ECLI:NL:RBROT:2024:12925

• Datum uitspraak: 18 december 2024
• Publicatiedatum: 19 december 2024
• Zaaknummer: C/10/667456 / HA ZA 23-902
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N. Doorduijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij bemiddeling in vastgoedtransactie en proceskostenvergoeding

In deze civiele zaak heeft eiser X een vordering ingesteld tegen gedaagden, waaronder Interhouse en haar werknemer Y, wegens vermeende tekortkomingen bij de bemiddeling van de aankoop van een beleggingspand. Eiser stelt dat door fouten van de gedaagden hij gedagvaard is door de verkopers van het pand, wat heeft geleid tot een bodemprocedure die uiteindelijk geschikt is. Eiser vordert nu vergoeding van de proceskosten die hij in die procedure heeft gemaakt. De rechtbank heeft op 18 december 2024 uitspraak gedaan en de vorderingen van eiser afgewezen. De rechtbank oordeelt dat gedaagden niet tekort zijn geschoten in hun zorgplicht en dat er geen causaal verband is tussen hun handelen en de schade die eiser stelt te hebben geleden. De rechtbank concludeert dat er geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen eiser en gedaagden, en dat de gedaagden niet aansprakelijk zijn voor de gemaakte proceskosten. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/667456 / HA ZA 23-902

Vonnis van 18 december 2024

in de zaak van

[eiser] ,

met gekozen woonplaats in Weert,

eiser,

advocaat mr. M.M.M. Rooijen te Weert,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te Capelle aan den IJssel,

gedaagde,

advocaat mr. B. van Treijen te Lent,

2. de vennootschap onder firma

[gedaagde 2] ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. D. Vong te Rijen,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te Hardinxveld-Giessendam,

gedaagde,

advocaat mr. D. Vong te Rijen,

4.
[gedaagde 4] ,

wonende te Papendrecht,

gedaagde,

advocaat mr. D. Vong te Rijen.

Partijen worden hierna [eiser], [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagden] genoemd.

1. De zaak in het kort

1.1.

[eiser] stelt dat [gedaagde 2] en haar werknemer [gedaagde 1] in opdracht van hem hebben bemiddeld bij de aanschaf van een beleggingspand. Daarbij hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] fouten gemaakt en die fouten hebben ertoe geleid dat [eiser] door de verkopers van het pand is gedagvaard in een bodemprocedure. [eiser] en de verkopers hebben die procedure geschikt en [eiser] vordert in deze procedure vergoeding van de kosten die hij voor die procedure heeft gemaakt. [gedaagden] ontkennen voor of in opdracht van [eiser] bemiddeld te hebben. Zij stellen dat [gedaagde 1] als werknemer van [gedaagde 2] slechts aan [eiser] een tip en verhuuradvies heeft gegeven en ontkennen verantwoordelijk te zijn voor de aankoopbegeleiding van het pand. Ook betwisten zij de schade.

1.2.

De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Dat wordt in dit vonnis toegelicht.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaardingen van 3 en 4 oktober 2023, met producties;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], met producties;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 2];
• de mondelinge behandeling van 18 april 2024 en de toen overlegde spreekaantekenin-gen van [eiser], [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
• de brief van mr. Van Treijen van 26 april 2024;
• de akte van mr. Vong;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 3] en [gedaagde 4], met producties;
• de akte van [eiser];
• het bericht van de rechtbank van 3 juni 2024, waarin delen van de conclusie van antwoord van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] en van de laatste akte zijn geweigerd.

2.2.

Het procesverloop behoeft een toelichting. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn de vennoten van [gedaagde 2]. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hadden tot en met de mondelinge behandeling verstek laten gaan. Mr. Vong heeft zich kort na de mondelinge behandeling alsnog namens deze gedaagden gesteld. Vervolgens heeft de rechtbank in een conference call regiebeslissingen genomen. Ter uitvoering daarvan hebben [gedaagde 3] en [gedaagde 4] alsnog een conclusie van antwoord genomen waarop [eiser] bij akte heeft gereageerd. Zowel de conclusie van antwoord als de akte gingen verder dan toegestaan was. Dat was de reden dat deze conclusie en akte bij bericht van 3 juni 2024 deels geweigerd zijn.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eiser] bezit twee appartementen in Rotterdam die hij verhuurt. [gedaagde 2] is een verhuurbemiddelingskantoor. Zij beheerde voor [eiser] één van zijn appartementen. Het contact tussen [eiser] en [gedaagde 2] verliep via zijn zus [naam 1]. Toen [gedaagde 1] nog werkte voor [gedaagde 2] (tot september 2022) was hij de contactpersoon bij [gedaagde 2] voor [eiser] en zijn zus. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn de vennoten van [gedaagde 2].

