzoekers] weigeren echter zonder redelijk grond hun toestemming daarvoor te verlenen. [verweerders] verzoeken daarom om een vervangende machtiging voor het moderniseren van het rookkanaal in de schoorsteen door een nader door [verweerders] te bepalen partij indien hiertoe positief wordt geadviseerd door de deskundige die de inspectie aan het rookkanaal doet.
3.9.
[verzoekers] zijn het niet eens met de verzoeken van [verweerders] en zijn van mening dat deze verzoeken moeten worden afgewezen. Op het verweer van [verzoekers] wordt – voor zover van belang – hierna onder de beoordeling ingegaan.
4.De beoordeling van de verzoeken en de tegenverzoeken
4.1.
De verzoeken van [verzoekers] en de tegenverzoeken van [verweerders] worden hierna, vanwege de nauwe samenhang, gezamenlijk besproken.
De verzoeken van [verzoekers]
4.2.
Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter er in het hiernavolgende vanuit gaat dat er door [verzoekers] om een tweetal vervangende machtigingen ex artikel 5:121 BW Pro wordt verzocht. Hoewel dit niet volgt uit het petitum van het verzoekschrift, kan dit namelijk wel uit de (overige) inhoud van het verzoekschrift, de spreekaantekeningen en hetgeen door [verzoekers] ter zitting naar voren is gebracht, worden opgemaakt.
4.3.
[verzoekers] verzoeken in de eerste plaats om een vervangende machtiging (met terugwerkende kracht) om het door [naam bedrijf] verrichte meerwerk voor rekening en risico van de VvE uit te mogen voeren. Daarbij hebben [verzoekers] ook verzocht te bepalen dat [verweerders] 50% van de meerkosten van de dakreparatie conform de factuur van [naam bedrijf] aan de VvE dienen te voldoen. Ten aanzien van dit laatste verzoek hebben [verzoekers] ter zitting desgevraagd toegelicht dat zij hun verzoek zo hebben bedoeld, dat wanneer door de kantonrechter wordt beslist dat er een vervangende machtiging wordt verleend, [verweerders] 50% van het door [verzoekers] uit eigen middelen betaalde bedrag van
€ 1.578,64 aan [verzoekers] dienen te voldoen. De kantonrechter gaat bij de beoordeling dan ook van dit gewijzigde verzoek uit.
4.4.
In de tweede plaats wordt door [verzoekers] om een vervangende machtiging verzocht - kort gezegd - primair voor het verwijderen van de schoorsteen en aanvullende dakreparatie door [naam bedrijf] en subsidiair tot het repareren van de schoorsteen door [naam bedrijf] , met de verplichting voor [verweerders] tot verder onderhoud van de schoorsteen en de daaraan verbonden kosten.
Schending van artikel 21 Rv Pro
4.5.
[verweerders] hebben zich op het standpunt gesteld dat [verzoekers] hebben gehandeld in strijd met de waarheidsplicht ex artikel 21 RV Pro. Dat artikel verplicht partijen de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren en geeft de kantonrechter de bevoegdheid om uit het niet naleven van deze verplichting de gevolgtrekking te maken die zij geraden acht. [verweerders] hebben daartoe gesteld dat [verzoekers] de relevante feiten in het verzoekschrift slechts zeer summier hebben weergegeven en dat zij daarin ten onrechte hebben vermeld dat [verweerders] tot op heden niet hebben verklaard waarom zij geen medewerking aan de door [verzoekers] verzochte reparaties willen verlenen. [verzoekers] hebben daarop niet inhoudelijk gereageerd.
4.6.
De kantonrechter is met [verweerders] van oordeel dat [verzoekers] de waarheidsplicht hebben geschonden. De in randnummer 8 van het verzoekschrift opgenomen stelling, inhoudende dat [verweerders] tot op heden niet hebben verklaard waarom zij geen medewerking geven aan de reparatiewerkzaamheden, is gelet op de (inhoud van alle) overgelegde correspondentie, in strijd met de waarheid. Hieruit volgt namelijk dat [verweerders] voorafgaand aan deze procedure meermaals diverse redenen hebben genoemd voor het weigeren van hun medewerking. Deze informatie is relevant bij de beoordeling van de door [verzoekers] verzochte vervangende machtigingen. Beoordeeld moet immers worden of [verweerders] al dan niet op redelijke gronden hun toestemming hebben geweigerd.
