Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 10593845 VZ VERZ 23-130
datum uitspraak: 20 februari 2024
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
1.[verzoeker01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
2. [verzoeker02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
3. [verzoeker03],
woonplaats: [woonplaats02] ,
verzoekers,
gemachtigde: mr. J.A.J.M. Jonk,
tegen
1.[verweerder01] ,
2. [verweerder02],
woonplaats: [woonplaats03] ,
verweerders,
die zelf procederen.
De partijen worden ‘ [verzoekers01] ’ en ‘ [verweerders01] ’ genoemd.
1.De verdere procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift van 3 juli 2023, met bijlagen;
- het e-mailbericht van [verweerders01] van 8 februari 2024;
- het e-mailbericht van [verzoekers01] van 13 februari 2024.
1.2.
Op 19 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [verzoeker01] en [verzoeker02] waren aanwezig, bijgestaan door mr. J.A.J.M. Jonk. [naam01] was aanwezig, bijgestaan door zijn zoon [naam02] .
2.De beoordeling
2.1.
Op [datum01] is in [plaats01] overleden de heer [erflater01] , geboren op [geboortedatum01] in [plaats01] (hierna: erflater). Erflater heeft in zijn testament [verzoekers01] voor gelijke delen tot zijn erfgenamen benoemd. Zij hebben ieder de nalatenschap zuiver aanvaard. [verzoeker02] (verzoeker sub 2) is daarnaast tot executeur benoemd en hij heeft deze benoeming aanvaard.
2.2.
Erflater was eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan [adres01] te [plaats01] , kadastraal bekend [perceel01] (hierna: de woning). Volgens een notariële akte van 18 september 1991 hebben [verweerders01] het recht van eerste koop op de woning als [verzoekers01] (als rechtsopvolger onder algemene titel van erflater) deze willen vervreemden. [verzoekers01] hebben de woning daarom aan [verweerders01] te koop aangeboden.
2.3.
Partijen zijn het niet eens geworden over de koopprijs van de woning. [verweerders01] hebben de woning laten taxeren door [naam03] verbonden aan [bedrijf01] voor € 225.000,- (taxatierapport van 15 februari 2021). De taxateur is er bij zijn taxatie van uitgegaan dat geen sloopvergunning zal worden verleend en renovatie noodzakelijk is. [verzoekers01] hebben de woning echter laten taxeren door [naam04] handelend onder de naam [handelsnaam01] voor € 450.000,- (taxatierapport van 17 januari 2023). Deze taxateur heeft de woning getaxeerd op basis van de residuele grondwaarde methode.
2.4.
In de notariële akte van 18 september 1991 (gepasseerd door kandidaat notaris [naam05] , als plaatsvervanger van notaris [naam06] ), is voor de situatie dat partijen het niet eens worden over de koopprijs het volgende opgenomen:
“a. Bij voorgenomen vervreemding van voorgeschreven onroerend goed of een gedeelte daarvan is verkoper danwel zijn zijn rechtsopvolgers onder algemene titel, hierna ook te noemden “de aanbieder”, verplicht daarvan bij aangetekende brief met bewijs van ontvangst kennis te geven aan [verweerder01] en/of [naam07] , beiden voornoemd, hierna ook te noemen “de gegadigde”. Deze kennisgeving geldt als aanbod tot koop onder de hierna volgende bepalingen.
b. De koopprijs zal zo mogelijk tussen partijen in onderling overleg worden bepaald. Indien daarover binnen een maand na ontvangst door gegadigde van de onder a. genoemde brief geen overeenstemming is bereikt, geldt het sub d. bepaalde.
(…)
d. Indien door partijen – door welke oorzaak ook – geen overeenstemming over de prijs is bereikt binnen de onder b. genoemde termijn, dan zal – tenzij partijen binnen diezelfde termijn schriftelijk anders zullen zijn overeengekomen – de prijs worden bepaald door drie deskundigen, te benoemen op verzoek van de meest gerede partij door de heer Kantonrechter te Dordrecht.
De aanbieder heeft het recht zijn aanbod in te trekken, mits dit geschiedt bij aangetekende brief met bewijs van ontvangst, welke uiterlijk tien dagen na ontvangst door aanbieder van het taxatierapport in het bezit van gegadigde is.
De kosten van de benoeming en het honorarium van de deskundigen komen voor rekening van:
ieder van partijen voor de helft, indien een koopovereenkomst tot stand komt tussen aanbieder en gegadigde;
de aanbieder, indien hij zijn aanbod intrekt;
de gegadigde, indien hij van het aanbod geen gebruik maakt, zonder dat de aanbieder zijn aanbod heeft ingetrokken.”
2.5.
[verzoekers01] verzoeken de kantonrechter gelet op deze bepaling om drie deskundigen te kiezen en te benoemen die, overeenkomstig het bepaalde in de notariële akte van 18 september 1991, de prijs zullen bepalen van de woning en in dit verband zodanige verdere voorzieningen te treffen althans gelasten die de kantonrechter geraden voorkomt, kosten rechtens.
2.6.
[verweerders01] kunnen zich vinden in het verzoek van [verzoekers01] om drie deskundigen te benoemen die de prijs van de woning zullen bepalen.
2.7.
De kantonrechter heeft na de mondelinge behandeling de volgende drie taxateurs/makelaars bereid gevonden om tot deskundige benoemd te worden:
- [naam08] van [bedrijf02],
- [naam09] van [bedrijf03],
- [naam10] van [bedrijf04]
2.8.
Partijen hebben de griffier bij e-mailberichten van 8 februari en 13 februari 2024 bericht dat zij geen bezwaar hebben tegen de benoeming van deze drie deskundigen.
2.9.
In deze beschikking zullen daarom de hiervoor genoemde deskundigen benoemd worden om conform sub d van de notariële akte van 18 september 1991 de prijs te bepalen van de woning. Tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken dat de deskundigen kennis zullen moeten nemen van de stukken die partijen aan hen opsturen. Hieronder valt in ieder geval een brief van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid van 25 november 2022 die volgens [verzoekers01] een sloopvergunning behelst, terwijl [verweerders01] dat betwisten. Partijen zijn het er over eens dat er geen schone grondverklaring is afgegeven.
2.10.
Gelet op het verzoek van [verzoekers01] komt deze procedure met de benoeming van de drie deskundigen tot een einde. Het ligt vervolgens op de weg van partijen om afspraken te maken met de deskundigen over de wijze waarop zij de prijs van de woning bepalen en over de kosten van hun werkzaamheden. De kantonrechter heeft hier geen rol in.
2.11.
Omdat geen van partijen in het ongelijk is gesteld, compenseert de kantonrechter de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
benoemt de hierna te noemen taxateurs/makelaars tot deskundigen die, overeenkomstig het bepaalde in de notariële akte van 18 september 1991, de prijs zullen bepalen van de onroerende zaak gelegen aan de [adres03] :
-
[naam08],
[naam08],
[bedrijf02],
[adres02] , [postcode01] [plaats01] ,
[e_mail01] ;
-
[naam09],
[naam09],
[bedrijf03],
[adres03] , [postcode02] [plaats01] ,
[e_mail02] ;
-
[naam10],
[naam10],
[bedrijf04] ,
[adres04] , [postcode03] [plaats02] ,
[e_mail03] .
3.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken.
31688