Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10334502 CV EXPL 23-4596
datum uitspraak: 26 januari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.L. Post,
tegen
[persoon A],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. A.H.F. Beiboer.
De partijen worden hierna ‘de vve’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 februari 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie tevens houdende een aanvullende akte in conventie, met bijlagen;
- de aanvullende akte van de vve, met bijlagen;
- de aanvullende producties van [persoon A] ;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [persoon A] .
1.2.
Op 10 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens de vve de gemachtigden mr. J.L. Post en [persoon B] en namens [persoon A] [persoon C] met de gemachtigde mr. A.H.F. Beiboer. Tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken dat partijen nogmaals een poging zouden doen om tot een onderlinge oplossing van het geschil te komen. Op de rolzitting van 28 november 2023 hebben partijen laten weten dat het niet is gelukt tot een onderlinge oplossing te komen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
De vve is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw op het adres [straatnaam] 100 in Rotterdam (hierna: ‘het gebouw’). Direct naast het gebouw is een oprit. [persoon A] is de eigenaar van deze oprit. De oprit leidt naar het bedrijf van [persoon A] op het adres [straatnaam] 102 in Rotterdam. De vve wil onderhoud laten verrichten aan de zijgevel van het gebouw. Om de werkzaamheden te kunnen doen moet er gebruik worden gemaakt van de oprit van [persoon A] . De vve heeft hierover contact opgenomen met [persoon A] . Er zijn gesprekken gevoerd en er is mailcontact geweest, maar partijen zijn het niet eens geworden over de voorwaarden waaronder de vve gebruik mag maken van de oprit van [persoon A] voor het doen van de werkzaamheden.
2.2.
De vve wil, om te voorkomen dat er tijdens de werkzaamheden opnieuw discussie ontstaat, voordat zij met de werkzaamheden begint een verklaring voor recht dat zij van de oprit van [persoon A] gebruik mag maken voor de duur van de uit te voeren werkzaamheden. [persoon A] is het hier niet mee eens. [persoon A] vindt dat hij gewichtige redenen heeft om de vve geen toestemming te geven voor het tijdelijk gebruik van zijn oprit. [persoon A] wil alleen toestemming geven als de vve de wateroverlast die hij ervaart oplost en als de werkzaamheden onder bepaalde door hem te stellen voorwaarden worden uitgevoerd.
2.3.
[persoon A] wil in reconventie dat de vve – kort gezegd – het waterprobleem oplost. De kantonrechter moet volgens [persoon A] daarvoor een deskundige benoemen om vast te stellen welke werkzaamheden daarvoor nodig zijn. Verder wil [persoon A] dat de kantonrechter de vve gebiedt erop toe te zien dat haar bestuursleden, de beheerder, de eigenaren van de appartementen, de bewoners van de appartementen en ieder ander die namens of in opdracht van hen de oprit van [persoon A] wil gebruiken daarvoor tijdig voorafgaand aan dit gebruik contact opneemt met [persoon A] en dus pas na instemming van [persoon A] zijn oprit zal betreden, op straffe van een dwangsom.
2.4.
De eis van de vve wordt toegewezen en de eisen van [persoon A] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
In conventie
De dagvaarding is niet nietig
2.5.
De dagvaarding is niet nietig vanwege het ontbreken van een woonplaats van de vve, omdat er geen verwarring bestaat over de identiteit van de betrokken partij. Van een onredelijke benadeling is dan ook geen sprake (artikel 66 en 121 Rv).
De vve heeft voldaan aan de substantiëringsplicht
2.6.
De vve heeft voldaan aan de substantiëringsplicht. De vve heeft in de dagvaarding weliswaar verwezen naar een onjuist kadastraal perceel, maar dit is later gecorrigeerd. De vve heeft ook geen onjuiste weergave gegeven van de feitelijke situatie ter plaatse. De bij dagvaarding als productie 10 overgelegde foto geeft een goed beeld van de situatie. Op die foto is duidelijk te zien dat het gaat om een smalle oprit met aan beide kanten muren van panden.
2.7.
Verder moet uit de dagvaarding het verweer van [persoon A] blijken en ook daaraan is voldaan. Om te voldoen aan de substantiëringsplicht zoals opgenomen in artikel 111 lid 3 Rv kan in het algemeen worden volstaan met een summiere samenvatting van het verweer. Dat geldt zeker als, zoals de vve in deze procedure heeft gedaan, een door de gemachtigde van [persoon A] opgestelde brief met het standpunt van [persoon A] wordt overgelegd. In de dagvaarding is ook geen onjuiste weergave van het verweer opgenomen.
De verklaring voor recht wordt toegewezen
2.8.
De geëiste verklaring voor recht dat de vve het recht toekomt om gebruik te maken van de oprit van [persoon A] voor de duur van de uit te voeren werkzaamheden wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.9.