3.2.

[gedaagde 2] had in 2022 voor [naam 2] en [naam 3] (hierna: de verkopers) een ander pand in beheer, gelegen aan [adres 1] (hierna: het pand). De verkopers hebben [gedaagde 2] op enig moment laten weten dat zij het pand wilden verkopen.

3.3.

[gedaagde 1] wist uit eerdere contacten met [naam 1] dat [eiser] mogelijk nog een derde vastgoedinvestering wilde doen. Hij heeft [naam 1] op 26 juli 2022 geïnformeerd dat het pand te koop stond. Hij schreef in een e-mail van die dag:

“(…) Eerder hebben wij het gehad over een nieuw beleggingsobject voor [[eiser]]. Nu hebben wij momenteel een belegger die een van zijn panden gaat verkopen.

Wij hebben deze appartementen/studio de afgelopen jaren verhuurd en beheerd. Dit zijn erg courante appartementen/studio's.

Het pand staat te koop bij [naam makelaar], eventueel kan ik jullie met de juiste persoon in contact brengen, mocht dit interessant zijn natuurlijk!

Ik heb de link bijgevoegd:

https://Iokkkerbol.nl/woning/[(...)/

(…)”

3.4.

[naam 1] reageerde hierop dezelfde dag:

"[[eiser]] is wel geïnteresseerd.

Weet jij al voor hoeveel het te koop staat en voor hoeveel het verhuurd wordt?

Ik verneem graag de contactgegevens van de makelaar"

3.5.

Op 27 juli 2022 stuurde [gedaagde 1] nadere informatie over het pand en de huurinkomsten. Hij noemde verder dat de vraagprijs € 1.995.000,- bedroeg en dat het courante appartementen zonder leegstand waren en dat het dus mogelijk een interessante investering was.

3.6.

[naam 1] heeft in een e-mail van 28 juli 2022 aangegeven dat [eiser] geïnteresseerd was en vroeg of er nog wat van de verkoopprijs af kon. [gedaagde 1] antwoordde daarop op 29 juli 20222:

“Voor de prijs van €1.975.000,00 en een snelle overdracht verwacht ik dat ze het wel doen.

Een van de volgende stappen zou zijn om een bezichtiging in te plannen op korte termijn, wanneer zou dit schikken voor [[eiser]]? Of wellicht kan jij komen kijken en videobellen met [[eiser]]?”

3.7.

Op 4 augustus 2022 is het pand bezichtigd door de moeder van [eiser] en een andere zus van hem. Daarbij was verder alleen [gedaagde 1] aanwezig. Na de bezichtiging hebben [naam 1] en [gedaagde 2] verder gemaild over het pand. Op 5 augustus 2022 vroeg [naam 1] aan [gedaagde 2]:

“Naar aanleiding van de bezichtiging wenst [[eiser]] nog graag het contract in te willen zien waaruit blijkt dat hij die appartementen zou mogen blijven verhuren ivm de nieuwe regelgeving. Graag zouden we alle stukken betreffende het pand graag willen inzien.”

3.8.

Op 9 augustus 2022 antwoordde [gedaagde 1]:

“Bedankt voor je mail. Zie bijgaand het volgende document:

- Gebruikersvergunning Gemeente [adres 1].

Eventueel kan ik alle lopende huurovereenkomsten ook nog delen.

Indien je nog meer informatie nodig hebt dan hoor ik het graag!

Ik zie de reactie graag tegemoet,”

3.9.

[naam 1] vroeg, eveneens op 9 augustus 2022, aan [naam 4] van Boven Family Office (hierna: [naam 4]), om advies bij de koop van het appartement, hoe het zat met de vergunningen en of het verstandig was om het pand te kopen. [naam 4] reageerde daarop in haar e-mail van 10 augustus 202 met een aantal punten waarop gelet kon worden met de opmerking “(…) Ik zou hier eigenlijk dus extra navraag naar doen bij jullie makelaar of de verkopend makelaar
. En “(…) Ik weet niet of er ook nog een provisie aan de makelaar betaalt gaat worden?” Zij geeft verder het advies van een bouwkundige keuring en een waarschuwing voor bijkomende kosten en de belasting en voor de (nieuwe) plannen van de minister van Volkshuisvesting.

