Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11243043 CV EXPL 24-19080
datum uitspraak: 11 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: Sint Eustatius,
eiser,
gemachtigde: [naam 1] ([naam 2])
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft op 10 juli 2024 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] niet in de procedure is verschenen, is tegen hem verstek verleend (artikel 139 Rv Pro).
1.2.
In verband met ambtshalve te verrichten toetsing zijn op 21 augustus 2024 en
30 oktober 2024 rolbeslissingen gegeven. Bij aktes van 4 september 2024 en
13 november 2024 is gereageerd.
1.3.
De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
De geëiste ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Dat geldt ook voor een deel van het geëiste bedrag aan huurachterstand, want het bedrag klopt niet. Een ander bedrag wordt toegewezen. [gedaagde] wordt ook veroordeeld tot betaling van de lopende huur.
Waar gaat de zaak over?
2.2.
[eiser] verhuurt sinds eind november 2018 aan [gedaagde] de woning in [adres]. Partijen zijn destijds een huurprijs overeengekomen van € 850,50 per maand.
2.3.
Volgens [eiser] zijn huurpenningen deels onbetaald gebleven vanaf november 2022. Geprobeerd is de openstaande bedragen te innen, wat niet is gelukt en tot kosten heeft geleid. Daarom is [eiser] tot dagvaarden overgegaan om de huurovereenkomst te ontbinden, zodat [gedaagde] de woning moet verlaten, en om hem tot betaling van achterstallige en lopende huur plus kosten te veroordelen.
Wat vindt de kantonrechter?
2.4.
De eis komt de kantonrechter deels onrechtmatig en ongegrond voor en zal dus niet geheel worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Afwijzing eis tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning
2.5.
De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. [eiser] is verplicht om de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Pro Gemeentelijke Schuldhulpverlening en om aan de gemeente de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] te melden. Bij de dagvaarding zaten geen stukken waaruit blijkt dat [eiser] hieraan voldaan heeft. Daarom is [eiser] met de eerste rolbeslissing in de gelegenheid gesteld om alsnog deze stukken in het geding te brengen of om uit te leggen waarom de melding aan de gemeente volgens haar niet nodig was. Bij de op
4 september 2024 genomen akte is daaraan niet voldaan. De stukken zijn niet overgelegd en er is ook geen goede reden gegeven waarom de huurachterstand van [gedaagde] niet gemeld is aan de gemeente. [eiser] is er niet op voorhand van mogen uitgaan dat [gedaagde] niet of afwijzend zou reageren op een verzoek om zijn contactgegevens te verstrekken aan de gemeente met als doel schuldhulpverlening. Omdat deze vroegsignalering achterwege is gebleven, is een kans op hulp onbenut gelaten en zou mogelijk tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden overgegaan waar dat voorkomen had kunnen worden.
Huurprijs
2.6.
Vastgesteld wordt dat de huurprijs € 850,50 per maand bedraagt. Dit is gebaseerd op het volgende.
2.7.
In de dagvaarding is gesteld dat de overeengekomen huurprijs € 850,50 per maand bedraagt. Gesteld is ook dat begin 2021 de huurprijs verhoogd is naar € 890,- per maand en dat in maart 2022 de huurprijs verhoogd is naar € 1.050,- per maand. Maar ook is gesteld dat [gedaagde] in november 2021 aan [eiser] heeft laten weten dat hij alleen een bedrag van € 850,- kon betalen en dat [eiser] daarop heeft laten weten voor enige tijd € 900,- te accepteren. Dat roept de vraag op wat nu de overeengekomen huurprijs is. Aan de onduidelijkheid op dit punt draagt bij dat [eiser], naast huurachterstand, betaling eist van (een bedrag gelijk aan) de lopende huur van € 1.050,- per maand vanaf juli 2024, terwijl bij de akte van
4 september 2024 als bijlage 7 een specificatie is overgelegd, waarin een bedrag van € 4.670.- aan achterstallige huur tot en met augustus 2024 wordt vermeld, uitgaande van een huurprijs van steeds € 900,- per maand. Daarbij komt dat in diezelfde akte is vermeld dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen Algemene Bepalingen zijn overeengekomen. De huurovereenkomst zelf bevat geen huurprijswijzigingsregeling.
