Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10669088 CV EXPL 23-23260
datum uitspraak: 8 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Sagita B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
vertegenwoordigd door: [naam01] ,
tegen
[persoon01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. S. Ibrahim.
De partijen worden hierna ‘Sagita’ en ‘ [persoon01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 augustus 2023, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord, met een eis in reconventie (tegeneis);
- de brief van 20 november 2023 namens [persoon01] , met bijlagen;
- de akte concretisering en onderbouwing eis in reconventie, met bijlagen;
- de e-mail met bijlagen van 6 februari 2024 namens Sagita.
1.2.
Op 28 november 2023 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [naam01] namens Sagita en [persoon01] met mr. Ibrahim aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[persoon01] heeft van Sagita de winkelruimte aan de [adres01] in Spijkenisse gehuurd. Er is een huurachterstand ontstaan. Sagita eist in deze zaak € 17.565,08 aan huurachterstand tot en met augustus 2023 en de lopende huur vanaf september 2023. Ook eist zij € 2.000,00 aan boetes met rente, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, een bedrag gelijk aan de huur tot aan de dag dat het gehuurde opnieuw is verhuurd en veroordeling van [persoon01] in de proceskosten met rente. [persoon01] is het daar niet mee eens. Hij vindt dat de huurovereenkomst vernietigbaar is wegens dwaling, omdat Sagita een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven bij het sluiten van de huurovereenkomst. Volgens [persoon01] heeft Sagita verzwegen dat vanaf mei 2023 een grootschalige verbouwing zou plaatsvinden boven de winkelruimte waarbij steigers voor de winkelruimte werden geplaatst. [persoon01] stelt een tegeneis in en eist terugbetaling van de waarborgsom en de betaalde huur en een schadevergoeding, (alles bij elkaar € 44.753,52) met veroordeling van Sagita in de proceskosten. Sagita is het niet eens met de tegeneis en betwist dat sprake is dwaling. Zij stelt bij het sluiten van de huurovereenkomst niets te hebben geweten van de bouwwerkzaamheden en steigers. De kantonrechter wijst de tegeneis af en de eis grotendeels toe. Het oordeel wordt hierna toegelicht.
in reconventie
Dwaling onvoldoende onderbouwd
2.2.
De tegeneis wordt afgewezen omdat [persoon01] het beroep op dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub b BW) onvoldoende heeft onderbouwd. Dit stuit al af op het vereiste van wetenschap en/of de mededelingsplicht die Sagita volgens [persoon01] zou hebben of behoren te hebben over de bouwwerkzaamheden en de steigerplaatsing. [persoon01] heeft hierover alleen gesteld dat de VvE waarvan Sagita ook lid is in oktober 2022 alle leden telefonisch op de hoogte heeft gebracht van de geplande bouwwerkzaamheden en de verleende omgevingsvergunning. Sagita heeft dat (op de zitting) gemotiveerd betwist. [persoon01] heeft zijn stelling vervolgens niet onderbouwd, bijvoorbeeld met details over de persoon die namens de VvE Sagita telefonisch op de hoogte heeft gebracht en/of een schriftelijke verklaring van die persoon. Aan bewijslevering van die stelling wordt daarom niet toegekomen. Alle omstandigheden die [persoon01] noemt die zich ná het sluiten van de huurovereenkomst hebben voorgedaan, zijn niet relevant voor het beoordelen van het beroep op dwaling. Het gaat daarbij immers om feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Het is de kantonrechter overigens ook niet duidelijk of het subsidiaire beroep op dwaling betrekking heeft op een andere overeenkomst dan de huurovereenkomst en zo ja welke. Dat blijkt niet uit de akte van [persoon01] .
Schadevergoeding onvoldoende onderbouwd
2.3.
De geëiste schadevergoeding voor verbouwings-, inkoop- en energiekosten wordt afgewezen, omdat [persoon01] die eis onvoldoende heeft onderbouwd. Dwaling is daar geen zelfstandige grondslag voor (en in dit geval is ook geen sprake van dwaling) en [persoon01] heeft geen andere grondslag voor de schadevergoeding aangevoerd, laat staan onderbouwd.
in conventie
2.4.
De huurovereenkomst en de verplichtingen van de partijen die daaruit voortvloeien zijn in stand gebleven, omdat het beroep op dwaling in reconventie niet is geslaagd.
Huurachterstand
2.5.
[persoon01] wordt veroordeeld om aan Sagita € 35.130,16 te betalen. Dat bedrag is de huurachterstand berekend tot en met december 2023. Sagita heeft tijdens de zitting immers een overzicht overgelegd waaruit blijkt de huurachterstand (exclusief boetes) tot en met november 2023 € 30.738,89 is en [persoon01] heeft dat overzicht niet gemotiveerd betwist. De kantonrechter gaat er verder van uit dat de huur voor december 2023 van € 4.391,27 niet is betaald, omdat [persoon01] niet heeft gesteld dat die huurtermijn wel is betaald. Mocht de huur over december 2023 wel zijn betaald, dan strekt dat uiteraard in mindering op het door [persoon01] te betalen bedrag.
Boete
2.6.
