Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10123587 \ CV EXPL 22-30024
datum uitspraak: 1 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Maatschappij Cornus I B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.L. Verhoef,
tegen
[persoon01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S. van Buuren.
Partijen worden hierna aangeduid als “Cornus” en “ [persoon01] ”.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het vonnis van 6 oktober 2023 en de daarin genoemde processtukken:
- de akte uitlaten producties, tevens vermeerdering van eis, van Cornus, met producties;
- de antwoordakte uitlating van [persoon01] .
1.2.
Op 25 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling opnieuw besproken. Daarbij waren namens Cornus aanwezig: de heer [naam01] (vastgoedmanager) en de gemachtigde. [persoon01] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Op de mondelinge behandeling hebben partijen aan de hand van hun pleitnota hun standpunten nader toegelicht.
2.De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie
2.1.
Bij vonnis van 6 oktober 2023 heeft de kantonrechter vastgesteld dat [persoon01] bezwaar heeft gemaakt tegen de huurprijsverhoging, maar dat moet, naar de kantonrechter begrijpt, een bezwaar tegen de verhoging van de servicekosten zijn.
2.2.
Cornus heeft op de mondelinge behandeling gesteld dat er thans sprake is van een huurachterstand van € 2.479,53 berekend tot en met 12 januari 2024. [persoon01] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter van dit bedrag zal uitgaan.
2.3.
Tijdens de mondelinge behandeling is de overlast die door [persoon01] wordt veroorzaakt dan wel die [persoon01] ervaart besproken, alsook de gebreken in de woning van [persoon01] . Als komt vast te staan dat er gebreken zijn in het gehuurde die voor rekening van Cornus komen en nog steeds niet zijn verholpen en/of als komt vast te staan dat de buren van [persoon01] overlast veroorzaken, dan heeft [persoon01] zich terecht beroepen op verrekening danwel huurprijsvermindering.
gebreken in het gehuurde
2.4.
De kantonrechter oordeelt op basis van de stukken en de toelichting op de zitting dat de gebreken niet tot huurprijsvermindering kunnen leiden. [persoon01] heeft haar standpunt op dit punt onvoldoende nader onderbouwd. Er zijn in de woning gebreken vastgesteld. Uitgegaan wordt van de 43-tal punten die op 3 mei 2023 zijn opgenomen. Voor een (klein) deel valt dit onder de verantwoordelijkheid van Cornus. Uit de overgelegde stukken is voorts gebleken dat Cornus bereid was om die gebreken te herstellen, maar dat er (mede) vanwege de discussie over de overlast daartoe nog niet was overgegaan. [persoon01] is op haar beurt op het punt van de huurprijsvermindering onvoldoende duidelijk geweest, nu zowel de exacte ingangsdatum van de gevorderde huurprijsvermindering alsook het percentage ontbraken.
overlast
2.5.
In deze zaak spelen oorzaak en gevolg een grote rol. Cornus heeft met de overgelegde verklaringen van de boven- en onderburen, de geluidsrapportage alsmede het politierapport aangetoond dat [persoon01] veelvuldig klaagt over de boven- en onderburen bij onder meer Cornus, bij de gemeente, bij de wijkagent en dat zij ook pogingen heeft gedaan om tot een oplossing te komen voor de aanhoudende problemen tussen [persoon01] en de buren die wonen op nummer 147 A en 147 C.
2.6.
[persoon01] op haar beurt heeft met de overgelegde stukken (logboeken) aangetoond dat zij alleen reageert op de (geluids)overlast die de buren op nummer 147 A en 147 C veroorzaken. [persoon01] heeft last van alle contactgeluiden, muziek, dichtslaande deuren/ramen, spraak, gelach, rookoverlast, televisie, toiletten die doorgespoeld worden, wasmachines die draaien, etc. Aanvankelijk reageert [persoon01] erop door kort op het plafond of de vloer te tikken, maar later gedraagt [persoon01] zich ook agressief tegen de buren, door veelvuldig aan te bellen, op de voordeur te kloppen, te gaan schreeuwen en/of gillen richting omwonenden, met een voorwerp te bonken en door ongevraagd derden te gaan filmen etc. Dit alles ook op momenten dat de buren slapen of anderszins stil zijn.
2.7.
De kantonrechter oordeelt dat deze laatstgenoemde reacties van [persoon01] disproportioneel zijn. Het gedrag van [persoon01] is onaanvaardbaar en is niet zoals van een goede huurder mag worden verwacht. Hoewel er sprake is van een tekortkoming van [persoon01] is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het primair gevorderde is dan ook niet toewijsbaar.
