Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/4946
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 mei 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2023 de WOZ-waarden van de volgende onroerende zaken (de woningen) in Werkendam op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld:
Onroerende zaak
WOZ-waarde
[adres 1]
€ 176.000,-
[adres 2]
€ 164.000,-
[adres 3]
€ 155.000,-
[adres 4]
€ 176.000,-
[adres 5]
€ 176.000,-
[adres 6]
€ 251.000,-
[adres 7]
€ 245.000,-
[adres 8]
€ 178.000,-
[adres 9]
€ 318.000,-
[adres 10]
€ 278.000,-
[adres 11]
€ 197.000,-
[adres 12]
€ 280.000,-
[adres 13]
€ 180.000,-
[adres 14]
€ 164.000,-
[adres 15]
€ 162.000,-
[adres 16]
€ 187.000,-
[adres 17]
€ 187.000,-
[adres 18]
€ 139.000,-
[adres 19]
€ 191.000,-
[adres 20]
€ 191.000,-
[adres 21]
€ 180.000,-
[adres 22]
€ 176.000,-
[adres 23]
€ 176.000,-
[adres 24]
€ 180.000,-
[adres 25]
€ 180.000,-
[adres 26]
€ 164.000,-
[adres 27]
€ 162.000,-
[adres 28]
€ 187.000,-
[adres 29]
€ 187.000,-
[adres 30]
€ 139.000,-
[adres 31]
€ 183.000,-
[adres 32]
€ 192.000,-
[adres 33]
€ 180.000,-
[adres 34]
€ 176.000,-
[adres 35]
€ 176.000,-
[adres 36]
€ 180.000,-
[adres 37]
€ 128.000,-
1.2.
Met deze waardevaststellingen zijn aan eiseres ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Werkendam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de volgende onroerende zaken verminderd tot:
Onroerende zaak
WOZ-waarde
[adres 6]
€ 230.000,-
[adres 7]
€ 226.000,-
[adres 8]
€ 159.000,-
[adres 9]
€ 291.000,-
[adres 10]
€ 239.000,-
[adres 11]
€ 187.000,-
[adres 12]
€ 256.000,-
[adres 19]
€ 183.000,-
[adres 22]
€ 174.000,-
[adres 23]
€ 174.000,-
[adres 32]
€ 191.000,-
[adres 37]
€ 117.000,-
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een nadere reactie ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woningen in het appartementencomplex. Het complex is in 2002 gebouwd als kantoor, het voormalig gemeentehuis, en in 2020 getransformeerd naar een appartementencomplex. Het gaat om 37 woningen. De woningen variëren in m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de woningen betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Derde belanghebbende(n)
4. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van woning als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de eigenaar. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de huurders van de woningen in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld?
7. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woningen op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet elke woning met € 5.000,- worden verminderd. De vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar, er had gekeken moeten worden naar vergelijkingsobjecten in kantoren die ook zijn getransformeerd tot woningen.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met matrixen overgelegd waaruit blijkt dat de waarden van de woningen is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 38], [adres 39] en [adres 40]. Deze vergelijkingsobjecten zijn voor elke woning gebruikt. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op waardebepalende kenmerken, zoals type, kwaliteit, onderhoud, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in uitstraling en m², zijn door de heffingsambtenaar met behulp van de matrixen inzichtelijk gemaakt. De gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde.
10. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De enkele stelling dat de vergelijkingsobjecten niet in een voormalig kantoorcomplex zijn gelegen, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn bij de waardering. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen op een ‘2’ gewaardeerd, dit levert een correctie in het voordeel van eiseres op, aangezien de waarden hierdoor naar beneden wordt gecorrigeerd. In tegenstelling tot wat eiseres stelt, heeft de heffingsambtenaar wel rekening gehouden met de berging, het balkon en de parkeerplaats. Uit de matrixen volgt dat de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten in mindering zijn gebracht op de hoofdgebouwwaarde bij het berekenen van de m²-prijzen. In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel verschil er zit tussen de waarden in de matrixen en de vastgestelde WOZ-waarden. De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van de algehele staat van de woningen hiermee voldoende verdisconteerd in de vastgestelde WOZ-waarden.