2.8.
Gelet op het vorenstaande is [eiser] met de tweede rolbeslissing in de gelegenheid gesteld om uit te leggen op grond waarvan de huur verhoogd is. In de op 13 november 2024 genomen akte is die vraag niet beantwoord. [eiser] heeft niet gesteld dat partijen na 2018 een hogere huurprijs zijn overeengekomen. Uit de dagvaarding blijkt dat [eiser] dat wel heeft gewild, maar blijkt ook dat [gedaagde] daar bezwaren tegen had. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] de door [eiser] gewilde huurverhogingen heeft aanvaard. Daarom wordt vastgesteld dat geen andere huurprijs is overeengekomen dan het bedrag van € 850,50 per maand. Voor het vervolg wordt hiervan uitgegaan.
Toewijzing huurachterstand, met rente
2.9.
[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 3.481,- aan achterstallige huur tot en met augustus 2024, met rente vanaf vandaag. Dit om de volgende reden.
2.10.
De eis tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 19.950,- aan hoofdsom,
“zijnde de gedeeltelijk achterstallige huurpenningen van november 2022 tot en met juni 2024”, is evident onjuist. Gelet op wat in de dagvaarding vermeld wordt over de huurprijs en de maanden waarin de huur niet volledig betaald is, gaat het om een veel lager bedrag.
“zijnde de gedeeltelijk achterstallige huurpenningen van november 2022 tot en met juni 2024”, is evident onjuist. Gelet op wat in de dagvaarding vermeld wordt over de huurprijs en de maanden waarin de huur niet volledig betaald is, gaat het om een veel lager bedrag.
2.11.
In bijlage 7 zijn de bedragen vermeld die [gedaagde] betaald heeft in de periode van november 2022 tot en met augustus 2024. Het gaat bij elkaar om € 15.320,-. In die periode van 22 maanden had [gedaagde] € 18.711 (22 x € 850,50) aan huur moeten betalen. Gelet hierop wordt vastgesteld dat de huurachterstand tot en met augustus 2024 € 3.481,- bedraagt.
2.12.
Over de huurachterstand moet [gedaagde] rente betalen. Anders dan geëist wordt bepaald dat de rente gaat lopen vanaf vandaag. De huurachterstand van € 3.481,- is deels pas ontstaan na de in de dagvaarding genoemde data. Niet is geëist om rente te berekenen over de verschillende onbetaald gebleven huurbedragen vanaf de data waarop het verzuim is ingetreden.
Toewijzing lopende huur
2.13.
Ook wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 850,50 aan huur per maand vanaf de maand september 2024.
Afwijzing buitengerechtelijke incassokosten
2.14.
De geëiste vergoeding van € 974,50 voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, want niet is voldaan aan de wet. [eiser] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde] de kans heeft gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW Pro). In die brief moet ook staan welk bedrag aan buitengerechtelijke kosten betaald moet worden als [gedaagde] niet op tijd betaalt. Er zijn wel brieven verzonden, maar daarin is uitgegaan van te hoge bedragen aan hoofdsom. Ook is niet correct vermeld welk bedrag aan buitengerechtelijke kosten betaald moet worden als niet op tijd zou worden betaald.
Proceskosten
2.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt, want er staat een bedrag aan huur open (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen vast op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht,
€ 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal
€ 791,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
2.16.
De hoogte van het griffierecht past bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat [eiser] meer aan griffierecht heeft betaald hoeft [gedaagde] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
- € 3.481,- aan achterstallige huur tot en met de maand augustus 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
- € 850,50 per maand aan huur vanaf de maand september 2024;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden vastgesteld op € 791,39;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
465