4.7.
De kantonrechter ziet echter geen reden om aan deze schending gevolgen te verbinden. [verweerders] hebben voldoende gelegenheid gehad om de voor de beoordeling van belang zijnde feiten aan te vullen en hebben dit ook uitgebreid gedaan. Niet gebleken is dan ook dat zij in hun belangen zijn geschaad.
Toetsingskader artikel 5:121 BW Pro
4.8.
Op grond van artikel 5:121 BW Pro kan in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot (onder meer) gemeenschappelijke gedeelten medewerking of toestemming behoeft van één of meer andere appartementseigenaars, die medewerking of toestemming op verzoek worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Die machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.
4.9.
De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang. De bewoordingen van artikel 5:121 BW Pro noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE.
Geen vervangende machtiging (met terugwerkende kracht) voor meerwerk van [naam bedrijf]
4.10.
[verzoekers] hebben in de eerste plaats verzocht om een vervangende machtiging (met terugwerkende kracht) om het door [naam bedrijf] verrichte meerwerk voor rekening en risico van de VvE uit te mogen voeren. De kantonrechter wijst deze door [verzoekers] verzochte vervangende machtiging af. Dit baseert de kantonrechter op het volgende.
Geen besluit noodzakelijk
4.11.
[verweerders] hebben ter onderbouwing van hun stelling dat het verzoek van [verzoekers] moet worden afgewezen allereerst naar voren gebracht dat aan de opdracht tot meerwerk geen geldige besluitvorming ten grondslag ligt. Dit verweer treft geen doel.
4.12.
Niet in geschil is dat het dak als een gemeenschappelijk deel kan worden aangemerkt, zodat voor werkzaamheden hieraan in beginsel toestemming van de VvE nodig is.
4.13.
Hoewel niet is gebleken dat [verzoekers] voor de opdracht tot het uitvoeren van meerwerk door [naam bedrijf] ter vergadering een besluit van de VvE hebben uitgelokt, staat deze omstandigheid naar het oordeel van de kantonrechter aan een verzoek tot een vervangende machtiging niet in de weg. Daartoe wordt overwogen dat een appartementseigenaar die meent dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan leiden, om vervangende machtiging tot het uitvoeren van de werkzaamheden kan vragen, desnoods nadat de werkzaamheden zijn verricht. [1] Hiervoor is niet altijd noodzakelijk dat eerst een vergadering van eigenaars wordt gehouden; uit de feitelijke gang van zaken kan onder omstandigheden ook worden afgeleid dat de VvE haar toestemming voor die werkzaamheden heeft geweigerd. Dit laat onverlet dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico komt van [verzoekers]
4.14.
In het onderhavige geval geldt dat de VvE slechts uit twee leden bestaat en de vergadering van eigenaars ten hoogste deze twee leden omvatten. Elk lid heeft één stem in de vergadering van eigenaars. Vaststaat dat partijen ter zake het meerwerk overleg met elkaar hebben gevoerd en dat [verweerders] hebben geweigerd om hun medewerking eraan te verlenen dat dit meerwerk namens (en op kosten van) de VvE door [naam bedrijf] zou worden uitgevoerd. Uit deze feitelijke gang van zaken kan worden afgeleid dat de VvE haar toestemming voor het meerwerk heeft geweigerd.
Voldoende spoed voor een machtiging met terugwerkende kracht
4.15.
[verweerders] hebben daarnaast naar voren gebracht dat er geen grond bestaat voor toewijzing van een vervangende machtiging met terugwerkende kracht, omdat de daarvoor vereiste spoed ontbreekt. Ook dit verweer treft geen doel.
