Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10623896 CV EXPL 23-20945
datum uitspraak: 16 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
gevestigd: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Y. Wong.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 juli 2024 met bijlagen en het herstelexploot van 14 juli 2024;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde01] , met bijlagen;
- de pleitnota van [gedaagde01] .
1.2.
Op 16 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken, waarbij mr. S.F. Dik voor de gemachtigde van Havensteder is verschenen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt de woning aan de [adres01] te Rotterdam van Havensteder. Havensteder stelt dat [gedaagde01] een seksinrichting in het gehuurde heeft geëxploiteerd en zijn woning niet conform de bestemming heeft gebruikt. [gedaagde01] heeft de woning onderverhuurd en zich niet als een goed huurder gedragen. [gedaagde01] is daarmee tekort geschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen. Deze tekortkomingen zijn ieder op zich, maar zeker in samenhang bezien, van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Havensteder vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een boete van € 2.500,00.
2.2.
[gedaagde01] stelt zich primair op het standpunt dat de vordering van Havensteder moet worden afgewezen omdat Havensteder haar stellingen niet heeft onderbouwd. Subsidiair stelt [gedaagde01] dat de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt. Ook is [gedaagde01] het niet eens met de gevorderde boete. Voorts verzoekt [gedaagde01] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat de vordering van Havensteder wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Ontbinding van de huurovereenkomst
2.4.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakomingen van de verplichtingen die in de huurovereenkomst staan en die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
2.5.
Uit de door Havensteder overgelegde bestuurlijke rapportage blijkt namelijk dat de politie op 6 april 2023 heeft geconstateerd dat in de woning twee vrouwen aanwezig waren die seksuele diensten in de woning aanboden via kinky.nl. In de rapportage staat voorts dat uit een van de telefoons van de vrouwen bleek dat sinds 11 maart 2023 150 keer het adres van het gehuurde via Whatsapp is doorgegeven en uit de andere telefoon dat sinds 11 maart 2023 60 keer het adres van het gehuurde via Whatsapp is doorgegeven. Via sms was sinds half maart 20 keer het adres van het gehuurde opgegeven. Verder blijkt uit de rapportage dat de vrouwen hebben verklaard dat zij sinds circa drie weken in de woning werken en dat zij daarvoor € 300,- per week / € 1.200,- per maand betalen. Ook bevat de bestuurlijke rapportage de volgende passage:
“Bij binnenkomst is rechts een klein kamertje daarin stond een klein 2 persoon bed zonder beddengoed en alleen een fleecedeken. Boven op het hoofdbord lag een flesje glijmiddel. Achter de deur hing een plastic tas van de AH vol met babydoekjes.
Tegenover deze kamer bevond zich een grote slaapkamer. Daar stond een tweepersoonsbed. Ook dit bed was niet opgemaakt. Enkel bedekt met een fleecedeken. Op het nachtkasje lag een pak babydoekjes. Naast dat nachtkastje stond een prullenbak. Deze was helemaal vol met babydoekjes. De thermostaat gaf aan dat het 25,5 graden was. Deze hoge temperaturen zijn gebruikelijk binnen niet vergunde seksinrichtingen.”
2.6.
[gedaagde01] heeft de juistheid van de inhoud van de rapportage niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Ook heeft hij niet (voldoende gemotiveerd) weersproken dat al enkele weken sprake was van prostitutiewerkzaamheden in de woning. Dat had wel op zijn weg gelegen, temeer nu zich in het gehuurde diverse camera’s bevinden en [gedaagde01] ook beschikt over een systeem dat registreert wanneer de voordeur open en dicht gaat. Hij heeft echter geen beelden van zijn camera’s overgelegd of uitdraaien van de voordeurregistratie die zien op de weken voor 6 april 2023. Hiermee staat vast dat er gedurende enkele weken sprake is geweest van illegale prostitutiewerkzaamheden in de woning zijn verricht en daarmee dat sprake was van een illegale seksinrichting in het gehuurde. Dat is in strijd met artikel 9.8 van de algemene huurvoorwaarden. Ook heeft [gedaagde01] zich daarmee niet als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW Pro). [gedaagde01] is dus tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
2.7.
De volgende vraag die beantwoord moet worden is of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De rechter moet daarbij alle omstandigheden afwegen. [1]
2.8.
De kantonrechter stelt voorop dat van Havensteder niet kan worden verwacht dat zij accepteert dat haar woning bedrijfsmatig wordt gebruikt voor illegale prostitutie. Daardoor wordt de veiligheid en leefbaarheid van het pand alsmede die van de directe omgeving immers aangetast. Bovendien worden door illegale prostitutie uitbuiting, mensenhandel en andere criminele activiteiten in de hand gewerkt. Havensteder heeft er dan ook alle belang bij hier tegen op te treden. Het verweer dat [gedaagde01] niet wist dat de vrouwen, aan wie hij naar zijn zeggen alleen een tijdelijke slaapplaats had aangeboden, zich overdag in zijn woning bezighielden met illegale prostitutie, gaat niet op. Voor zover [gedaagde01] daar al niet op de hoogte van zou zijn geweest – wat moeilijk voorstelbaar is gelet op de duur van de prostitutiewerkzaamheden en de omstandigheid dat hij naar eigen zeggen steeds in de woning (die maar twee slaapkamers heeft) heeft overnacht – dan laat dat onverlet dat [gedaagde01] op grond van artikel 7:219 BW Pro verantwoordelijk voor de gedragingen van diegenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. Ook de omstandigheid dat geen sprake is geweest van overlast of schade in de woning is legt geen gewicht in de schaal, nu dit niet meebrengt dat illegale prostitutie in een sociale huurwoning dan wel acceptabel zou zijn.