Uit artikel 5:22 BW volgt dat het verboden is om een perceel te betreden, wanneer de eigenaar duidelijk kenbaar heeft gemaakt dat het niet is toegestaan om zonder zijn toestemming zich op het erf te bevinden, zoals [persoon A] in dit geval heeft gedaan met een bord ‘verboden toegang art. 461 Sr.’. Tegelijkertijd is in artikel 5:56 BW bepaald dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.
2.10.
Aan de voorwaarden van artikel 5:56 BW wordt voldaan en [persoon A] heeft geen gewichtige redenen om het gebruik van zijn oprit te weigeren of tot een later tijdstip uit te stellen.
Het is noodzakelijk dat gebruik wordt gemaakt van de oprit
2.11.
Voor de uitvoering van de werkzaamheden is het noodzakelijk dat gebruik wordt gemaakt van de oprit van [persoon A] . [persoon A] heeft dit tijdens de mondelinge behandeling erkend. Daarmee is aan het noodzakelijkheidsvereiste voldaan.
Het gebruik van de oprit is tijdelijk
2.12.
De vve heeft voldoende omlijnd aangegeven voor welke tijdsduur zij van de oprit van [persoon A] gebruik wil maken. De vve heeft toegelicht dat er voor de werkzaamheden vijf tot zeven dagen nodig zijn. Dit kan oplopen tot tien dagen, omdat vooraf niet te voorzien is wat de aannemer tegen gaat komen tijdens de werkzaamheden. Dat sprake zou zijn van een onbeperkt aantal gebruiksdagen, zoals [persoon A] aanvoert, is niet gebleken. De werkzaamheden waarvoor het gebruik van de oprit van [persoon A] noodzakelijk is zullen dus van tijdelijke duur zijn, zodat ook aan het tijdelijkheidsvereiste is voldaan.
Er is sprake van een behoorlijke kennisgeving
2.13.
De werkzaamheden die de vve aan de zijgevel wil verrichten bestaan uit het plaatselijk uithakken en daarna herstellen van het voegwerk, het plaatselijk herstellen van metselwerk, het uithakken en behandelen van lateien, schilderwerk aan boeidelen en kozijnen en hydrofoberen van de gehele gevel. Voor deze werkzaamheden zijn vijf tot zeven dagen nodig, maar dit kan oplopen tot tien dagen. Deze omschrijving van de te verrichten werkzaamheden voldoet aan de term ‘behoorlijke kennisgeving’ als bedoeld in artikel 5:56 BW. De vve hoeft geen gedetailleerd plan van aanpak of een werkplan aan [persoon A] te verstrekken.
Er bestaan voor [persoon A] geen gewichtige redenen
2.14.
[persoon A] heeft geen gewichtige redenen om het gebruik van zijn oprit te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen. [persoon A] wil dat de vve de wateroverlast die hij ervaart oplost voordat hij toestaat dat de vve gebruik maakt van zijn oprit voor het verrichten van de werkzaamheden, maar de discussie over de wateroverlast staat los van de vraag of [persoon A] toegang moet verlenen tot zijn oprit. Dat [persoon A] gevrijwaard wil blijven van wateroverlast is begrijpelijk, maar dit is geen gewichtige reden als bedoeld in de wet.
[persoon A] kan aan zijn toestemming geen aanvullende voorwaarden verbinden
2.15.
De eis van [persoon A] dat de werkzaamheden worden gedaan tijdens de bouwvak of de kerstvakantie, omdat daarmee de hinder voor de exploitatie van het bedrijf van [persoon A] tot een minimum beperkt kan blijven, vindt de kantonrechter onredelijk. Van de vve kan niet worden verwacht dat zij op zoek gaat naar een uitvoerder die bereid is om in deze zeer beperkte periode, waarin juist veel bouwbedrijven gesloten zijn, de werkzaamheden te doen.
2.16.
[persoon A] wil verder dat als de werkzaamheden worden gedaan op werkdagen dat dan een ongehinderde doorgang naar zijn bedrijf wordt gewaarborgd, maar het is onvermijdelijk dat [persoon A] enige overlast zal ervaren door de werkzaamheden. De vve heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het mogelijk is om een verrijdbare hoogwerker te gebruiken zodat er zo min mogelijk overlast is voor de exploitatie van het bedrijf van [persoon A] . Meer dan dat kan [persoon A] niet van de vve eisen.
2.17.
[persoon A] wil ook dat wordt gewaarborgd dat bij het uitvoeren van de werkzaamheden de in zijn vergunningen geldende voorwaarden in acht worden genomen. Volgens [persoon A] kan het zijn dat de in deze vergunningen vastgestelde normen en voorwaarden overschreden worden als de werkzaamheden tijdens de bedrijfsexploitatie van [persoon A] worden uitgevoerd. [persoon A] heeft onvoldoende onderbouwd dat de normen bij het uitvoeren van de werkzaamheden worden overschreden en dat zijn vergunningen daardoor in gevaar komen. [persoon A] geeft zelf ook aan dat niemand vooraf met zekerheid kan stellen wat de doorwerking van een dergelijke overschrijding zal zijn en in hoeverre de vergunningen van [persoon A] in gevaar komen. Mocht [persoon A] als gevolg van de werkzaamheden schade lijden dan is de vve op grond van artikel 5:56 BW verplicht om deze schade te vergoeden.