4.16.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [verzoekers] voldoende aangetoond dat (verder) uitstel van het meerwerk, dat onderdeel uitmaakte van de reparatiewerkzaamheden aan het dak, in dit geval niet wenselijk was. Daarbij is van belang dat als zodanig niet in geschil is dat [verzoekers] al sinds 2022 te maken hebben gehad met forse wateroverlast en lekkage afkomstig van het dak, alsook dat de reparatiewerkzaamheden aan het dak in dat kader noodzakelijk waren. Niet voor niets heeft de VvE medio 2023 opdracht aan [naam bedrijf] verstrekt voor het verrichten van deze reparatiewerkzaamheden. Door diverse omstandigheden is de uitvoering van die werkzaamheden nadien – voor zover de kantonrechter bekend buiten de schuld van [verzoekers] om - meermaals uitgesteld.
4.17.
De enkele omstandigheid, inhoudende dat door [verzoekers] op de vergadering van 10 oktober 2023 is medegedeeld ‘op dit moment geen lekkages, vorige winter wel veel lekkages’, rechtvaardigt niet de conclusie dat [verzoekers] op dat moment al een jaar in het geheel geen lekkages hadden. Evenmin volgt hieruit dat de lekkageproblemen waren verholpen en niet ieder moment weer op konden spelen. Ook het rapport van de in opdracht van [verweerders] op 23 december 2023 verrichte nulmeting, waarin onder meer staat vermeld dat er geen lekkages zichtbaar zijn, vormt geen onderbouwing van de stelling dat er geen lekkageproblemen en/of dreiging meer was. Dit rapport heeft betrekking op een visueel onderzoek dat slechts ten doel had eventuele schade van een door [verweerders] voorgenomen verbouwing te kunnen objectiveren. Door [verzoekers] is bovendien naar voren gebracht dat zij ook in het najaar van 2023 en de winter van 2023/2024 nog met lekkages vanaf het dak te maken hebben gehad. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat toen in het voorjaar 2024 eindelijk met de reparatiewerkzaamheden aan het dak kon worden aangevangen, de lekkagedreiging nog steeds actueel was.
4.18.
[verweerders] hebben niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat voor een goede uitvoering van de reparatiewerkzaamheden aan het dak op grond van de Arbo-regelgeving een verankerde steiger vereist en noodzakelijk was. Dit geldt eveneens voor de stelling dat voor de (waterdichte) afdichting van het dak, de uiteindelijk geleverde dakpannen een afwerking met zink behoefden. De noodzaak van deze werkzaamheden staat naar het oordeel van de kantonrechter dan ook vast. Tezamen met de constant aanwezige dreiging van lekkage, maakt dit dat door de kantonrechter wordt aangenomen dat verder uitstel van deze werkzaamheden niet wenselijk was.
[verweerders] hebben op redelijke gronden hun toestemming geweigerd
4.19.
[verweerders] hebben tenslotte aangevoerd dat zij op redelijke gronden hun toestemming hebben geweigerd om het door [naam bedrijf] verrichte steigerwerk en zinkwerk voor rekening en risico van de VvE te mogen uitvoeren. De kantonrechter geeft [verweerders] hierin gelijk.
Steigerwerk
4.20.
Voor wat betreft het steigerwerk hebben [verweerders] (onder meer) aangevoerd dat het steigerwerk al in de vaste prijs van de initiële overeenkomst was begrepen en dat de bijkomende kosten voor een hogere steiger door een verkeerde inschatting van [naam bedrijf] zijn ontstaan. [verzoekers] hadden volgens [verweerders] dan ook bezwaar moeten maken tegen de bijkomende kosten.
4.21.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat de VvE en [naam bedrijf] bij hun initiële overeenkomst voor het verrichten van de reparatiewerkzaamheden aan het dak een vaste prijs hebben afgesproken. Dit volgt namelijk uit de als productie 15 overgelegde e-mails d.d. 4 april 2024. Hierin wordt zowel door [verzoekers] als [naam bedrijf] gesproken over een vaste prijsafspraak. Uit de offerte van [naam bedrijf] op basis waarvan deze initiële opdracht is verstrekt volgt daarnaast dat in deze vaste prijs al was inbegrepen het plaatsen van de steiger. Van daadwerkelijk meerwerk, te weten een door [verzoekers] gewenste toevoeging of verandering van het overeengekomen werk, dat een kostenverhoging rechtvaardigt, was in dit geval geen sprake.
