Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10709836 CV EXPL 23-25807
datum uitspraak: 9 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
die nadat haar gemachtigde zich heeft onttrokken zelf procedeert,
tegen
W&M Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: [naam01] .
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘W&M’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 augustus 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 9 januari 2024 van [eiseres01] , met bijlagen.
1.2.
Op 11 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens W&M [naam01] aanwezig. Bij brief van 9 januari 2024 heeft [eiseres01] laten weten niet bij de mondelinge behandeling aanwezig te kunnen zijn.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[eiseres01] heeft van W&M een woning gehuurd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft zij een waarborgsom van € 1.396,- betaald. De huurovereenkomst is geëindigd per 31 januari 2023. [eiseres01] wil de waarborgsom terug en eist daarom in deze procedure dat W&M wordt veroordeeld om de waarborgsom, de buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten aan haar te betalen. W&M wil de waarborgsom niet terugbetalen, omdat zij na de eindinspectie diverse herstelwerkzaamheden heeft moeten uitvoeren in de woning. De kosten daarvoor zijn volgens W&M hoger dan de waarborgsom. Zij heeft de kosten voor de herstelwerkzaamheden (verminderd met een ‘nieuw voor oud’ bedrag) op de waarborgsom in mindering gebracht en eist dat [eiseres01] wordt veroordeeld om het verschil van € 44,- aan haar te betalen. De kantonrechter geeft [eiseres01] grotendeels gelijk en wijst het grootste deel van het bedrag dat zij eist toe. De tegeneis van W&M wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.
Het eindinspectierapport is leidend
2.2.
Bij het einde van de huurovereenkomst heeft een eindinspectie plaatsgevonden en is een eindinspectierapport opgemaakt dat door zowel [eiseres01] als door W&M is ondertekend. Hoewel in het eindinspectierapport bij de vraag ‘Zijn er gebreken geconstateerd’ telkens bij elke ruimte ‘nee’ is ingevuld, zijn er wel meerdere opmerkingen geplaatst waaruit blijkt dat er nog wat mankeerde aan de woning. Zo staat in het eindinspectie rapport het volgende vermeld:
Ruimte: Entree/hal
“Brievenbus is kapot geen sleutel van”
Ruimte: Slaapkamer 1
“Schimmel”
Ruimte: Slaapkamer 2
“Glas is kapot, is al aangegeven”
Ruimte: Badkamer
“Onderste lade is kapot”
Ruimte: Balkon/tuin
“Deur kan niet op slot”
2.3.
W&M heeft na de eindinspectie (herstel)werkzaamheden laten uitvoeren voor een bedrag van in totaal € 1.740,- incl. btw. Uit de factuur die W&M voor het laten uitvoeren van die werkzaamheden heeft overgelegd blijkt dat zij ook werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan gebreken waar niets over is vermeld in het eindinspectierapport. W&M heeft namelijk de afzuigkap vervangen, twee deuren vervangen, het keukenblad vervangen en twee kamers geschilderd. De kantonrechter is van oordeel dat die kosten in ieder geval niet in mindering kunnen worden gebracht op de waarborgsom. Niet gebleken is namelijk dat die ‘gebreken’ er al waren op het moment dat de woning werd opgeleverd. Als die gebreken er op dat moment wel al waren, dan had het op de weg van W&M gelegen om dat in het eindinspectierapport te vermelden. Dat heeft zij niet gedaan. Hierdoor kan zij niet achteraf de kosten daarvoor in rekening brengen bij [eiseres01] .
2.4.
W&M stelt verder dat zij tijdens een voorinspectie al tegen [eiseres01] gezegd zou hebben welke werkzaamheden zij zelf moest uitvoeren, maar dat [eiseres01] dat niet of niet goed heeft gedaan. Als dat al zo zou zijn, wat door [eiseres01] wordt betwist, dan zou dat er niet aan af doen dat W&M de niet goed herstelde `gebreken` in het eindinspectierapport had moeten vermelden.
2.5.
Dit betekent dat er voor wat betreft het in mindering brengen van herstelkosten uitgegaan wordt van de ‘gebreken’ zoals genoemd in het eindinspectierapport. De herstelkosten die zien op gebreken die niet in het eindinspectierapport zijn vermeld komen dus in ieder geval niet voor rekening van [eiseres01] . In haar brief van 9 januari 2024 heeft [eiseres01] de kosten voor het badkamermeubel van € 65,-, het verwijderen van de stickers van € 35,- en het herstellen van de deur van de meterkast van € 35,- erkend. Deze kosten zullen dus in ieder geval in mindering worden gebracht op de waarborgsom. Dan resteren alleen nog de kosten voor de schimmelbestrijding en het vervangen van één deur, namelijk de deur waarvan het glas kapot was. Daarover wordt het volgende overwogen.
