ECLI:NL:RBROT:2024:13119

• Datum uitspraak: 13 december 2024
• Publicatiedatum: 28 december 2024
• Zaaknummer: C/10/688637 / KG RK 24-1204
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toestemming voor inroepen huurbeding en ontruimingstermijn van vier maanden in hypotheekzaak

Verzoekster, Nieuwenhuis Holding B.V., heeft bij de rechtbank Rotterdam verlof gevraagd om het huurbeding in een hypotheekakte in te roepen tegen huurders en onderhuurders van een pand met meerdere woningen in Rotterdam. De onroerende zaak was ten tijde van de hypotheekakte niet verhuurd, maar inmiddels wel bewoond. Verzoekster stelt dat de executiewaarde van het pand in onverhuurde staat hoger is en wil daarom het huurbeding inroepen.

De voorzieningenrechter stelt vast dat aan de wettelijke voorwaarden van artikel 3:264 lid 1 en 6 BW is voldaan en verleent verlof voor het inroepen van het huurbeding. Verweerders voerden aan dat verzoekster redelijkerwijs had moeten weten dat het pand verhuurd zou worden en dat het verzoek tot ontruiming gezinnen met kinderen dakloos zou maken, wat strijdig zou zijn met de rechten van het kind. Dit betoog wordt grotendeels verworpen omdat de wettelijke regeling dwingend is en er geen uitzonderlijke omstandigheden zijn die deze terzijde leggen.

Wel wordt rekening gehouden met de belangen van de gezinnen door een langere ontruimingstermijn van vier maanden na betekening van de beschikking vast te stellen. De machtiging sterke arm wordt afgewezen en er wordt geen proceskostenveroordeling opgelegd aan verweerders. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad en het meer of anders verzochte wordt afgewezen.

Uitkomst: Verzoek tot inroepen huurbeding wordt toegewezen met een ontruimingstermijn van vier maanden.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rekestnummer: C/10/688637 / KG RK 24-1204

Beschikking van de voorzieningenrechter van 13 december 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NIEUWENHUIS HOLDING B.V., gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,
advocaat mr. T.J.P. Jager te Heemstede,

tegen

1. de naamloze vennootschap naar Surinaams rechtCERVUS VASTGOED N.V.,gevestigd te Paramaribo, Suriname,

advocaat mr. S.N. Nasrullah te Den Haag,

2.
[verweerder sub 2] , wonende te Rotterdam,
verweerders,

alsmede

1. [belanghebbende 1] ,

2.
[belanghebbende 2] ,

3.
[belanghebbende 3] ,

4.
[belanghebbende 4] ,

5.
[belanghebbende 5] ,

6.
[belanghebbende 6] ,

7.
[belanghebbende 7] ,

8.
[belanghebbende 8] ,

9.
[belanghebbende 9] ,

10.
DE ONBEKENDE HUURDERS C.Q. ONDERHUURDERS, verblijvend in het perceel aan de [staatnaam] [huisnummer A] , [huisnummer B] , [huisnummer C] , [huisnummer D] , [huisnummer E] , [huisnummer F] , [huisnummer G] , [huisnummer H] en [huisnummer I] te ( [postcode] ) Rotterdam,
belanghebbenden,

advocaat voor belanghebbenden 1, 2, 4, 5, 6, 7 en 8 mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift van 31 oktober 2024;
• het aanvullend verzoekschrift 7 november 2024;
• een mail met productie van mr. A. Rhijnsburger van 19 november 2024;
• een mail met productie van mr. S.N. Nasrullah van 19 november 2024;
• het 2e aanvullend verzoekschrift 20 november 2024;
• de mondelinge behandeling van 20 november 2024
• een 2e mondelinge behandeling van 4 december 2024.

1.2.

Ter zitting van 20 november 2024 zijn verschenen:

- mr. T.J.P. Jager namens verzoekster;

- mr. S.N. Nasrullah namens Cervus Vastgoed N.V.;

- [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 5] , [belanghebbende 6] , [belanghebbende 8] en [belanghebbende 4] , voornoemd;

- mr. A. Rhijnsburger namens belanghebbenden 1, 2, 4, 5, 6, 7 en 8.

1.3.

Ter zitting van 4 december 2024 zijn verschenen:

• mr. T.J.P. Jager namens verzoekster;
• [belanghebbende 3] , voornoemd;
• [belanghebbende 9] , voornoemd.

2. Het geschil

2.1.

Verzoekster heeft de executie aangezegd van de aan haar bij notariële akte verstrekte hypotheek op de onroerende zaak [staatnaam] [huisnummer A] , [huisnummer B] , [huisnummer C] , [huisnummer D] , [huisnummer E] , [huisnummer F] , [huisnummer G] , [huisnummer H] en [huisnummer I] te ( [postcode] ) Rotterdam. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte was de onroerende zaak niet verhuurd, maar op dit moment kan verzoekster niet uitsluiten dat deze is verhuurd aan [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] , [belanghebbende 6] , [belanghebbende 7] ,

[belanghebbende 8] , [belanghebbende 9] en de onbekende huurders c.q. onderhuurders. Het verzoekschrift strekt tot het inroepen van het huurbeding tegen deze (onder)huurders, omdat de executiewaarde van de onroerende zaak in onverhuurde staat hoger ligt dan in verhuurde staat.