Tabel
Adres
Getaxeerde waarde volgens matrix
WOZ-waarde
Verschil
[adres 1]
€ 228.000,-
€ 176.000,-
€ 52.000,-
[adres 2]
€ 217.000,-
€ 164.000,-
€ 53.000,-
[adres 3]
€ 208.000,-
€ 155.000,-
€ 53.000,-
[adres 4]
€ 228.000,-
€ 176.000,-
€ 52.000,-
[adres 5]
€ 228.000,-
€ 176.000,-
€ 52.000,-
[adres 6]
€ 276.000,-
€ 230.000,-
€ 46.000,-
[adres 7]
€ 272.000,-
€ 226.000,-
€ 46.000,-
[adres 8]
€ 212.000,-
€ 159.000,-
€ 53.000,-
[adres 9]
€ 325.000,-
€ 291.000,-
€ 34.000,-
[adres 10]
€ 284.000,-
€ 239.000,-
€ 45.000,-
[adres 11]
€ 238.000,-
€ 187.000,-
€ 51.000,-
[adres 12]
€ 298.000,-
€ 256.000,-
€ 42.000,-
[adres 13]
€ 232.000,-
€ 180.000,-
€ 52.000,-
[adres 14]
€ 217.000,-
€ 164.000,-
€ 53.000,-
[adres 15]
€ 214.000,-
€ 162.000,-
€ 52.000,-
[adres 16]
€ 238.000,-
€ 187.000,-
€ 51.000,-
[adres 17]
€ 238.000,-
€ 187.000,-
€ 51.000,-
[adres 18]
€ 180.000,-
€ 139.000,-
€ 41.000,-
[adres 19]
€ 234.000,-
€ 183.000,-
€ 51.000,-
[adres 20]
€ 242.000,-
€ 191.000,-
€ 51.000,-
[adres 21]
€ 232.000,-
€ 180.000,-
€ 52.000,-
[adres 22]
€ 227.000,-
€ 174.000,-
€ 53.000,-
[adres 23]
€ 227.000,-
€ 174.000,-
€ 53.000,-
[adres 24]
€ 232.000,-
€ 180.000,-
€ 52.000,-
[adres 25]
€ 232.000,-
€ 180.000,-
€ 52.000,-
[adres 26]
€ 217.000,-
€ 164.000,-
€ 53.000,-
[adres 27]
€ 214.000,-
€ 162.000,-
€ 52.000,-
[adres 28]
€ 238.000,-
€ 187.000,-
€ 51.000,-
[adres 29]
€ 238.000,-
€ 187.000,-
€ 51.000,-
[adres 30]
€ 180.000,-
€ 139.000,-
€ 41.000,-
[adres 31]
€ 234.000,-
€ 183.000,-
€ 51.000,-
[adres 32]
€ 242.000,-
€ 191.000,-
€ 51.000,-
[adres 33]
€ 232.000,-
€ 180.000,-
€ 52.000,-
[adres 34]
€ 228.000,-
€ 176.000,-
€ 52.000,-
[adres 35]
€ 228.000,-
€ 176.000,-
€ 52.000,-
[adres 36]
€ 232.000,-
€ 180.000,-
€ 52.000,-
[adres 37]
€ 142.000,-
€ 117.000,-
€ 25.000,-
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding
12. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 22 februari 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Proceskostenvergoeding bezwaar
13. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 4 oktober 2024 aangegeven dat er te weinig proceskostenvergoeding in bezwaar is toegekend. Het beroep is daarom gegrond. De heffingsambtenaar heeft aangegeven de te weinig betaalde proceskostenvergoeding van € 942,- nog te vergoeden. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de proceskosten in bezwaar niet langer in geschil zijn. De rechtbank hoeft hierover dan geen beslissing meer te nemen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er te weinig proceskostenvergoeding in bezwaar is toegekend. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Maar de rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand. Dit omdat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
14.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 87,50 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, waarde per punt € 875,-, wegingsfactor 0,5, factor 0,1 op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ [2] ).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsrechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 87,50 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
griffier
Rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.