Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11211616 CV EXPL 24-17456
datum uitspraak: 29 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
UCP IV Cooperatief UA,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Schiedam,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘UCP’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 9 juli 2024, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord.
1.2.
Op 30 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig mevrouw [persoon A] (manager Schep Vastgoed) en de gemachtigde van UCP. [gedaagde] is niet verschenen, hoewel hij wel behoorlijk is opgeroepen.
Bij de zitting waren ook – als toehoorder – aanwezig mevrouw [persoon B] en de heer [persoon C] .
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt van UCP een woning aan het [adres] in Schiedam. De huurprijs was bij aanvang van de huurovereenkomst (op 1 juli 2023) € 1.250,- per maand. UCP vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan en omdat hij het gehuurde heeft onderverhuurd, terwijl hij daarvoor geen toestemming heeft gekregen van UCP. Die toestemming heeft hij wel nodig.
2.2.
[gedaagde] heeft in zijn mondelinge antwoord gezegd dat hij de huurachterstand zou inlossen. Van onderhuur zou geen sprake zijn. Er zouden wel drie (andere) mensen ingeschreven staan op het adres van het gehuurde, die in moeilijkheden zitten. Op de zitting van 30 oktober 2024 zijn de heer [persoon C] en mevrouw [persoon B] verschenen, die hebben verklaard dat zij ieder voor zich een kamer huren van [gedaagde] . Zij betalen respectievelijk € 600,- en € 650,- per maand aan [gedaagde] . Zij hebben verklaard dat er nog een derde huurder is, die ook voor de huur van een kamer aan [gedaagde] betaalt.
2.3.
UCP heeft op de zitting een actueel overzicht overgelegd van de huurachterstand. [gedaagde] heeft de achterstand niet ingelopen. Tot en met oktober 2024 bedraagt de achterstand volgens UCP € 5.809,52.
2.4.
[gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 5.625,- betalen
2.5.
[gedaagde] wordt veroordeeld om € 5.625,- aan UCP te betalen. UCP heeft op de zitting een overzicht overgelegd, waaruit blijkt dat [gedaagde] tot en met oktober 2024 € 5.809,52 onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] heeft de hoogte van de achterstand niet weersproken. De kantonrechter moet echter ambtshalve beoordelen of de huurprijsverhoging per 1 juli 2024 in stand kan blijven. Dot is niet het geval, omdat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is. Daarom is de oude huurprijs (van € 1.250,-) blijven gelden. Hieronder wordt uitgelegd waarom het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is.
2.6.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt bij het aangaan van de huurovereenkomst was te verwachten. [1] De rechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. UCP heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer (maximaal 5% bovenop de consumentenprijsindex) zouden stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk. Omdat de verhoging op basis van de consumentenprijsindex en de extra verhoging van maximaal 5% op één situatie betrekking hebben (het verhogen van de huur), kan de bepaling niet worden gesplist en mag de huur (en daarmee ook de gebruiksvergoeding) in het geheel niet worden verhoogd.
2.7.
Omdat de huurprijs vanaf 1 juli 2024 € 1.250,- gebleven is, heeft UCP in de maanden juli tot en met oktober 2024 € 46,13 per maand te veel in rekening gebracht. Op de huurachterstand wordt daarom € 184,52 (4 × € 46,13) in mindering gebracht. Dan blijft € 5.625,- over.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.8.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan. Ook staat vast dat hij de woning heeft onderverhuurd zonder dat hij daar toestemming voor had, terwijl hij die toestemming wel nodig had. De verklaringen van de onderhuurders zijn duidelijk en zijn door [gedaagde] niet tegengesproken. Er is daarom sprake van twee tekortkomingen. Die zijn allebei op zichzelf, maar zeker samen genomen voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (artikel 6:265 BW Pro). Bij de huurachterstand is de hoogte al ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze tekortkoming klemt te meer omdat [gedaagde] wel inkomsten ontvang van zijn onderhuurders, maar desalniettemin niet aan zijn eigen betalingsverplichting aan UCP voldoet.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.9.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.250,- per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). UCP heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. De gebruiksvergoeding mag niet verhoogd worden, omdat de huurprijs niet verhoogd mag worden.
[gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
2.10.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 11.2 van de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag UCP daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [2] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. UCP wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.11.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan UCP moet betalen op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.227,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat UCP dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan UCP te betalen € 5.625,- ;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan het [adres] in Schiedam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met al zijn sleutels ter beschikking van UCP te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 november 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan UCP te betalen € 1.250,- per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van UCP worden begroot op € 1.227,71;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
51909