Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11315651 CV EXPL 24-23915
datum uitspraak: 6 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Ridderkerk,
gedaagde,
gemachtigde: [persoon A] ,
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 september 2024, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 3 oktober 2024;
- de akte van Hef Wonen van 6 november 2024;
- de e-mail van gemachtigde van [gedaagde] van 6 november 2024.
1.2.
De zaak is op 16 oktober 2024 ter zitting besproken. Daarbij waren namens Hef Wonen mr. E.M. Bosman en mr. J.A. Westdijk aanwezig, beiden namens de gemachtigde van Hef Wonen. Mevrouw [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door [persoon A] (klantmanager schuldhulpverlener gemeente Ridderkerk).
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 27 april 2009 een woning van Hef Wonen. De huur is nu € 662,35 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Partijen hebben een regeling afgesproken, zodat [gedaagde] de huurachterstand kan inlopen. Partijen hebben de kantonrechter gevraagd deze regeling in een vonnis op te nemen. Daarnaast vordert Hef Wonen dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten.
2.2.
De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen om, zoals afgesproken, de achterstallige huur te betalen. Dat mag zij in termijnen doen. Zij moet ook de proceskosten betalen. Als [gedaagde] zich niet houdt aan de regeling of vanaf nu tijdens de aflosperiode de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet [gedaagde] de woning verlaten. Dit zal hieronder worden uitgelegd.
[gedaagde] moet de totale schuld van € 5.289,36 betalen
2.3.
De partijen zijn het erover eens dat de schuld (bestaande uit achterstallige huur) van [gedaagde] aan Hef Wonen tot en met november 2024 € 5.289,36 is. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Hef Wonen te betalen.
De partijen hebben een betalingsregeling afgesproken
2.4.
De partijen hebben laten weten dat zij een betalingsregeling hebben afgesproken. Dat betekent dat [gedaagde] de huurachterstand met proceskosten niet in één keer aan Hef Wonen hoeft te betalen, zolang zij zich aan de regeling houdt en vanaf vandaag de huur op tijd betaalt (telkens voor de eerste van de maand).
2.5.
Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 400,00 zal betalen naast de lopende huur en dat de eerste betaling moet zijn gedaan uiterlijk op 25 november 2024. Hierna moet [gedaagde] uiterlijk op de vijfentwintigste van elke maand de aflossing van € 400,00 naast de lopende huur betalen. Gelet op de datum van dit vonnis zal de kantonrechter bepalen dat op 25 december 2024 twee bedragen van € 400,00 moeten zijn betaald.
2.6.
De maandelijkse huur moet worden betaald aan Hef Wonen. De maandelijkse aflossing van de schuld moet worden betaald aan GGN op de manier die GGN aan [gedaagde] heeft doorgegeven in de brief van 4 november 2024.
Ontbinding en ontruiming als [gedaagde] zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt
2.7.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [1] Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden. De huurovereenkomst wordt ontbonden de dag nadat [gedaagde] een termijn van aflossing en/of de lopende huur niet op tijd betaalt. Als [gedaagde] zich aan de regeling houdt en de lopende huur betaalt, blijft de huurovereenkomst dus bestaan.
2.8.
Als de huurovereenkomst eindigt, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet dan binnen veertien dagen na de dag waarop de huurovereenkomst (alsnog) is ontbonden. Vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] dan een gebruiksvergoeding van € 662,35 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW Pro) als voor het verhogen van de huur.
Toetsing oneerlijke bepalingen
2.9.
De kantonrechter heeft onderzocht of er in de huurovereenkomst oneerlijke bepalingen zijn opgenomen, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
2.10.
Aan de omstandigheid dat Hef Wonen geen algemene voorwaarden heeft kunnen overleggen, verbindt de kantonrechter geen gevolgen voor zover het gaat om een eventueel huurprijswijzigingsbeding. Dit omdat er sprake is van sociale huur en Hef Wonen (net als haar voorgangers) zich heeft moeten houden aan de wettelijke voorschriften over het verhogen van de huur.
2.11.
Voor wat betreft de buitengerechtelijke kosten gaat de kantonrechter ervan uit dat in de destijds van toepassing verklaarde algemene voorwaarden wel een oneerlijk boete- of incassobeding is opgenomen. Daarom worden de gevorderde incassokosten afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 524,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.473,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 5.289,36;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.473,72;
3.3.
bepaalt dat Hef Wonen de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang [gedaagde] elke maand voor de vijfentwintigste dag van de maand € 400,00 aflost en daarnaast vanaf vandaag de huur iedere maand op tijd betaalt;
3.4.
bepaalt dat [gedaagde] , gelet op de datum van dit vonnis, voor 25 december 2024 twee aflossingstermijnen van € 400,00 moet hebben betaald;
3.5.
wijst al het andere af;
en, als [gedaagde] een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:
3.6.
bepaalt dat [gedaagde] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Hef Wonen moet betalen;
3.7.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen met ingang van de dag nadat [gedaagde] de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na die datum de woning aan Hef Wonen te ontruimen en de sleutels bij Hef Wonen in te leveren;
3.8.
veroordeelt [gedaagde] aan Hef Wonen te betalen € 662,35 per maand, met de verhoging die is toegestaan, met ingang vanaf het moment dat de huurovereenkomst op basis van overweging 3.6 wordt ontbonden tot en met de dag dat de woning is ontruimd;
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
64363