3.10.

[naam 1] heeft het antwoord van [naam 4] doorgezonden aan [gedaagde 1] en gevraagd of [gedaagde 1] of de makelaar daarop antwoord konden geven. [gedaagde 1] heeft op 12 augustus 2022 de gestelde vragen beantwoord. Hij schreef onder meer dat de appartementen individueel verkocht zouden kunnen worden, dus dat is een extra voordeel. Ook schreef hij dat de onderhoudskosten als normaal kunnen worden beschouwd en de huurders steeds netjes betalen.

3.11.

In een e-mail van 15 augustus 2022 schreef [naam 4] [naam 1] onder meer dat het goed was dat de renovatie kort geleden had plaatsgevonden, maar dat een bouwtechnische keuring nooit kwaad kon. Ook had zij de vraag of de huren (met de puntentelling) niet onder de sociale woningverhuur vallen.

3.12.

[gedaagde 1] stuurde op 16 augustus 2022 een e-mail aan [naam 1] over de verhuurbaarheid.

3.13.

Ook deze e-mail stuurde [naam 1] door aan [naam 4] en op 17 augustus 2022 antwoordde [naam 4] haar dat nog gevraagd zou moeten worden hoe het met de verhuur gaat, hoe het met de puntentelling zit en of ieder appartement een eigen elektriciteits- en watermeter heeft. Die vragen heeft [naam 1] ook weer voorgelegd aan [gedaagde 1] die deze beantwoord heeft in zijn e-mail van 18 augustus 2022. Hij geeft daarin aan dat de huur all-in is, dat er nooit een puntentelling is geweest en waarom er geen problemen te verwachten zijn, maar een garantie geeft [gedaagde 2] niet.

3.14.

In een e-mail van 19 augustus 2022 schreef [gedaagde 1] [naam 1] over juridisch splitsen van de woning en verhuur. Hij gaf aan dat het pand met de vergunning een aantrekkelijke investering is.

3.15.

Op 31 augustus 2022 mailde [gedaagde 1] aan [naam 1]:

“(…) De inspectie van de gemeente is goed verlopen. Op het gebied van brandveiligheid was alles in goede orde. Op het gebied van gebruik moest de inspecteur enkel nog even de plattegronden van de bouwtekeningen controleren om met zekerheid te kunnen zeggen dat het in orde was. Dit zal schriftelijk worden bevestigd.

Graag verneem ik of jullie door willen met de koop van het pand [adres 2] of dat er eventueel nog

vragen zijn die ik kan beantwoorden? (…)”

3.16.

Op 1 september 2022 hebben [naam 1] en [gedaagde 1] telefonisch contact gehad. Na het gesprek stuurde [gedaagde 1] op dezelfde dag de volgende e-mail:

“Bedankt voor het telefoongesprek. Begrijpelijk dat het allemaal even hectisch is geweest de afgelopen dagen.

De volgende stap is het opstellen van de koopakte, hiervoor hebben wij de volgende gegevens nodig, zou je deze voor mij willen aanleveren:

[en dan volgt een overzicht van benodigde gegevens van de koper, zoals naam geboorteplaats en -datum, etc]

Ik zie je reactie graag tegemoet”

3.17.

Op 7 september 2022 heeft [naam 1] de gevraagde informatie verstrekt en schreef zij dat zij de koopakte graag tegemoet zag.

3.18.

Verkoopmakelaar [naam makelaar] is na 1 september 2022 aan de slag gegaan met het opstellen van een koopovereenkomst tussen de verkopers en [eiser]. Op 12 september 2022 heeft hij -en dat was het eerste contact tussen [naam makelaar] en ([naam 1]) [eiser]- contact opgenomen met [naam 1]. Hij heeft haar toen gevraagd of [eiser] ook de rechten op de inkomsten met betrekking tot een telecomantenne op het dak wilde overnemen. Die rechten behoorden toe aan T-Mobile.

3.19.

Op 13 september 2022 heeft [naam 1] over de telecommast vragen gesteld aan [gedaagde 1], die deze beantwoordde.

3.20.

