Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10929629 CV EXPL 24-3928
datum uitspraak: 4 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Gotthard Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
tegen
1.[gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde sub 1,
gemachtigde: C. Bakker,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde sub 2,
die niet heeft gereageerd,
3. [gedaagde 3],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde sub 3,
die niet heeft gereageerd.
Eiseres wordt hierna ‘Gotthard’ genoemd. Gedaagde sub 1 wordt hierna ‘[gedaagde 1]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 2 februari 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de mail van Gotthard van 26 augustus 2024, met bijlagen;
- de mail van de gemachtigde van Gotthard van 5 september 2024.
1.2.
Op 2 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens Gotthard [naam 1] (bedrijfsjurist) en [naam 2] (beheerder) met de gemachtigde van Gotthard en [gedaagde 1] met zijn gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt sinds 1 maart 2011 de woning aan [adres] (hierna: de woning) van Gotthard. Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene bepalingen van Gotthard van toepassing.
2.2.
In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:
“10.9 Huurder is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst verplicht zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Indien tussen partijen een geschil ontstaat over de vraag of huurder al dan niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, is huurder gehouden om aan de hand van feiten en omstandigheden te bewijzen dat hij het gehuurde als zijn hoofdverblijf gebruikt.”
2.3.
In de toepasselijke algemene bepalingen staat het volgende:
“
1.3Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.3Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.4
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”
2.4.
Gotthard heeft sinds het jaar 2016 klachten ontvangen van omwonenden over het gebruik van de woning. Deze klachten gingen over overlast vanuit de woning en vermoedens van onderhuur.
2.5.
Op 20 september 2023 is de politie naar de woning gegaan naar aanleiding van een 112-melding. De politie heeft het slot van de balkondeur uitgeboord om de woning binnen te komen. De politie trof een vrijwel lege woning aan.
3.Het geschil
3.1.
Gotthard eist samengevat (na eisvermindering):
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
- [gedaagde 1] te veroordelen de woning te ontruimen;
- [gedaagde 1] te veroordelen om aan Gotthard de contractuele boete te betalen van € 45,00 per dag vanaf 1 januari 2023;
- [gedaagde 1] te veroordelen om aan Gotthard een gebruiksvergoeding te betalen vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de datum van de algehele ontruiming;
- te verklaren voor recht dat [gedaagde 1] een winstafdracht in de zin van artikel 6:104 BW verschuldigd is, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- [gedaagde 1] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Gotthard heeft in eerste instantie vorderingen tegen gedaagden sub 2 en sub 3 ingediend, maar heeft deze vorderingen op de zitting ingetrokken.
3.2.
Gotthard baseert de eis op het volgende.
[gedaagde 1] heeft zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde en heeft het gehuurde meerdere keren onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden.
3.3.
[gedaagde 1] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
[gedaagde 1] heeft wel zijn hoofdverblijf in de woning en verhuurt de woning niet onder. Dat hij op bepaalde momenten niet in de woning werd aangetroffen heeft ermee te maken dat hij een druk leven heeft en veel op reis is. Hij ontvangt wel veel visite in de woning. Hij heeft geen goede relatie met zijn buren. Dat is de reden waarom de buren van hem als buurman af willen.
4.De beoordeling
geen onderhuur; verklaring voor recht winstafdracht niet toewijsbaar
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat er niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde 1] de woning onderverhuurt of heeft onderverhuurd. [gedaagde 1] heeft dit betwist en Gotthard heeft niet kunnen aantonen dat dit wel het geval is. Ook als het waar is dat [gedaagde 1] de woning door anderen laat of liet gebruiken, dan betekent dat nog niet dat er sprake is van onderhuur. Van een onderhuurovereenkomst of onderhuurovereenkomsten op basis waarvan [gedaagde 1] huur of een gebruiksvergoeding zou ontvangen van onderhuurders is op geen enkele manier gebleken. De gestelde onderhuur kan dan ook geen reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.
De verklaring voor recht dat er een winstafdracht zou moeten plaatsvinden hangt kennelijk samen met het vermoeden van Gotthard dat er sprake is geweest van onderhuur en is niet toewijsbaar, nu er niet van kan worden uitgegaan dat er sprake is van onderhuur. Bovendien is deze eis onvoldoende onderbouwd.
boetebeding oneerlijk; boete niet toewijsbaar
4.2.
Uit het boetebeding blijkt dat [gedaagde 1] de boete niet alleen verschuldigd is als hij de woning zou onderverhuren, maar ook als hij de woning in gebruik zou geven aan derden. Als vastgesteld zou worden dat [gedaagde 1] de woning in gebruik heeft gegeven aan derden, zoals bedoeld in het boetebeding, geldt het volgende.
De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of het boetebeding oneerlijk is.
Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en moet ook rekening worden gehouden met alle andere bedingen van die overeenkomst [1] .
Uit de formulering van het boetebeding blijkt dat de boete op ‘in gebruik afstaan van de woning aan derden’, tot een naar het oordeel van de kantonrechter buitensporig hoog boetebedrag kan leiden, zonder dat daarbij rekening kan worden gehouden met eventueel rechtvaardigende of verzachtende omstandigheden van de huurder. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter al mee dat dit beding het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoort. Het boetebeding is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk en wordt vernietigd. Daarmee is de boete die gebaseerd is op dit beding niet toewijsbaar.
hoofdverblijf
4.3.