4.22.
Daar komt bij dat [naam bedrijf] in haar e-mail van 4 april 2024 als reden voor de bijkomende kosten voor de steiger heeft genoemd, dat haar dakdekkers die ter plaatse zijn geweest aanvankelijk dachten dat de steiger 9 meter hoog moest zijn maar dat is gebleken dat dit 13 meter hoog moet zijn en dat dus een verankerde steiger noodzakelijk was. Dit betreft naar het oordeel van de kantonrechter een omstandigheid die voor rekening en risico van [naam bedrijf] komt. Door de dakdekkers van [naam bedrijf] is een inschattingsfout gemaakt en deze fout is toe te rekenen aan [naam bedrijf] . Het betreft bovendien een kostenverhogende omstandigheid die ten tijde van het sluiten van de initiële overeenkomst en de daarbij te bepalen prijs al voorzienbaar was en die niet pas na het sluiten van de initiële overeenkomst is ontstaan [2] . De hoogte van het dak stond immers vast en is niet gewijzigd. De kantonrechter acht het dan ook niet redelijk dat [naam bedrijf] de bijkomende kosten voor het steigerwerk in rekening heeft gebracht.
4.23.
Hoewel voorstelbaar is dat [verzoekers] zich, gelet op de constante lekkagedreiging en de door [naam bedrijf] in haar e-mail van 4 april 2024 gedane uitlatingen, in het nauw gedreven hebben gevoeld, is niet gebleken dat zij tegen de bijkomende kosten van het steigerwerk (voldoende) hebben geprotesteerd. Dit had van hen wel verwacht mogen worden, te meer nu zij er van op de hoogte waren dat [verweerders] bezwaar hadden tegen deze bijkomende kosten. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden dan ook niet redelijk om vervangende toestemming te verlenen om het steigerwerk voor rekening en risico van de VvE uit te mogen voeren en daarmee de bijkomende kosten (mede) voor rekening van [verweerders] te laten komen.
Zinkwerk
4.24.
Voor wat betreft het zinkwerk hebben [verweerders] als redenen om hun toestemming te weigeren (onder meer) naar voren gebracht dat zij er vanuit gingen dat [verzoekers] en [naam 2] bij hun initiële overeenkomst met [naam bedrijf] voor de reparatie van het dak een vaste prijs waren overeengekomen. Door [verweerders] en [naam 2] is daarnaast bij het aangaan van de koopovereenkomst afgesproken dat de kosten voor de dakrenovatie voor rekening van [naam 2] zouden komen. De bijkomende kosten voor het zinkwerk zijn volgens [verweerders] bovendien door onzorgvuldig handelen van [naam bedrijf] ontstaan.
4.25.
Zoals in rechtsoverweging 4.21 al is geoordeeld, gaat de kantonrechter er vanuit dat de VvE en [naam bedrijf] bij hun initiële overeenkomst een vaste prijs zijn overeengekomen voor de reparatie aan het dak. In deze vaste prijs waren ook de dakpannen begrepen. De offerte van 12 juni 2023 vermeldt daarnaast dat de prijsopgaaf inclusief alle benodigde materialen is.
4.26.
De omstandigheid, inhoudende dat de bij deze initiële overeenkomst overeengekomen dakpannen nadien niet meer leverbaar bleken, betreft naar het oordeel van de kantonrechter een omstandigheid die voor rekening en risico van [naam bedrijf] komt. Dit geldt ook voor de omstandigheid, inhoudende dat ten aanzien van de dakpannen die vervolgens als alternatief zijn gekozen, pas kort voor aanvang van de werkzaamheden is geconstateerd dat deze een ander formaat hadden en dat om die reden nog zinken goten moesten worden aangebracht. [naam bedrijf] is als aannemer namelijk verantwoordelijk voor de door hem gebruikte materialen en ingeschakelde hulppersonen. Niet gebleken is namelijk dat [verzoekers] een (tussen)leverancier voor dakpannen hebben aangewezen. Het had dan ook op de weg van [naam bedrijf] gelegen om een en ander van te voren goed te checken. Door dit niet (grondig genoeg) te doen, is het aanbrengen van zinken goten uiteindelijk noodzakelijk geworden.
