Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10741919 CV EXPL 23-27393
datum uitspraak: 8 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam ,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die zelf procedeert,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen.
De partijen worden hierna ‘ Woonstad ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 september 2023, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord;
- de e-mail van de gemachtigde van Woonstad van 17 november 2023, met bijlagen;
- de akte uitlating eiseres, met bijlagen.
1.2.
Op 1 december 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig mevrouw [persoon A] (GGN Mastering Credit ) namens Woonstad en [gedaagde 1] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren een woning van Woonstad en hebben de huur niet op tijd betaald. Woonstad wil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurachterstand en de lopende huur betalen. Dat moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inderdaad doen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn samen huurder gebleven, ondanks de verhuizing van [gedaagde 2] . Zolang de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagde 2] niet is geëindigd, blijft zij (hoofdelijk) verantwoordelijk voor het betalen van de huur, en alle andere verplichtingen. Voor de achterstand is met [gedaagde 1] een betalingsregeling afgesproken.
Schuld
2.2.
Om vast te stellen hoe hoog de achterstand van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is, moet worden gekeken naar de huurverhogingen die Woonstad per 1 juli 2022 en 1 juli 2023 heeft doorgevoerd. Woonstad heeft zich in een akte uitgelaten over die verhogingen.
2.3.
De kantonrechterrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste (kale) huurprijs is blijven gelden. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de volgende maandbedragen hadden moeten betalen:
- tot 1 juli 2022 € 1.143,95 + € 15,85 = € 1.159,00
- van 1 juli 2022 tot 1 juli 2023 € 1.143,95 + € 18,06 = € 1.162,01
- vanaf 1 juli 2023 € 1.143,95 + € 37,48 = € 1.181,43
Rekening houdend met die huurprijs heeft Woonstad het volgende te veel in rekening gebracht:
- van 1 juli 2022 tot 1 juli 2023: 12 × (€ 1.187,50 - € 1.162,01) = € 305,88
- van 1 juli 2023 tot 1 oktober 2023: 3 × (€ 1.253,70 - € 1.181,46) = € 216,81
totaal: € 305,88 + € 216,81 = € 522,69.
Gelet hierop was de huurachterstand op 30 september 2023 € 8.993,21. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om dit bedrag aan Woonstad te betalen, te verminderen met de bedragen die [gedaagde 1] na het starten van deze procedure al aan Woonstad heeft betaald.
2.4.
De rechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.
Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding
2.5.
Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn. [1] Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.6.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [2] De rechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Woonstad heeft onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zouden stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.7.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3] De omstandigheid dat de verhogingen binnen de wettelijke marges zijn gebleven, is daarom niet relevant.
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.8.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.9.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. Woonstad kan in dit geval niet terugvallen op de wettelijke regeling of een andere grondslag voor haar vordering. Het bedrag aan huurverhoging dat ten onrechte is doorgevoerd kan daarom niet alsnog op grond van ongerechtvaardigde verrijking worden gevorderd.
2.10.
De rechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [5] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
Betalingsregeling
2.11.
Partijen hebben op de mondelinge behandeling een betalingsregeling afgesproken. Dat betekent dat [gedaagde 1] de huurachterstand niet in één keer aan Woonstad hoeft te betalen, zolang hij zich aan de regeling houdt en vanaf vandaag iedere maand de huur op tijd betaalt (telkens voor de eerste van de maand).
Ontbinding en ontruiming als [gedaagde 1] zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt
2.12.
De rechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [6] Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding toegewezen, als [gedaagde 1] zich niet houdt aan de betalingsregeling of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt. De voorwaardelijke ontbinding geldt ook tegen [gedaagde 2] . Omdat een huurverhouding ondeelbaar is, althans dat in ieder geval geldt voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, kan de kantonrechter niet tegen een van beide huurders iets anders toewijzen dan tegen de ander.
2.13.
Als de huurovereenkomst eindigt, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de ontbinding. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] dan een gebruiksvergoeding van € 1.143,95 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro), plus een voorschot servicekosten. Woonstad heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW Pro) als voor het verhogen van de huur.
Proceskosten
2.14.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgem (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Woonstad op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 847,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.627,07. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Woonstad te betalen € 8.993,21, te verminderen met de door [gedaagde 1] na 27 september 2023 nog gedane betalingen ter aflossing van de achterstand, naast de lopende huur;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 1.627,07;
3.3.
bepaalt dat Woonstad de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang [gedaagde 1] elke maand voor de eerste dag van de maand € 500,- aflost en daarnaast vanaf vandaag de huur iedere maand op tijd betaalt;
en, als [gedaagde 1] een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:
3.4.
bepaalt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Woonstad moeten betalen;
3.5.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de dag nadat [gedaagde 1] de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na die datum de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen en de sleutels bij Woonstad in te leveren;
3.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aan Woonstad te betalen € 1.143,95 plus het geldende voorschot servicekosten per maand, met ingang van de maand oktober 2023 tot en met de dag dat de woning is ontruimd.
en verder
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
51909