Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/999
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van [naam verweerder]
(gemachtigde: mr. B.F.W.J.M. van Boxtel).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Vlaardingen (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 298.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. Eiser is de eigenaar van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is een restaurant met opslag van 303 m². Het restaurant zelf is 217 m² met daarbij een opslag van 25 m². Het bouwjaar is 1970. In 2012 is hierbij nog een opslag van 61 m² gebouwd.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor zover de gemachtigde van eiser in zijn stukken heeft volstaan met algemene, weinig inhoudelijke, onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde stellingen waarvan niet duidelijk is of ze op de zaak betrekking hebben, zal de rechtbank aan die stukken en stellingen voorbij gaan.
Derde belanghebbende(n)
6. De gemachtigde van eiser verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiser de eigenaar. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiser is om de gebruiker van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
WOZ-waarde
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of verweerder daarin slaagt, hangt mede af van wat eiser aanvoert.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
9. In deze zaak wijst verweerder ter onderbouwing van de waarde naar het taxatieverslag uit de bezwaarfase en de uitspraak op bezwaar.
10. Verweerder houdt een huurwaarde aan van € 29.583,- wat neerkomt op € 97,63 per m². Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar de huurcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Vlaardingen. Dit zijn evenals de onroerende zaak restaurants. De vergelijkingsobjecten hebben een huur per m² van respectievelijk € 261,35, € 275,72 en € 183,84 per m², ruim boven de vastgestelde huur van de onroerende zaak. Weliswaar is de onroerende zaak groter dan de vergelijkingsobjecten, maar ook rekening houdend met de wet van de afnemende meeropbrengst, acht de rechtbank aannemelijk dat de huurwaarde van verweerder niet te hoog is.
Eiser bestrijdt de huurcijfers ook niet, maar heeft ter zitting aangevoerd dat er een coronacorrectie plaats moet vinden. Voor zover eiser daarmee betoogt dat de coronacrisis van invloed is op de huurwaarde, merkt de rechtbank op dat de huurcijfers rond de waardepeildatum van 1 januari 2021 tot stand zijn gekomen, tijdens de coronacrisis, zodat het eventuele effect hiervan in de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten zit verdisconteerd. Eiser heeft daarbij (desgevraagd door verweerder) zelf ook geen gegevens overgelegd, bijvoorbeeld een korting op de eigen huur, waaruit blijkt dat de coronacrisis op de huurwaarde van onroerende zaak een negatieve invloed had.
11. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder een factor van 10,1 aan. Verweerder onderbouwt deze factor met de bottom-up methode.
Volgens eiser gaat verweerder daarbij uit van een te laag leegstandsrisico. De overige gegevens bestrijdt eiser niet.
Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van 18 maanden (anderhalf jaar) op een huurovereenkomst van tien jaar. Dat is 15 %.
Dit acht de rechtbank niet te laag, gelet op het feit dat uit de cijfers van het CBS blijkt dat op 1 januari 2021 de leegstand van winkels in Vlaardingen 7 % was. Weliswaar is de onroerende zaak in dit geval een restaurant, maar het zou ook kunnen dienen als winkelruimte. Bovendien zit in de door verweerder gehanteerde risico-opslagen ook nog zes maanden aanvangs- en frictieleegstand zijn verdisconteerd. Daarbij stelt eiser enkel dat leegstandsrisico hoger is dan verweerder aanneemt, maar onderbouwt dit op geen enkele manier.
12. Wel wijst eiser op de coronacrisis, waarvoor volgens eiser een korting moet worden gegeven. Daarbij wijst eiser op een stuk van de VNG.
Waar eiser naar verwijst is echter een notitie van de VNG met aanbevelingen hoe in WOZ-waarderingen om te gaan met de gevolgen van de coronaperiode. Dit is niet iets wat dwingend aan gemeenten voorgeschreven is en elke gemeente mag zelf bepalen of hiervoor een korting wordt toegepast.
Daarbij gaat het er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, los van het al dan niet geven van coronakorting. En in die bewijslast slaagt verweerder in dit geval.
Schadevergoeding
13. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. Verweerder heeft het bezwaar van eiser ontvangen op 3 maart 2022. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Conclusie
14. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.C. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 28 februari 2024.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).