Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10789042 VV EXPL 23-552
datum uitspraak: 10 januari 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.O. Bohr,
tegen
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Woonstad’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 14 november 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van [eiseres01] , met bijlagen.
1.2.
Op 22 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres01] en haar gemachtigde. Namens Woonstad was aanwezig [naam01] (medewerker technisch beheer), bijgestaan door de gemachtigde. Na de mondelinge behandeling hebben partijen de kantonrechter verzocht de zaak met één maand aan te houden, zodat een afspraak zou kunnen worden gemaakt met [eiseres01] voor het uitvoeren van werkzaamheden in de kruipruimte. Woonstad heeft de kantonrechter bericht dat een afspraak zou zijn gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden op 24 en 25 januari 2024. [eiseres01] heeft de kantonrechter bericht niets van een afspraak te weten en heeft verzocht om vonnis te wijzen. Omdat (verdere) aanhouding van de zaak alleen kan met instemming van beide partijen, is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres01] huurt een woning van Woonstad. Partijen zijn het erover eens dat er onder de woning water staat, in de kruipruimte. [eiseres01] vindt dat de aanwezigheid van water in de kruipruimte, althans de gevolgen daarvan een gebrek opleveren dat Woonstad moet herstellen.
2.2.
Woonstad is bereid om werkzaamheden uit te voeren, maar vindt dat geen sprake is van een gebrek en dat [eiseres01] geen herstel kan vorderen. Bovendien heeft [eiseres01] eerder geweigerd medewerking te verlenen aan herstelwerkzaamheden, omdat zij niet wilde dat dit via haar woning (in plaats van via een algemene ruimte) zou worden gedaan.
2.3.
De kantonrechter is het grotendeels eens met [eiseres01] en zal de eis daarom voor het grootste deel toewijzen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel komt.
Het beoordelingskader in dit kort geding
2.4.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Woonstad als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Er is sprake van een gebrek
2.5.
De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat Woonstad moet verhelpen. Het is namelijk een feit van algemene bekendheid dat water in een kruipruimte, zoals hier het geval is, kan zorgen voor koudeklachten. De stelling van Woonstad dat de vloer niet koud zou kunnen zijn omdat die ‘kierdicht’ is, volgt de kantonrechter niet. Ook als de vloer kierdicht is sluit dat niet uit dat die koud kan worden en dat dat van invloed kan zijn op het wooncomfort.
2.6.
Een laag water in de kruipruimte waardoor sprake is van een koude vloer, is geen omstandigheid die [eiseres01] hoefde te verwachten van een woning als deze. Ook bij een oudere woning mag een huurder van woonruimte verwachten dat geen sprake is van optrekkende kou, waardoor hij voor relatief hoge stookkosten komt te staan.
2.7.
Dat er een laag water onder de woning staat, is niet een aan [eiseres01] toe te rekenen omstandigheid, althans dat is het nu niet meer. Ook als het zo zou zijn dat [eiseres01] eerder geweigerd zou hebben medewerking te verlenen aan herstel, dan betekent dat nog niet dat de toerekenbaarheid daarmee definitief bij haar is komen te liggen. Het betekent alleen dat [eiseres01] voor de periode waarin zij haar medewerking heeft geweigerd, geen aanspraken kan doen gelden tegen Woonstad, zoals een huurprijsvermindering. Op het moment dat een huurder alsnog / weer herstel verlangt en medewerking verleent, gelden de aanspraken vanaf dat moment weer.
2.8.
De Huurcommissie heeft, anders dan Woonstad betoogt, niet geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek dat Woonstad moet herstellen. De Huurcommissie heeft alleen geoordeeld dat geen sprake is van een
ernstig gebrek dat aanspraak geeft op huurprijsvermindering. Dat is iets anders. Een ernstig gebrek dat aanspraak geeft op huurprijsvermindering is altijd een gebrek dat de verhuurder moet herstellen, maar andersom geldt niet dat als er geen aanspraak is op huurprijsvermindering, er dus geen sprake is van een gebrek. Het betekent alleen dat de drempel voor een huurprijsvermindering niet wordt gehaald.
ernstig gebrek dat aanspraak geeft op huurprijsvermindering. Dat is iets anders. Een ernstig gebrek dat aanspraak geeft op huurprijsvermindering is altijd een gebrek dat de verhuurder moet herstellen, maar andersom geldt niet dat als er geen aanspraak is op huurprijsvermindering, er dus geen sprake is van een gebrek. Het betekent alleen dat de drempel voor een huurprijsvermindering niet wordt gehaald.
Woonstad moet het gebrek herstellen
2.9.
De kantonrechter oordeelt dat ook voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Woonstad het gebrek aan het gehuurde moet herstellen. Zoals hiervoor al is overwogen, herleven de aanspraken van [eiseres01] op het moment dat zij medewerking verleent aan herstel. Zij heeft in ieder geval vanaf 5 september 2023 kenbaar gemaakt aan Woonstad dat zij herstel wil en dat zij haar medewerking eraan zal verlenen dat de werkzaamheden vanuit het gehuurde worden uitgevoerd. Woonstad was vanaf dat moment verplicht om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen.
2.10.
De kantonrechter vindt dat [eiseres01] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot herstel. Omdat het gebrek betekent dat het kouder is in de woning dan [eiseres01] mag verwachten, heeft zij zeker in deze winterperiode belang bij een spoedig herstel. Omdat Woonstad toch al bereid is om werkzaamheden uit te voeren, weegt het belang van Woonstad bij een (verdere) weigering of uitstel niet op tegen het belang van [eiseres01] tegen toewijzing van haar vordering.
2.11.
De kantonrechter vindt een termijn van twee weken voor herstel van het gebrek vrij kort, ondanks de mededeling van Woonstad dat de werkzaamheden gepland staan voor 24 en 25 januari 2024. Voor het geval meer werkzaamheden nodig blijken te zijn of er om een andere reden meer tijd nodig is, zal de kantonrechter Woonstad een termijn gunnen van vier weken vanaf betekening van het vonnis. De kantonrechter ziet niet in waarom Woonstad een termijn van drie maanden nodig zou hebben, zoals door haar gevraagd. Zeker nu de dagvaarding al dateert van 14 november 2023, heeft Woonstad voldoende tijd gehad om de werkzaamheden in te plannen en binnen een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis te laten uitvoeren.
2.12.
De door [eiseres01] gevorderde dwangsom vindt de kantonrechter te hoog. Een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,- acht hij proportioneel. De kantonrechter zal de dwangsom daarom tot deze bedragen matigen.
Proceskosten
2.13.
Woonstad krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 86,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 132,- aan nakosten. Dit is totaal € 1.032,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Van [eiseres01] mag niet worden verwacht dat zij wacht met tenuitvoerlegging totdat op een eventueel hoger beroep zal zijn beslist, gelet op de aard van het gebrek.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Woonstad om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gebrek aan de woning aan de [adres01] in [plaats01] , bestaande uit de aanwezigheid van een laag water in de kruipruimte, te verhelpen;
3.2.
bepaalt dat Woonstad aan [eiseres01] een dwangsom moet betalen van € 50,- per dag voor elke dag dat zij niet aan de veroordeling als onder 3.1 opgenomen voldoet, met een maximum van € 5.000,-;
3.3.
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.032,-;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
51909