Hiermee komt de vraag aan de orde of [gedaagde 1] al dan niet (onafgebroken) zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehouden). Het hoofdverblijf van iemand is de plaats, in dit geval specifiek de woning, waar het persoonlijke leven van iemand zich hoofdzakelijk afspeelt. Kenmerkend voor het hoofdverblijf is in ieder geval dat dat de plaats is waar een bewoner steeds naar terugkeert.
bewijsbeding niet oneerlijk
4.4.
Gotthard heeft een beroep gedaan op het zogenoemde bewijsbeding zoals geformuleerd in artikel 10.9 van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet daarom allereerst beoordelen of dit bewijsbeding oneerlijk is. De kantonrechter vindt het bewijsbeding niet oneerlijk en licht dit als volgt toe.
De huurder, die, zoals het hoort, zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, moet geacht worden gemakkelijk in staat te zijn aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, omdat hij voortdurend de beschikking daarover en de toegang daartoe heeft. Hij moet kunnen vertellen hoe en wanneer hij het gehuurde gebruikt en zijn stellingen over dat gebruik kunnen onderbouwen. De kantonrechter ziet niet in waarom het bezwaarlijk zou zijn als de huurder moet aantonen dat hij daadwerkelijk het hoofdverblijf in het gehuurde heeft, als de verhuurder redelijke vermoedens heeft dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde houdt. Dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter in deze zaak het geval op basis van de meldingen die Gotthard heeft ontvangen van omwonenden en de foto’s van de woning die Gotthard heeft overgelegd, waarop een vrijwel lege woning te zien is.
Dit betekent dat het in deze procedure op de weg van [gedaagde 1] ligt om aan te tonen dat hij (onafgebroken) zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
[gedaagde 1] is niet geslaagd in de bewijslevering
4.5.
[gedaagde 1] is hierin niet geslaagd. Hij heeft geen stukken overgelegd op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Zo heeft hij geen foto’s overgelegd van de woning met persoonlijke spullen of van momenten dat hij in de woning aanwezig was. Ook heeft hij geen verklaringen overgelegd waarin details staan over hoe en wanneer hij de woning gebruikt. Uit de door Gotthard overgelegde bankafschriften, die [gedaagde 1] in de buitengerechtelijke fase aan Gotthard heeft verstrekt, blijkt weliswaar dat hij in de periode vanaf 22 september 2023 tot 1 oktober 2023 in de buurt van de woning pinbetalingen deed of geld pinde, maar dit is in ieder geval een te korte periode om daaruit af te leiden dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf (onafgebroken) in de woning heeft gehad. De door Gotthard overgelegde telefoonrekeningen en eindafrekening voor waterverbruik van [gedaagde 1] zeggen naar het oordeel van de kantonrechter niets, althans onvoldoende, over of en in welke frequentie [gedaagde 1] de woning zelf gebruikt (heeft). [gedaagde 1] heeft weliswaar twee schriftelijke verklaringen van personen die verklaren dat [gedaagde 1] alleen woont in het gehuurde en zij hem af en toe bezoeken, maar deze verklaringen zijn zo weinig specifiek dat ze niet aan het bewijs kunnen bijdragen.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde 1] in dit stadium van de procedure tot bewijslevering toe te laten, omdat hij tot nu toe zelfs geen begin van bewijs heeft geleverd, terwijl dit op zijn minst van hem verwacht mocht worden.
De stelling van [gedaagde 1] die erop neer komt dat buren klagen over hem, omdat ze willen dat hij de woning uitgezet wordt, wordt overigens, als onvoldoende onderbouwd, gepasseerd.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
4.6.
De conclusie is dan ook dat er in rechte niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft, althans dat hij in de afgelopen jaren onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die naar het oordeel van de kantonrechter ernstig is. [gedaagde 1] heeft bovendien geen specifieke feiten en/of omstandigheden gesteld die maken dat zijn belang bij het behoud van de woning zwaarder zou moeten wegen dan het belang van Gotthard bij het verhuren van de woning aan een huurder die de woning nodig heeft en daar wel zijn hoofdverblijf zal houden. Daarom wordt in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd geacht. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook toegewezen.
ontruiming
4.7.
In het verlengde van de ontbinding van de huurovereenkomst wordt de vordering tot ontruiming ook toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis. De kantonrechter machtigt Gotthard niet om de woning zelf te ontruimen. Alleen de deurwaarder mag namelijk gedwongen ontruimen (artikel 556 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en 557 Rv).
gebruiksvergoeding
4.8.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs per maand betalen (artikel 7:225 BW). Gotthard heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
[gedaagde 1] moet de proceskosten betalen
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan Gotthard moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 130,00 aan griffierecht,
€ 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 777,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. In de dagvaardingskosten zitten alleen de informatiekosten die zijn gemaakt om gegevens van [gedaagde 1] te achterhalen. De kosten die de andere twee gedaagden betreffen blijven voor rekening van Gotthard.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.
4.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Gotthard dat eist en [gedaagde 1] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Gotthard te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om vanaf de datum van dit vonnis tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Gotthard te betalen een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs per maand;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, die aan de kant van Gotthard worden begroot op € 777,39;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
757