2.8.
[persoon01] dient zich wel anders te gaan gedragen en daarom zal aan haar een gedragsaanwijzing worden opgelegd, zoals door Cornus subsidiair is gevorderd. [persoon01] mag geen overlast veroorzaken, zoals in het dictum wordt opgenomen, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat [persoon01] niet aan de gedragsaanwijzing voldoet, tot een maximum van € 5.000,-.
in reconventie
2.9.
[persoon01] stelt dat zij last heeft van alle contactgeluiden. Zij stelt dat de slechte isolatie en de houten vloerconstructie met daarop harde vloeren het probleem is. De ondervloer bestaat uit een houten laag met daaroverheen een plastic, waar overheen laminaat is geplaatst. Volgens [persoon01] zorgen dergelijke vloeren in een verouderd gebouw voor veel geluidsoverlast, omdat de woningen niet goed zijn geïsoleerd. Zij wenst een deskundigenonderzoek en op basis van de uitkomst maatregelen te nemen met betrekking tot de vloer en het plafond.
2.10.
Cornus voert aan dat er al een (contact)geluidsonderzoek is uitgevoerd en dat er geen reden is om (geluidwerende)maatregelen tegen de geluidsoverlast te treffen.
2.11.
De kantonrechter oordeelt dat uit het uitgevoerde geluidsonderzoek niet is gebleken dat er ook onderzoek is gedaan naar de vloeren en het plafond. In het rapport staat bij scheidingsconstructie:
waarschijnlijk betonvloer 12 cm vloer met laminaat en ondervloer. De ondervloer is gekeurd door Cornus en voldoet aan de eisen. Niet is uit te sluiten dat de het leggen van een juiste (onder-/ geluidwerende)vloer bepaalde contactgeluiden kan beperken/ verminderen. Het gaat hier immers om woningen uit 1952.
waarschijnlijk betonvloer 12 cm vloer met laminaat en ondervloer. De ondervloer is gekeurd door Cornus en voldoet aan de eisen. Niet is uit te sluiten dat de het leggen van een juiste (onder-/ geluidwerende)vloer bepaalde contactgeluiden kan beperken/ verminderen. Het gaat hier immers om woningen uit 1952.
2.12.
Voor de verdere beoordeling van de reconventie acht de kantonrechter het van belang een onafhankelijke deskundige te benoemen. Aan de deskundige dient in ieder geval gevraagd te worden of de vloer en het plafond van [persoon01] en die van de boven- en onderburen voldoen aan de gangbare normen voor woningen uit 1952 en welke eventuele maatregelen kunnen en moeten worden genomen om contactgeluiden te beperken/verminderen. Nu [persoon01] om een deskundigenonderzoek heeft gevraagd zal het voorschot van de deskundige vooralsnog door [persoon01] betaald moeten worden.
2.13.
De kantonrechter wil partijen ook meegeven dat het mogelijk is om een mediationtraject in te gaan om met elkaar en eventueel samen met de boven- en onderburen om werkbare afspraken te maken, zodat het voor iedereen leefbaar blijft en ieder zijn/haar woongenot behoudt.
2.14.
De zaak zal naar de rolzitting van dinsdag 19 maart 2024 om 11:30 uur worden verwezen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen danwel of zij openstaan voor mediation.
2.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
legt met onmiddellijke ingang [persoon01] een gedragsaanwijzing op die inhoudt dat het [persoon01] (en degene die zich namens haar in het gehuurde behoren, waaronder bezoek) verboden is, zowel gedurende de dag als nacht, zowel vanuit het gehuurde als buiten in de directe omgeving van het gehuurde:
(geluids)overlast te veroorzaken door schelden, gillen en/of schreeuwen;
geluidsoverlast te veroorzaken door bonken, tikken, slaan tegen muren, plafonds en vloeren;
overlast te veroorzaken door zich op agressieve wijze te gedragen tegenover omwonenden,
dit alles op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat [persoon01] niet aan de gedragsaanwijzing voldoet, tot een maximum van € 5.000,-;
in reconventie
3.2.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 19 maart 2024 om 11:30 uurvoor het nemen van een akte door elk van de partijen over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen danwel de bereidheid van partijen om het mediationtraject in te gaan;
dinsdag 19 maart 2024 om 11:30 uurvoor het nemen van een akte door elk van de partijen over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen danwel de bereidheid van partijen om het mediationtraject in te gaan;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
821