Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11311299 CV EXPL 24-23630
datum uitspraak: 22 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting HAVENSTEDER,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [naam 3],
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 30 augustus 2024, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief van 26 september 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van 9 oktober 2024 namens Havensteder, met bijlagen;
- de brief van 17 oktober 2024 van [gedaagde], met één bijlage.
1.2.
Op 24 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Havensteder [naam 1], [naam 2] en gemachtigde [naam 3] aanwezig. [gedaagde] is niet ter zitting verschenen.
2.De feiten
2.1.
Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres].
2.2.
De maandelijkse huur bedraagt momenteel € 1.544,74 en moet voor de eerste van de maand betaald worden.
3.Het geschil
3.1.
Havensteder eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 7.300,99 met rente en de lopende huur vanaf september 2024;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 6,111,36 aan huur tot en met de maand augustus 2024, rente van € 344,70 (berekend tot 30 augustus 2024) en buitengerechtelijke kosten van € 844,93.
3.3.
Havensteder baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarnaast is [gedaagde] de wettelijke rente over de huurachterstand verschuldigd en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten.
3.4.
[gedaagde] erkent de gevorderde huurachterstand. De huurachterstand is ontstaan doordat zij geld aan haar familieleden had geleend en haar familieleden dit niet op tijd aan haar hadden terugbetaald. [gedaagde] kon daardoor de huur niet betalen. [gedaagde] heeft inmiddels het geld teruggekregen van haar familieleden en kan de huurachterstand afbetalen.
4.De beoordeling
4.1.
Havensteder heeft bij akte van 9 oktober 2024 een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht. [gedaagde] heeft, door niet op de zitting te verschijnen, de juistheid van dit overzicht niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze klopt. Volgens dit overzicht is er, berekend tot en met de maand oktober 2024, sprake van een huurachterstand van in totaal € 10.000,78. Tijdens de zitting heeft Havensteder toegelicht dat er inmiddels door middel van een betalingsregeling nog een bedrag van € 1.399,64 door [gedaagde] aan Havensteder is betaald. Hiervan uitgaande wordt als volgt overwogen.
Oneerlijke bepalingen
4.2.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden van Havensteder oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. Havensteder mag die bepaling dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht. [1]
4.3.
Hierna zal worden besproken welke bepaling(en) oneerlijk zijn en wat het gevolg is van de vernietiging van die oneerlijke bepalingen voor de eis van Havensteder.
Oneerlijke huurprijswijzigingsbepaling
4.4.
In artikel 5 lid 1 van Pro de algemene huurvoorwaarden is de huurprijswijziging voor de situatie dat sprake is van geliberaliseerde huur geregeld. Hierin is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het percentage op basis van de consumentenprijsindex met daar bovenop nog een verhoging van maximaal 5%.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
4.5.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [2] De rechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Eiseres heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zouden stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
4.6.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
4.7.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
4.8.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
4.9.
De rechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [5] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
Gevolgen voor de hoogte van de huurachterstand
4.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, vernietigt de kantonrechter in deze zaak de huurprijswijzigingsbepaling omdat deze oneerlijk is. Dit betekent dat alle huurverhogingen zijn komen te vervallen en dat de kale huurprijs van € 1.250,00 die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben afgesproken, nog steeds geldt. Uit de berekening die Havensteder ter zitting heeft overgelegd, blijkt dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur tot en met oktober 2024 is verhoogd met in totaal € 6.625,17. Dit bedrag is dus te veel aan huur betaald.
4.11.
Rekening houdend met het bedrag dat te veel aan huur is betaald, betekent dit dat er, berekend tot en met oktober 2024, nog sprake is van een totale huurachterstand van € 1.975,97 (€ 10.000,78 - € 1.399,64 - € 6.625,17). [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Havensteder te betalen.
Incassokosten en rente
4.12.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de algemene voorwaarden van Havensteder staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Havensteder daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [6] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete van € 50,00 moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en (nadat een zogenaamde 14-dagen brief is gestuurd) incassokosten moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast direct een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
4.13.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Ontbinding en ontruiming
4.14.
Havensteder heeft tijdens de zitting de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning ingetrokken. Hierop hoeft daarom niet meer te worden beslist. Mocht Havensteder haar – doorgaans aan de ontbinding en ontruiming gekoppelde – vordering ten aanzien van de nog te vervallen huurpenningen/schadevergoeding vanaf november 2024 bedoeld hebben te handhaven, dan geldt dat deze wordt afgewezen. Nu de achterstand op dit moment beperkt is tot iets meer dan één maand en er geen ontbinding en ontruiming meer wordt gevorderd, is er geen reden om [gedaagde] te veroordelen om de toekomstige huur te betalen, mede omdat deze verplichting ook al uit de huurovereenkomst volgt.
Proceskosten
4.15.
Hoewel Havensteder op een aantal punten ongelijk heeft gekregen, is zij naar het oordeel van de kantonrechter niet onterecht tot dagvaarding overgegaan. De proceskosten komen daarom voor rekening van [gedaagde] (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 524,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.169,97. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 1.975,97 aan huurachterstand tot en met oktober 2024;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.169,97;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
62828