2.2.

Ter zitting van 20 november 2024 heeft verzoekster haar verzoek in die zin gewijzigd dat gevraagd wordt de ontruimingstermijn te bepalen op twee maanden na betekening van de beschikking.

2.3.

Verweerders hebben verschillende punten naar voren gebracht, waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

In dit geval staat vast dat in de hypotheekakte een huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 BW is opgenomen. Ook aan de overige wettelijke vereisten voor het inroepen van het huurbeding is voldaan.

3.2.

Op grond van artikel 3:264 lid 6 BW verleent de voorzieningenrechter verlof voor het inroepen van het huurbeding, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de hypotheekhouder te voldoen. Daarvan is geen sprake. Dat betekent in beginsel dat het verzoek moet worden toegewezen.

3.3.

Namens de hypotheekgever (Cervus Vastgoed) is betoogd dat onduidelijk is hoe de vordering van verzoekster is opgebouwd en of er nog wel grond is om tot executie over te gaan. Dit zijn echter vragen die het bestek van deze zaak te buiten gaan. Dergelijke vragen kunnen aan de orde gesteld worden in een executiegeschil, zoals de hypotheekgever ter zitting ook heeft onderkend.

3.4.

De huurders onder 1, 2 en 4 t/m 8 hebben aangevoerd dat verzoekster in redelijkheid niet kan hebben aangenomen dat de verhypothekeerde panden leeg en onbewoond zouden blijven. Het gaat hier immers niet om een ‘standaard’-situatie waarin de hypotheekgever zelf de betreffende woning bewoont. Het gaat hier om een pand met meerdere woningen en om een hypotheekgever die handelt in vastgoed. Verzoekster moet dus hebben geweten dat de woningen verhuurd zouden worden en dat maakt dat zij in redelijkheid het huurbeding niet kan inroepen. De huurders verwijzen naar ECLI:NL:RBAMS:2012:BV9584. Subsidiair geldt dat het hier gaat om gezinnen met kinderen. Zij komen op straat te staan als het verzoek wordt toegewezen. Daarmee zou worden gehandeld in strijd met de rechten van het kind.

3.5.

De voorzieningenrechter verwerpt dit betoog grotendeels. De wettelijke regeling omtrent het inroepen van het huurbeding schrijft op zichzelf dwingend voor wanneer het huurbeding moet worden ingeroepen en in welke gevallen de voorzieningenrechter verlof moet verlenen om het huurbeding in te roepen. Zoals hiervoor overwogen is aan die voorwaarden voldaan. Denkbaar is dat de omstandigheden van het geval dermate klemmend zijn dat deze wettelijke regeling niettemin terzijde gelegd moet worden, maar daarvan is in dit geval geen sprake. Dat het hier gaat om een pand met meerdere woningen is daarvoor in elk geval onvoldoende. Anders dan in de hiervoor bedoelde uitspraak van de Amsterdamse voorzieningenrechter, gaat het in dit geval niet om een pand dat bestemd is voor sociale woningverhuur (nog daargelaten dat artikel 3:264 BW nadien is gewijzigd). Ook het feit dat het bij de huurders gaat om gezinnen met kinderen maakt niet dat de wettelijke regeling buiten werking moet blijven. Aan het – op zichzelf gerechtvaardigde – belang om zoveel mogelijk te voorkomen dat deze gezinnen dakloos worden, kan in voldoende mate tegemoet worden gekomen door een langere ontruimingstermijn te bepalen.

3.6.

Gelet op wat zojuist is overwogen wordt de termijn als bedoeld in artikel 3:264 lid 6 BW gesteld op 4 (vier) maanden.

3.7.

De voorzieningenrechter wijst de door verzoekster verzochte machtiging sterke arm af, gelet op het bepaalde in artikel 444 Rv in samenhang met artikel 557 Rv.

3.8.

Voor een proceskostenveroordeling van verweerders is geen grond. Verweerders hebben immers het recht om op het verzoek te worden gehoord (artikel 289 Rv).

4. De beslissing

De voorzieningenrechter,

4.1.

verleent toestemming aan verzoekster om het in het verzoekschrift bedoelde, in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] , [belanghebbende 6] , [belanghebbende 7] , [belanghebbende 8] , [belanghebbende 9] en de onbekende huurders c.q. onderhuurders wonende aan de [staatnaam] [huisnummer A] , [huisnummer B] , [huisnummer C] , [huisnummer D] , [huisnummer E] , [huisnummer F] , [huisnummer G] , [huisnummer H] en [huisnummer I] te ( [postcode] ) Rotterdam;

4.2.

veroordeelt [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] , [belanghebbende 6] , [belanghebbende 7] , [belanghebbende 8] , [belanghebbende 9] en de onbekende huurders c.q. onderhuurders wonende aan de [staatnaam] [huisnummer A] , [huisnummer B] , [huisnummer C] , [huisnummer D] , [huisnummer E] , [huisnummer F] , [huisnummer G] , [huisnummer H] en [huisnummer I] te ( [postcode] ) Rotterdam om die onroerende zaak met al het hunne en de hunnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verzoekster te stellen;

4.3.

stelt de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden op 4 (vier) maanden na betekening van deze beschikking;

4.4.

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beslissing is gegeven door mr. Th. Veling, voorzieningenrechter en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2024.

1426/1980