4.27.
Voor zover al gesproken zou kunnen worden van een kostenverhogende omstandigheid die pas na het sluiten van de initiële overeenkomst aan het licht is gekomen, zonder dat zulks aan de aannemer kan worden toegerekend, geldt daarnaast dat de aannemer in een dergelijk geval met tussenkomst van de rechter de overeengekomen prijs aan de kostenverhoging zou kunnen aanpassen. [3] Dit kan zonder tussenkomst van de rechter indien de kostenverhoging het gevolg is van door de opdrachtgever verschafte onjuiste gegevens welke voor de prijsbepaling van belang zijn. [4] Daarvan is in dit geval echter niet gebleken.
4.28.
Op basis van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [verzoekers] niet zonder meer akkoord hadden hoeven gaan met de door [naam bedrijf] in rekening gebrachte bijkomende kosten voor het zinkwerk. De omstandigheid, inhoudende dat zij dit, mogelijk mede vanwege de door [naam bedrijf] opgelegde (tijds)druk, wel hebben gedaan, rechtvaardigt niet dat deze kosten voor rekening van de VvE worden gebracht. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [verweerders] op redelijk gronden hun toestemming hebben geweigerd.
Het verzoek tot betaling van 50% van € 1.578,64 aan [verzoekers] wordt afgewezen
4.29.
Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek van [verzoekers] , inhoudende om te bepalen dat [verweerders] 50% van € 1.578,64 aan [verzoekers] dienen te betalen, eveneens wordt afgewezen. Aan de voorwaarde waaronder dit verzoek is ingesteld, te weten dat de vervangende machtiging voor het meerwerk wordt verleend, is namelijk niet voldaan.
[verzoekers] moeten € 3.000,- aan de VvE betalen
4.30.
[verweerders] hebben bij tegenverzoek verzocht om terugbetaling door [verzoekers] van het bedrag van € 3.000,- aan de VvE. Dit verzoek wordt toegewezen.
4.31.
Vast staat dat [verzoekers] voor de betaling van de bijkomende kosten van het steigerwerk en zinkwerk van in totaal € 4.578,64 een bedrag van € 3.000,- van de rekening van de VvE hebben gebruikt. Omdat [verzoekers] hiervoor geen voorafgaande toestemming van de VvE hadden en aan hen evenmin met terugwerkende kracht een vervangende machtiging is verleend, is dit bedrag zonder rechtsgrond aan de VvE-rekening onttrokken.
Daarbij is van belang dat [verweerders] hun eerder (ter beëindiging van de discussie over de meerkosten) gedane aanbod om € 3.000,- uit de VvE-tegoeden te gebruiken voor de meerkosten, op 10 april 2024 weer hebben ingetrokken. [verzoekers] zijn dan ook gehouden het bedrag van € 3.000,- aan de VvE terug te betalen.
Geen vervangende machtiging voor werkzaamheden aan de schoorsteen door [naam bedrijf]
4.32.
[verzoekers] hebben in de tweede plaats – kort gezegd - verzocht om een vervangende machtiging voor het verrichten van werkzaamheden aan de schoorsteen door [naam bedrijf] , waarbij deze werkzaamheden primair bestaan uit het verwijderen van de schoorsteen en aanvullende dakreparatie en subsidiair uit het repareren van de schoorsteen. De kantonrechter wijst dit verzoek af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
Geen besluit noodzakelijk
4.33.
[verweerders] hebben aangevoerd dat het verzoek van [verzoekers] voorbarig is omdat er geen sprake is geweest van een rechtsgeldig VvE-besluit, dan wel concreet overleg tussen partijen. De kantonrechter is van oordeel dat het niet aanwezig zijn van een
VvE-besluit aan het onderhavige verzoek niet in de weg staat.