2.9.
De herstel- en preventiemaatregelen die [gedaagde01] stelt te hebben genomen (welke dat zijn geweest is niet duidelijk geworden) maken de tekortkoming niet ongedaan.
2.10.
[gedaagde01] heeft tot slot een beroep gedaan op zijn persoonlijke omstandigheden. De kantonrechter overweegt dat het evident is dat een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde01] ingrijpend is. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt in dit geval het belang van Havensteder bij een huurder die zich als goed huurder gedraagt echter zwaarder, temeer nu Havensteder ook belang heeft bij het beschermen en bewaken van een gezonde woon-en leefomgeving voor al haar huurders in de omgeving van het gehuurde. Die leefomgeving wordt door illegale prostitutie negatief beïnvloed. Dat had [gedaagde01] zich kunnen en moeten realiseren.
2.11.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, omdat dit niet tot een andere beslissing kan leiden.
Ontruiming van het gehuurde
2.12.
Ook de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis. Voor een afwijking van de gebruikelijke termijn van 14 dagen ziet de kantonrechter geen aanleiding.
Boete
2.13.
Havensteder vordert op grond van artikel 9.9 van de algemene voorwaarden een contractuele boete van € 2.500,-. Een boetebeding in een huurovereenkomst met een particulier betreffende woonruimte kan een oneerlijk beding zijn in de zin van de Richtlijn 93/13. Dit moet ambtshalve worden getoetst. De kantonrechter oordeelt dat het beding niet onredelijk bezwarend is en legt hierna uit waarom.
2.14.
De kantonrechter moet het beding, opgenomen in artikel 9.9 van de algemene voorwaarden, beoordelen in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moet de kantonrechter ook het effect betrekken van alle overige boetbedingen die in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden zijn gesteld op de tekortkoming waarop Havensteder zich beroept, ongeacht of die andere bedingen al dan niet zijn ingeroepen. In dit geval bepaalt het boetebeding dat een boete verschuldigd is van € 2.500,- per overtreding en een boete van € 50,- per dag gesteld op de voortzetting van de overtreding. De boete is gemaximeerd op € 15.000,- in totaal. Een dergelijke maximumboete is aanzienlijk, maar in aanmerking genomen dat de overtreding 250 dagen moet hebben geduurd voordat dat maximum is bereikt, niet bovenmatig. De huurder heeft het immers zelf in de hand de overtreding niet te plegen of, eenmaal gepleegd, te beëindigen. Het evenwicht tussen partijen is niet verstoord en [gedaagde01] is als huurder niet in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van Havensteder terecht gekomen.
2.15.
[gedaagde01] heeft ook verzocht de boete te matigen tot nihil. Voor een geslaagd beroep op matiging is vereist dat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter stelt voorop dat deze maatstaf tot terughoudendheid noopt en dat matiging alleen aan de orde is als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
2.16.
Gelet op de strekking van het boetebeding (het tegengaan van onjuist gebruik van sociale huurwoningen) de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en de aard van de omstandigheden (constatering dat in de woning illegale prostitutie werd bedreven) en de aard van de overeenkomst en de hoedanigheid van partijen (huurder en verhuurder van sociale woonruimte) kan niet worden gezegd dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete wordt gematigd.
2.17.
Het gevorderde bedrag van € 2.500,- aan boete wordt toegewezen. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.
Proceskosten
2.18.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 107,84 aan dagvaardingskosten, € 365,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde
(2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dit is totaal € 982,84. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.19.
[gedaagde01] heeft verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat in geval van een ontruiming een onomkeerbare situatie ontstaat waarbij hij dakloos wordt en dat het vanwege de woningmarktkrapte moeilijk is om een nieuwe woning te vinden.
2.20.
Het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis verdraagt zich echter niet met de aard van de vordering. Havensteder heeft er belang bij dat de woning zo spoedig mogelijk wordt ontruimd zodat zij deze kan verhuren aan andere huurders die zich wel aan hun verplichtingen houden. Daarbij past niet dat [gedaagde01] in de woning zou mogen blijven wonen totdat in hoger beroep is beslist en/of hij andere woonruimte heeft gevonden. Het belang van Havensteder op dit punt weegt dan ook zwaarder dan het belang van [gedaagde01] bij behoud van de bestaande toestand. Dit betekent dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Havensteder te voldoen een bedrag van
€ 2.500,00 aan boete, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 982,84;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
821