Kosten voor schimmelbestrijding komen voor rekening van [eiseres01]
2.6.
Volgens het eindinspectierapport was er sprake van schimmel in de slaapkamer. Dit wordt door [eiseres01] ook niet betwist. In beginsel is de huurder zelf verantwoordelijk voor het voorkomen en bestrijden van schimmel, tenzij er sprake is van technische tekortkomingen. Door [eiseres01] is niet gesteld en het is ook niet gebleken dat sprake is van een technische tekortkoming, bijvoorbeeld een lekkage. Dit betekent dat [eiseres01] aansprakelijk is voor de kosten die W&M heeft moeten maken om de schimmel te bestrijden. W&M stelt dat zij voor een bedrag van € 95,00 kosten heeft gemaakt om de schimmel te bestrijden en [eiseres01] heeft dat niet betwist. Dat bedrag zal daarom in mindering zal worden gebracht op de waarborgsom.
Kosten voor vervangen van de deur komen niet voor rekening van [eiseres01]
2.7.
In 2021 heeft [eiseres01] aan W&M doorgegeven dat het glas van de deur kapot was. Daar is volgens [eiseres01] niet op gereageerd. [eiseres01] stelt dat zij het glas niet zelf heeft gerepareerd of laten repareren, omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat zij ruiten c.q. glazen niet zelf mag vervangen. Ter zitting heeft W&M gezegd dat deze bepaling alleen geldt voor buitenramen. Als dit zo is, dan had het op de weg van W&M gelegen om dat tegen [eiseres01] te zeggen op het moment dat zij het reparatieverzoek indiende. Dat heeft W&M niet gedaan. W&M heeft niet tegen [eiseres01] gezegd dat [eiseres01] zelf voor herstel moet zorgen of dat, indien W&M de ruit zou vervangen, de kosten daarvoor bij [eiseres01] in rekening zouden worden gebracht.
2.8.
In het eindinspectierapport staat weliswaar
“Glas is kapot, is al aangegeven”, maar ook daar staat niet dat dat nog door [eiseres01] hersteld moest worden of dat de kosten daarvoor voor rekening van [eiseres01] komen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de kosten voor herstel onder de hiervoor genoemde omstandigheden niet voor rekening van [eiseres01] dienen te komen. Dit bedrag zal dan ook niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom.
“Glas is kapot, is al aangegeven”, maar ook daar staat niet dat dat nog door [eiseres01] hersteld moest worden of dat de kosten daarvoor voor rekening van [eiseres01] komen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de kosten voor herstel onder de hiervoor genoemde omstandigheden niet voor rekening van [eiseres01] dienen te komen. Dit bedrag zal dan ook niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom.
W&M moet een bedrag van € 1.166,- als waarborgsom aan [eiseres01] terugbetalen
2.9.
Gelet op alles wat hiervoor is overwogen zal in totaal een bedrag van € 230,- op de waarborgsom van € 1.396,- in mindering worden gebracht. Dit betekent dat W&M nog een bedrag van € 1.166,- aan [eiseres01] moet terugbetalen. Omdat [eiseres01] niets meer aan W&M verschuldigd is, wordt de tegeneis van W&M afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.10.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 211,63 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW Pro). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen.
Rente
2.11.
De rente wordt toegewezen over de toegewezen hoofdsom, omdat [eiseres01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en W&M dat niet heeft betwist.
Proceskosten
2.12.
W&M krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 132,42 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 208,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten (1/2 punt x € 204). Dit is totaal € 682,42. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen. De proceskosten in reconventie worden vastgesteld op nihil, vanwege de nauwe samenhang met de eis in conventie van [eiseres01] en omdat niet is gebleken dat [eiseres01] ten aanzien van de eis in reconventie proceshandelingen heeft verricht dan wel kosten heeft moeten maken.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
3.1.
veroordeelt W&M om aan [eiseres01] te betalen € 1.377,63 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 1.166,- vanaf 31 januari 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt W&M in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 682,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
in reconventie:
3.3.
veroordeelt W&M in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op nihil;
in conventie en reconventie:
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
37555