2.18.
[persoon A] verbindt aan zijn toestemming verder nog maar liefst 24 voorwaarden die zijn genoemd in randnummer 105 van het antwoord in conventie. Afgezien van voorwaarde 15, waarmee de vve heeft ingestemd, kan [persoon A] verder geen aanvullende voorwaarden aan zijn toestemming verbinden. Deze voorwaarden zullen er onder meer voor zorgen dat de werkzaamheden onnodig veel tijd in beslag nemen. Daarnaast moet de uitvoerder van de werkzaamheden er op toezien dat de geldende veiligheidsnormen nageleefd worden en dat haar personeel zich houdt aan de wet. Het is niet aan [persoon A] om hier zijn toestemming voor het gebruik van zijn oprit van af te laten hangen.
De vve moet [persoon A] schadeloos stellen
2.19.
De vve is op grond van de wet verplicht om [persoon A] schadeloos te stellen bij eventuele schade. De vve heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat zij [persoon A] schadeloos zal stellen. Het is dus ook in het belang van de vve dat er bij het uitvoeren van de werkzaamheden maatregelen worden getroffen om schade bij [persoon A] zoveel mogelijk te voorkomen. De vrees voor mogelijke schade is onvoldoende om het gebruik van de oprit te weigeren. Voor het opleggen van een waarborgsom bestaat geen wettelijke grondslag.
[persoon A] moet de proceskosten betalen
2.20.
[persoon A] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de vve tot vandaag vast op € 128,31 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 199,-) en € 99,50 aan nakosten (½ punt × € 199,-). Dat is in totaal € 753,81. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen.
In reconventie
De vve hoeft het waterprobleem van [persoon A] niet op te lossen
2.21.
De eis van [persoon A] dat de vve het waterprobleem moet oplossen wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.22.
De vve gaat over het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex (artikel 5:126 lid 1 BW). Artikel 30 lid 1 van het modelreglement bepaalt dat alle privé-gedeelten voor rekening en risico van de betrokken eigenaar zijn.
2.23.
[persoon A] heeft in zijn reactie op de dagvaarding zelf aangegeven dat de wateroverlast die hij ervaart het gevolg is van het feit dat het erf van [straatnaam] 100B is opgehoogd en dat de daarbij aangebrachte regengoot niet naar behoren functioneert. Het erf van [straatnaam] 100B is een privé-gedeelte en komt dus voor rekening en risico van de eigenaar. De vve is niet verantwoordelijk voor de verhoging van dit erf. De stelling dat de regengoot de watercapaciteit niet aankan wordt niet ondersteund door het rapport van Regioloodgieters en ook niet door de e-mail van 2 december 2021 van loodgieter Pince. [persoon A] heeft deze stelling dan ook onvoldoende onderbouwd.
Het geëiste gebod wordt afgewezen
2.24.
Het door [persoon A] geëiste gebod wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.25.
Zoals in 2.9. is overwogen volgt uit de wet dat derden zich in beginsel niet zonder toestemming van [persoon A] op zijn erf mogen bevinden. In dit geval lijkt het er op dat [persoon A] vooral bezwaar maakt tegen de aanwezigheid van personen op zijn perceel die daar komen om de oorzaak van het waterprobleem waar [persoon A] over klaagt te onderzoeken. Wat daar ook van zij, de vve is er nu waarschijnlijk – door deze rechtszaak – voldoende van doordrongen dat personen die namens of in opdracht van haar handelen in beginsel toestemming nodig hebben van [persoon A] voordat zij zijn perceel mogen betreden. Het is daarom niet aannemelijk dat zij in de toekomst zonder toestemming het perceel van [persoon A] zullen gaan betreden, zodat [persoon A] geen belang heeft bij deze eis. Daarbij komt dat de vve geen controle kan uitoefenen over wat alle personen die [persoon A] in zijn eis noemt doen, zodat het opleggen van een gebod geen zin heeft.
[persoon A] moet de proceskosten betalen
2.26.
[persoon A] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de vve tot vandaag vast op € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 199,-) en € 99,50 aan nakosten (½ punt × € 199,-). Dat is in totaal € 497,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
In conventie en in reconventie
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.27.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
verklaart voor recht dat de vve het recht toekomt om gebruik te maken van de naast het appartementencomplex direct gelegen oprit – welke volgens de kadastrale aanduiding in eigendom toebehoort aan [persoon A] – voor de duur van de uit te voeren werkzaamheden;
3.2.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van de vve tot vandaag worden vastgesteld op € 753,81 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
in reconventie
3.3.
wijst de eisen van [persoon A] af;
3.4.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van de vve tot vandaag worden vastgesteld op € 497,50;
in conventie en in reconventie
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
26975