Op 15 september 2022 heeft [naam 1] [gedaagde 1] laten weten dat [eiser] afzag van de aanschaf van het pand op ‘advies van de adviseur van [[eiser]]’.

3.21.

Op 16 september 2022 schreef [gedaagde 1] in een e-mail aan verkopers en [naam makelaar]:

“Beste Antoine,

Zie onderstaand de correspondentie omtrent [adres 1] en de opstalplaats.

Zie bijgaand de volledige correspondentie voorafgaand tot het punt waarin ze aangaven door te willen met de koopakte.

Ik denk dat het verstandig is om te wachten tot ze terug is uit het buitenland en om uitleg te vragen waarom ze van de koop afzien.

Het lijkt me niet verstandig om nu te gaan pushen of conclusies te trekken zonder dat we de achterliggende reden weten.

Als we de reden weten waarom ze ervan afzien kunnen we aan de hand daarvan eventuele vervolgstappen zetten.

Fijne dag en een fijn weekend gewenst!

Ps. Ik ben tot 23 September op vakantie, daarna weer telefonisch bereikbaar."

3.22.

Op 26 september 2022 is [gedaagde 1] in dienst getreden van [naam makelaar].

3.23.

Daarna is een discussie ontstaan tussen [eiser] en de verkopers van het pand over de vraag of er een overeenkomst tot stand was gekomen. [eiser] vond dat dit niet het geval is, verkopers wel. Zowel [eiser] als verkopers hebben een advocaat ingeschakeld. De advocaat van [eiser] schreef in dit verband in een brief van 1 november 2022 dat [gedaagde 1] informatie over het pand had achtergehouden, te weten dat het pand was belast met een erfdienstbaarheid [rb: dit betrof een erfdienstbaarheid voor het plaatsen en geplaatst houden van de hiervoor genoemde telecommunicatiemast].

3.24.

[eiser] is door verkopers op 13 december 2022 gedagvaard bij deze rechtbank (hierna: de bodemprocedure). Verkopers vorderden dat [eiser] meewerkte aan de levering van het pand op straffe van een dwangsom. [eiser] heeft in de bodemprocedure een voorwaardelijke reconventionele vordering ingesteld. Voor het geval de rechtbank in de bodemprocedure zou oordelen dat [eiser] en de verkopers een koopovereenkomst waren aangegaan voor het pand, vorderde hij onder meer de vernietiging van die overeenkomst en schadevergoeding.

3.25.

Het geschil in de bodemprocedure draaide uiteindelijk om de vraag of er een koopovereenkomst tot stand was gekomen tussen [eiser] en de verkopers. Daarbij speelde de vraag of artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing is op het pand en er dus een schriftelijke overeenkomst moest zijn (die er niet was). Die discussie spitste zich uiteindelijk toe op de vraag of er sprake was van ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW of dat de omstandigheid dat het pand was onderverdeeld in meerdere verhuurde wooneenheden daaraan in de weg stond.

3.26.

[eiser] en verkopers hebben in de bodemprocedure op 16 mei 2022 een schikking bereikt waarbij alle vorderingen over en weer zijn ingetrokken en finale kwijting over en weer is bereikt.

3.27.

Op 2 februari 2022 en 8 maart 2023 heeft [eiser] respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor de schade.

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat [gedaagde 2] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:417 lid 1 BW en op de voet van 7:417 lid 3 jo. 7:427 BW schadeplichtig is jegens [eiser];

II. verklaart voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht als bedoeld in artikel 7:401 jo. 7:404 BW en in dat kader schadeplichtig is jegens [eiser];

III. verklaart voor recht dat [gedaagde 2] toerekenbaar te kort is geschoten in haar zorgplicht als bedoeld in artikel 7:401 BW en in dat kader schadeplichtig is jegens [eiser];

IV. verklaart voor recht dat [gedaagde 1] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld en ingevolge artikel 6:162 BW aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde 1];

V. gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan [eiser]€ 37.301,68 te betalen;

VI. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met rente.

4.2.

[gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

5. De beoordeling

Inleiding

5.1.