4.34.
Op basis van (onder meer) de e-mail van 9 april 2024 (productie 16 bij verweerschrift) van [verweerders] aan [verzoekers] stelt de kantonrechter vast dat door [verweerders] op dat moment is aangegeven dat zij hoe dan ook niet akkoord zouden gaan met het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden aan de schoorsteen door [naam bedrijf] , ook niet als daar diezelfde dag nog een vergadering over gehouden zou worden. Daarbij lieten zij weten de meerwaarde van een spoedvergadering niet in te zien. In dit geval was het alsnog uitlokken van een VvE-besluit ter vergadering dan ook niet zinvol. Voldoende vast staat daarnaast dat er wel overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden over de door [verzoekers] voorgestelde werkzaamheden.
[verweerders] hebben op redelijke gronden hun toestemming geweigerd
4.35.
[verweerders] hebben daarnaast aangevoerd dat zij op redelijke gronden hun toestemming voor het verrichten van werkzaamheden aan de schoorsteen door [naam bedrijf] hebben geweigerd. De kantonrechter geeft [verweerders] hierin gelijk.
4.36.
[verweerders] erkennen dat er onderhoud aan de schoorsteen moeten worden uitgevoerd, maar betwisten dat sprake is van spoed. Zij achten het bovendien niet wenselijk dat deze werkzaamheden door [naam bedrijf] worden uitgevoerd. [verweerders] willen eerst een deugdelijk (onafhankelijk) onderzoek laten verrichten naar de schoorsteen en tegelijkertijd de zijmuur van het pand, om de werkzaamheden vervolgens aan een andere partij dan [naam bedrijf] uit te besteden. [verweerders] zijn daarnaast tegen gehele afbraak van de schoorsteen aangezien zij de wens hebben om een houtkachel te installeren.
4.37.
De kantonrechter is van oordeel dat hoewel de noodzaak van de aan de schoorsteen uit te voeren reparatiewerkzaamheden, gelet op de erkenning daarvan door [verweerders] , wel vaststaat, onvoldoende is gebleken van de door [verzoekers] gestelde spoed bij deze werkzaamheden.
4.38.
In dit kader is van belang dat [verzoekers] weliswaar hebben gesteld dat zij ook na de door de [naam bedrijf] verrichte werkzaamheden aan het dak nog lekkage (bij de zijmuur) hebben, welke lekkage afkomstig zou zijn van de schoorsteen, maar dat [verweerders] dit gemotiveerd hebben betwist. Volgens [verweerders] vindt deze lekkage namelijk zijn oorzaak in de slechte staat van de zijmuur van het pand. [verzoekers] hebben hun stelling niet onderbouwd. Dit geldt ook voor de door [verzoekers] ingenomen stelling, inhoudende dat door een door hen ingeschakelde aannemer en onafhankelijk deskundige is geconcludeerd dat de aanpak van de schoorsteen een must is voor het waterdicht maken van het dak en dit derhalve spoed heeft. Dat [verzoekers] na de door [naam bedrijf] verrichte werkzaamheden aan het dak nog lekkage ondervinden en dat deze haar oorzaak vindt in (de schoorsteen van) het dak, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet komen vast te staan. De omstandigheid, inhoudende dat de schoorsteen een potentiële lekkagebron is, is onvoldoende voor het aannemen van spoed.
4.39.
Gegeven ook de door de kantonrechter hiervoor aangenomen omstandigheid dat geen sprake is van directe spoed, acht de kantonrechter de door [verweerders] naar voren gebrachte bezwaren bovendien alleszins redelijk.
4.40.
Daarbij is in de eerste plaats van belang dat de kantonrechter uit de door partijen vanaf april 2024 gevoerde correspondentie opmaakt dat [verweerders] zich wel degelijk bereidwillig hebben getoond om hun medewerking aan de aanpak van de schoorsteen te verlenen. Zo hebben zij voorgesteld om onderzoek naar de schoorsteen te laten verrichten, om een meerjarenonderhoudsplan op te stellen, om een VvE-vergadering te beleggen en om mediation te beproeven.