[persoon01] is ook boetes verschuldigd aan Sagita, omdat hij de huur niet (op tijd) heeft betaald. Hij moet die boetes betalen aan Sagita op basis van artikel 4.10 van de huurovereenkomst. Dat heeft hij niet betwist. Sagita heeft een bedrag van € 2.000,00 aan boetes geëist die, naar de kantonrechter begrijpt, ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 11 augustus 2023 verschuldigd waren. Uit het door Sagita op de zitting overgelegde overzicht blijkt dat [persoon01] op 3 augustus 2023 € 1.800,00 heeft betaald, die Sagita als een gedeeltelijke betaling van de boetes heeft aangemerkt. Aan boetes wordt daarom € 200,00 toegewezen.
Rente
2.7.
De wettelijke rente wordt afgewezen. De rente is alleen geëist over het bedrag van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding (€ 17.565,08). Over dat bedrag zijn boetes geëist die gedeeltelijk zijn betaald en gedeeltelijk worden toegewezen. De rente over de huurachterstand is dan niet
ooktoewijsbaar, omdat in de wet is bepaald dat een boete in de plaats komt van de rente (artikel 6:96 lid 2 BW) en Sagita niet heeft gesteld dat partijen hebben afgesproken dat zowel boete als rente kan worden geëist. Rente over de boete is niet toewijsbaar omdat daar geen grondslag voor is gesteld.
ooktoewijsbaar, omdat in de wet is bepaald dat een boete in de plaats komt van de rente (artikel 6:96 lid 2 BW) en Sagita niet heeft gesteld dat partijen hebben afgesproken dat zowel boete als rente kan worden geëist. Rente over de boete is niet toewijsbaar omdat daar geen grondslag voor is gesteld.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
2.8.
De partijen hebben tijdens de zitting meegedeeld dat zij hebben afgesproken dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2024 en dat de sleutels worden ingeleverd op 2 januari 2024. Sagita heeft daaraan toegevoegd dat zij geen huur eist over de periode na 31 december 2023
áls[persoon01] daadwerkelijk op 2 januari 2024 de winkelruimte oplevert. Uit de aktes van de beide partijen na de zitting blijkt niet (duidelijk) of de afspraken tussen partijen ongewijzigd zijn en of zij daadwerkelijk uitvoering hebben gegeven aan die afspraken. Sagita heeft in haar akte wel meegedeeld
alle eisente handhaven. De kantonrechter begrijpt: alle in de dagvaarding geformuleerde eisen.
áls[persoon01] daadwerkelijk op 2 januari 2024 de winkelruimte oplevert. Uit de aktes van de beide partijen na de zitting blijkt niet (duidelijk) of de afspraken tussen partijen ongewijzigd zijn en of zij daadwerkelijk uitvoering hebben gegeven aan die afspraken. Sagita heeft in haar akte wel meegedeeld
alle eisente handhaven. De kantonrechter begrijpt: alle in de dagvaarding geformuleerde eisen.
2.9.
Voor zover de huurovereenkomst niet al is geëindigd per 1 januari 2024 op basis van de afspraken tussen de partijen, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst. De huurachterstand van (ten minste) zeven maanden is namelijk een ernstige tekortkoming van [persoon01] in het nakomen van zijn verplichtingen als huurder, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).
2.10.
Voor zover het gehuurde nog niet is ontruimd en opgeleverd op 2 januari 2024, wordt [persoon01] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis alsnog te ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan Sagita ter beschikking te stellen.
Gebruiksvergoeding; verwijzen naar schadestaatprocedure
2.11.
Voor zover het gehuurde niet is ontruimd uiterlijk op 2 januari 2024, wordt [persoon01] door Sagita nog steeds aansprakelijk gehouden voor de schade van Sagita over de periode vanaf de ontruiming tot de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst (artikel 6:277 BW). De omvang van de schade kan nog niet worden begroot. Daarom wordt [persoon01] veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat (artikel 612 Rv).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
in conventie en in reconventie
Proceskosten
2.13.
[persoon01] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van Sagita op € 107,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht, € 1.015,00 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.641,31. De wettelijke rente over de proceskosten, die door Sagita alleen in conventie is geëist, wordt toegewezen als onder de beslissing vermeld. Ook wordt alleen de proceskostenveroordeling in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Sagita dit alleen in conventie heeft geëist. In reconventie worden de proceskosten aan de kant van Sagita begroot op € 611,25 aan salaris voor de gemachtigde (0,75 punten x € 815,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
veroordeelt [persoon01] om aan Sagita te betalen € 35.330,16 aan huurachterstand tot en met december 2023 en boetes;
3.2.
veroordeelt [persoon01] in de proceskosten, die aan de kant van Sagita worden begroot op € 2.641,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de 15e dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
en bovendien, maar uitsluitend voor zover de huurovereenkomst niet is geëindigd per 1 januari 2024:
3.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen;
en bovendien, maar uitsluitend voor zover het gehuurde niet is ontruimd uiterlijk op 2 januari 2024:
3.4.
veroordeelt [persoon01] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels aan Sagita ter algehele en vrije beschikking te stellen;
3.5.
veroordeelt [persoon01] om vanaf januari 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Sagita te betalen € 4.391,27 per maand;
3.6.
veroordeelt [persoon01] om de schade van Sagita vanaf de ontruiming te betalen, op te maken bij staat;
en in alle gevallen:
3.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af;
in reconventie
3.9.
wijst de eis af;
3.10.
veroordeelt [persoon01] in de proceskosten, die aan de kant van Sagita worden begroot op € 611,25.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
34286