[eiser] verwijt [gedaagden] dat zij tegenstrijdige belangen hadden bij de advisering over de aanschaf van het pand, dat zij twee heren hebben gediend, dat [gedaagde 1] had moeten zeggen dat zijn vriendin bij [naam makelaar] werkte en dat hij daar in dienst zou treden, dat [gedaagde 1] ten onrechte aan verkopers of hun makelaar heeft doorgegeven dat [eiser] de wens had om het pand en dat zij vertrouwelijke informatie tussen [naam 1] en [gedaagde 1] aan verkopers ter beschikking hebben gesteld. Daardoor, zo stelt [eiser], is hij door verkopers gedagvaard en heeft hij kosten gemaakt. Die kosten wil hij vergoed zien.

Opzet van de beoordeling

5.2.

De rechtbank gaat eerst in op de vraag of er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en [gedaagde 2] en of daarop algemene voorwaarden van toepassing zijn. Vervolgens worden de verschillende vorderingen besproken.

Is er een (nieuwe) overeenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] en [gedaagde 2]?

5.3.

Het primaire standpunt van [eiser] is dat er tussen hem en [gedaagde 2] een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, het subsidiaire standpunt is dat er in ieder geval sprake is van een overeenkomst van opdracht. Voor de verdere beoordeling is dit onderscheid niet relevant want het leidt tot hetzelfde resultaat (dezelfde wetsartikelen). Er is in ieder geval sprake van een overeenkomst van opdracht. Het verweer van [gedaagden] dat [gedaagde 1] slechts tipgever en [gedaagde 2] alleen een gezamenlijke relatie was gaat niet op. Dat de bemoeienissen van [gedaagde 1] namens [gedaagde 2] verder gaan dan alleen het geven van tips blijkt uit de inhoud van de diverse e-mailberichten, aangehaald onder 3. Daarin heeft [gedaagde 1] onder meer geschreven dat hij een geschikt beleggingspand wist voor [eiser] en diverse vragen over (aankoop- en verhuur)prijzen, vergunningen, geschiktheid en verhuurbaarheid namens [eiser] beantwoord. Daarbij heeft [gedaagde 1] het pand als zeer geschikt voor de verhuur aanbevolen en aangedrongen op voortgang van het (aankoop)traject. [naam 4] beschouwt [gedaagde 2]/[gedaagde 1] daarbij als eigen makelaar van [eiser], zoals blijkt uit (onder meer) de e-mail van 10 augustus 2022 die [naam 1] doorzendt aan [gedaagde 1] en daartegen hebben [gedaagden] op geen enkel moment aangegeven
niet op te treden voor [eiser] maar slechts tipgever te zijn. [eiser] mocht daarom redelijkerwijs menen dat [gedaagde 2] in zijn opdracht optrad.

5.4.

Anders dan [gedaagden] betogen, was er geen sprake van werkzaamheden van [gedaagde 2]/[gedaagde 1] die vielen onder de bestaande overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 2] voor de verhuurbemiddeling ten behoeve van het appartement aan [adres 3]. Het (financieel en technisch) beheer van [adres 3] rondom de verhuur stond los van het pand aan [adres 1]. Het verband was slechts dat [eiser] er (mogelijk) een beleggingspand bij wilde ten behoeve van verhuur en partijen eenmalig eerder zaken met elkaar hadden gedaan ten behoeve van het appartement aan [adres 3].

Zijn de algemene voorwaarden van [gedaagde 2] van toepassing?

5.5.

Het verweer van [gedaagden] dat aansprakelijkheid uitgesloten wordt door de algemene voorwaarden van [gedaagde 2], slaagt niet. [gedaagde 2] heeft die algemene voorwaarden niet van toepassing verklaard op de overeenkomst van opdracht aangaande deze mogelijk aanschaf. Dat deze voorwaarden van toepassing waren op de eerdere overeenkomst voor het pand aan [adres 3] had, is niet voldoende om deze ook van toepassing te verklaren op deze nieuwe overeenkomst. Er is geen sprake van een bestendig gebruikelijk beding tussen partijen.

Vordering I: Heeft [gedaagde 2] twee heren gediend?

5.6.

[eiser] maakt [gedaagde 2] het verwijt dat zij twee heren heeft gediend zoals bedoeld in artikel 7:417 lid 1 BW. Dit betoog mist zelfstandige betekenis. Ook als [gedaagde 2] twee heren diende, is dat niet voldoende voor aansprakelijkheid. Daarvoor is vereist dat [gedaagde 2] (of haar werknemer [gedaagde 1]) een fout heeft begaan en daarop wordt hierna bij vordering III ingegaan. Het enkele feit dat [gedaagde 1] twee heren zou hebben gediend, is niet de rechtens relevante oorzaak van de door [eiser] geleden schade. Vordering I wordt afgewezen.