4.41.
Uit de gevoerde correspondentie maakt de kantonrechter daarnaast op dat de bezwaren van [verweerders] er met name op zien dat [verweerders] vooral geen overhaaste beslissingen willen nemen (om toekomstige problemen te voorkomen), dat zij eerst deugdelijk onderzoek door een onafhankelijke derde willen laten verrichten naar de staat van de schoorsteen en dat zij (vanwege efficiency en kostenbesparing) gelijktijdig ook andere gebreken aan het pand willen aanpakken. Deze wensen zijn naar het oordeel van de kantonrechter redelijk en in het belang van zowel [verzoekers] als [verweerders] Begrijpelijk is voorts dat [verweerders] , vanwege esthetische omstandigheden en de bij hen aanwezige wens om een houtkachel te installeren, (vooralsnog) tegen de afbraak van de schoorsteen zijn.
4.42.
Gelet op de gehele gang van zaken tot nu toe, acht de kantonrechter het daarnaast voorstelbaar dat [verweerders] de nodige vraagtekens hebben bij de inschakeling van [naam bedrijf] voor vervolgopdrachten. Ten aanzien van de door [naam bedrijf] reeds uitgevoerde reparatiewerkzaamheden geldt namelijk dat deze werkzaamheden meermaals zijn uitgesteld, dat [naam bedrijf] bij de initiële overeenkomst een prijs heeft afgesproken exclusief btw en dat zij contante gelden in ontvangst heeft genomen. Daarnaast zijn door [naam bedrijf] (ten onrechte) bijkomende kosten in rekening gebracht, onder dreiging dat zij de herstelwerkzaamheden niet meer zou uitvoeren en de door de VvE gedane aanbetaling niet zou terugbetalen. Ook dreigt [naam bedrijf] geen garantie voor het dak af te geven als zij niet ook de werkzaamheden aan de schoorsteen mag uitvoeren. De voorwaarden op basis waarvan [naam bedrijf] de door haar toegezegde garantie voor het dak mag laten vervallen, zijn door [verzoekers] echter niet overgelegd. Onduidelijk is dan ook waar [naam bedrijf] dit op baseert.
Wel vervangende machtiging voor inschakelen deskundige inspectie schoorsteen en zijmuur
4.43.
[verweerders] hebben bij tegenverzoek verzocht om een vervangende machtiging te verlenen voor het inschakelen van een nader aan te wijzen deskundige die de staat van (het rookkanaal in) de schoorsteen en de zijmuur zal inspecteren. Dit verzoek wordt toegewezen.
4.44.
[verzoekers] hebben gesteld dat het verzoek van [verweerders] ongepast en onnodig is, aangezien zij hier altijd positief tegenover hebben gestaan. Dit volgt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet uit de overige stellingen van [verzoekers] en de door partijen overgelegde stukken.
4.45.
Daartoe wordt in de eerste plaats overwogen dat [verzoekers] weliswaar eerder akkoord zijn gegaan met een inspectie van het rookkanaal van de schoorsteen, maar dat het onderhavige verzoek meer omvat dan dat. Door [verweerders] is namelijk verzocht om een inspectie naar de staat van de gehele schoorsteen en daarnaast ook de zijmuur van het pand. Niet gebleken is dat [verzoekers] daarvoor hun toestemming al hebben verleend.
4.46.
De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat [verzoekers] hun toestemming daarvoor ook niet hebben verleend tijdens de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 12 oktober 2024. Door [verweerders] is een door haar opgesteld gespreksverslag van deze ledenvergadering overgelegd waaruit volgt dat er diverse besluiten zouden zijn genomen. Gebleken is echter dat dit conceptnotulen betroffen die nog niet ter goedkeuring aan [verzoekers] waren voorgelegd. Uit het door [verzoekers] gegeven commentaar op deze conceptnotulen volgt dat zij weliswaar akkoord zijn met het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan door een externe partij, maar dat volgens haar acute problemen, waaronder de aanpak van de (lekkage vanuit de) schoorsteen, daar niet onder vallen. Onduidelijk is dan ook voor de kantonrechter welk besluit er precies is genomen op de ALV van 12 oktober 2024.