Vordering II: Is [gedaagde 1] persoonlijk aansprakelijk op grond van artikelen 7:401 jo 7:404 BW?

5.7.

Zoals hiervoor is overwogen, is er een overeenkomst van opdracht tussen [eiser] en [gedaagde 2] tot stand gekomen. Er is (dus) geen overeenkomst tot stand gekomen tussen

[eiser] en [gedaagde 1]. Het moet voor [eiser] duidelijk zijn geweest dat [gedaagde 1] handelde als werknemer van [eiser]. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de overeenkomst van opdracht is gesloten met het oog op de persoon van [gedaagde 1] (als bedoeld in artikel 7:404 BW). [gedaagde 1] was wel de contactpersoon, maar hij was een (evident) junior medewerker. [gedaagde 1] kan dus niet als opdrachtnemer worden aangesproken. Of hij onrechtmatig heeft gehandeld, wordt verderop in dit vonnis besproken. Vordering II wordt dus ook afgewezen.

Vordering III: Is [gedaagde 2] tekortgeschoten jegens [eiser]?

5.8.

Het eerste verwijt van [eiser] houdt kortgezegd in dat [gedaagde 2]/[gedaagde 1] ten onrechte aan de verkopende partij dan wel de verkoopmakelaar heeft doorgegeven dat [eiser] de wens had om het pand te kopen, terwijl [eiser] niet had besloten tot aankoop over te gaan en dat aan [gedaagde 1] kenbaar had gemaakt.

5.9.

De rechtbank beoordeelt dit als volgt. [naam 1] heeft al in de eerste contacten met [gedaagde 1] aangegeven dat [eiser] geïnteresseerd was in het pand. Daarna heeft zij namens [eiser] verdere navraag gedaan omtrent de verkoopprijs, is het pand bezichtigd namens [eiser], zijn contracten omtrent verhuur(baarheid) opgevraagd en verkregen en is informatie omtrent vergunningen en huurprijzen opgevraagd en verkregen. Toen [naam 1] nader advies inwon bij [naam 4] en het advies met weer nadere vragen van [naam 4] doorzond aan [gedaagde 1] met het verzoek aan [gedaagde 1] om die te beantwoorden, volgden op de antwoorden van [gedaagde 1] weer nadere vragen namens [eiser]. Afwijzing of nadere voorbehouden van [eiser] bleven (telkens) uit. Op de vraag van [gedaagde 1] in zijn e-mail van 31 augustus 2022 of ze verder wilden met de koop en op de bemerking van [gedaagde 1] in zijn e-mail van 1 september 2022 dat de volgende stap het opstellen van de koopakte was, heeft [eiser] evenmin afwijzend gereageerd, zich niet teruggetrokken, noch een voorbehoud gemaakt. Toen [gedaagde 1] in zijn e-mail van 1 september 2022 vroeg om de aanvullende gegevens die nodig waren voor de “volgende stap”, het opstellen van de koopakte, zond [naam 1] die nadere gegevens toe. Daarbij schreef zij op 7 september 2022 dat zij de koopakte graag tegemoet zag.

5.10.

[gedaagde 1] heeft in die periode klaarblijkelijk aan [naam makelaar] of de verkopers doorgegeven dat [naam 1] tijdens het telefoongesprek van 1 september 2022 heeft uitgesproken dat [eiser] het pand wenst te kopen. [eiser] stelt [gedaagde 1] dit gedaan heeft (zie dagvaarding onder 39) en dit wordt door [gedaagden] niet gemotiveerd betwist.

5.11.

Tussen partijen is in geschil of [naam 1] tegen [gedaagde 1] heeft gezegd dat [eiser] het pand wenste te kopen. Ook als aangenomen zou moeten worden dat [naam 1] de hier bedoelde uitlating niet gedaan zou hebben, leidt dat niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde 2]. [gedaagde 1] als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar kon op basis van de correspondentie redelijkerwijs menen dat [eiser] nog steeds geïnteresseerd was en dat de fase was aangebroken om een koopakte op te stellen. Inherent aan het opstellen daarvan is dat hij contact met (de makelaar van) verkopers had. Het waren vervolgens verkopers die het standpunt hebben ingenomen dat er sprake zou zijn van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst, hoewel er geen schriftelijke overeenkomst was met [eiser], een consument die de bescherming geniet van de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW. Sterker nog, er waren niet eens onderhandelingen over de prijs geweest en er was geen concept koopovereenkomst of leveringsakte opgesteld. Deze keuze komt voor rekening van verkopers, niet [gedaagde 2]. [eiser] heeft vervolgens geschikt met verkopers en daarbij afgezien van een vergoeding voor de gemaakte proceskosten. Die keuze kan hij niet op [gedaagde 2] afschuiven.

5.12.

Dat betekent dat het eerste – en belangrijkste – verwijt dat [eiser] aan [gedaagde 2] (en [gedaagde 1]) maakt, niet slaagt.

5.13.

Aan het voorgaande doet niet af dat na het gesprek van 1 september 2022 sprake bleek van een telecomantenne op het dak van het pand - hoewel [gedaagde 1] daar niet eerder melding van had gemaakt. Hoewel het misschien niet de schoonheidsprijs verdient dat dit in een zo laat stadium aan de orde is gesteld, is van doorslaggevend belang dat [eiser] als belegger geïnteresseerd was in het pand. Nergens blijkt uit dat hij bij de beslissing om het pand wel of niet te willen kopen, rekening had gehouden met inkomsten uit de telecomantenne (die duidelijk zichtbaar was). Bovendien had hij een keuze: hij kon de rechten op deze inkomsten met betrekking tot de telecomantenne wel of niet overnemen.

5.14.

Het tweede verwijt is dat [gedaagde 1] informatie heeft doorgegeven aan verkopers, waarbij hij heeft aangegeven hoe kon worden omgegaan met ([naam 1]) [eiser].

Hij heeft op 16 september 2022 aan [naam makelaar] en de verkopers de (alle voorafgaande)
e-mailcorrespondentie met [naam 1] doorgestuurd omtrent het pand, zoals blijkt uit de hiervoor geciteerde e-mail van [gedaagde 1] van 16 september 2022, zie 3.21.

5.15.

Hoewel [gedaagden] niet betwisten dat deze informatie is gedeeld en dit een handelen is dat niet past in het kader van de overeenkomst van opdracht met [eiser], valt niet in te zien hoe hierdoor voor [eiser] de gestelde schade is ontstaan. Niet het niet-vertrouwelijk behandelen van deze informatie heeft geleid tot de procedure tussen de verkopers en [eiser] maar het niet-doorgaan van de verkoop van het pand heeft tot die procedure en de gestelde schade geleid. Daarmee ontbreekt het causale verband met de schade die [eiser] stelt te hebben geleden.

5.16.

Ten slotte slaagt ook het verwijt niet dat [gedaagde 1] in een eerder stadium had moeten meedelen dat zijn vriendin bij [naam makelaar] werkte en dat hij van plan was om over te stappen naar [naam makelaar]. Hij was daartoe niet toe gehouden.

5.17.

De slotsom is dat vordering III wordt afgewezen.

Vordering IV: Heeft [gedaagde 1] onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]?

5.18.

Vordering IV wordt ook afgewezen. Er is -voor wat betreft het eerste verwijt en het derde verwijt- geen sprake van een inbreuk op een recht, of van een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Voor wat betreft het tweede verwijt geldt dat dit handelen weliswaar ongepast is maar ontbreekt het causale verband met de schade. Daarop stuit ook een schadevordering op basis van onrechtmatige daad af.

Vordering V: veroordeling tot betaling van schadevergoeding

5.19.

In het verlengde van het voorgaande wordt ook vordering V afgewezen.

De proceskosten

5.20.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden

veroordeeld.

5.21.

De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × tarief III, à € 786,00)

- nakosten
€ 178,00

Totaal € 3.051,00

De kosten aan de zijde van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] worden begroot op:

- griffierecht € 2.837,00

- salaris advocaat 1.572,00 (2 punten × tarief III, à € 786,00)

- nakosten
€ 178,00

Totaal € 4.587,00

Ter toelichting: de conclusie van antwoord van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] is niet meegerekend voor de proceskostenveroordeling. Deze conclusie is inhoudelijk vrijwel gelijkluidend aan de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] en was niet nodig geweest als alle drie deze gedaagden zich gelijktijdig hadden gesteld.

5.22.

De door [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De rechtbank

a. wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op
€ 3.051,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] vastgesteld op € 4.587,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.

3246/1876