4.47.
De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekers] hun toestemming voor de door [verweerders] gewenste inspectie naar de staat van (het rookkanaal van) de schoorsteen en de zijmuur van het pand niet op redelijke gronden hebben geweigerd. Dat zowel de schoorsteen als de zijmuur van het pand moeten worden aangepakt, daar zijn partijen het over eens. De noodzaak van deze werkzaamheden staat dan ook vast. Om te kunnen beoordelen welke werkzaamheden er exact moeten worden verricht, welke prioritering daaraan moet worden toegekend, wat de kosten daarvan zijn en aan welke partij deze werkzaamheden uiteindelijk het beste kunnen worden gegund, is het van belang om eerst deugdelijk onderzoek te laten verrichten. In rechtsoverweging 4.38 is door de kantonrechter al geoordeeld dat van de door [verzoekers] gestelde directe spoed geen sprake is, zodat dat geen reden vormt om de stap van het verrichten van deugdelijk onderzoek over te slaan. Dit geldt naar het oordeel van de kantonrechter ook voor het dreigen door [naam bedrijf] met verval van garantie voor het dak.
Geen vervangende machtiging voor het moderniseren van het rookkanaal in de schoorsteen
4.48.
[verweerders] hebben verzocht om een vervangende machtiging voor het moderniseren van het rookkanaal. Dit verzoek wordt afgewezen.
4.49.
Door [verzoekers] is op de ALV van 12 oktober 2024 geweigerd om deel te nemen aan een voorgenomen stemming rondom de modernisatie van het rookkanaal. Uit de door hen gegeven toelichting volgt dat zij geen toestemming geven voor de aanleg van een rookkanaal, zonder dat [verweerders] kunnen aantonen dat dit veilig en zonder overlast kan voor [verzoekers] Hieruit begrijpt de kantonrechter dat zij niet zonder meer tegen de modernisatie van het rookkanaal zijn, maar dat zij, alvorens daarover gestemd wordt, eerst de uitkomsten van de inspectie van het rookkanaal wensen af te wachten. Dit acht de kantonrechter niet onredelijk en gelet hierop vindt de kantonrechter het verzoek van [verweerders] dan ook prematuur.
De proceskosten
4.50.
De proceskosten ten aanzien van de verzoeken van [verzoekers] komen voor rekening van [verzoekers] , omdat zij ongelijk krijgen. De kantonrechter begroot de kosten die [verzoekers] aan [verweerders] moeten betalen op € 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 677,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend. Ook de verzochte rente over de proceskosten is toewijsbaar.
4.51.
De proceskosten ten aanzien van de tegenverzoeken van [verweerders] worden gecompenseerd omdat partijen over een weer in het ongelijk zijn gesteld. Dit betekent dat partijen ieder de eigen kosten dragen.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
4.52.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv Pro). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
Ten aanzien van de verzoeken van [verzoekers]
5.1.
wijst de verzoeken van [verzoekers] af;
5.2.
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten, die aan de kant van [verweerders] worden begroot op € 677.- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat deze beschikking is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
Ten aanzien van de tegenverzoeken van [verweerders]
5.3.
veroordeelt [verzoekers] tot (terug)betaling van het bedrag van € 3.000,- aan de VvE, door overmaking van dit bedrag op rekeningnummer [rekeningnummer] binnen 14 dagen na het wijzen van de in deze te wijzen beschikking;
5.4.
verleent [verweerders] een vervangende machtiging voor het inschakelen van een nader aan te wijzen deskundige die de staat van (het rookkanaal in) de schoorsteen en de zijmuur van het pand zal inspecteren;
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
Ten aanzien van de verzoeken van [verzoekers] en van de tegenverzoeken van [verweerders]
5.6.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst al het andere af.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
495