Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5338
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2024 in de zaak tussen
[naam eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: [naam 1])
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 333.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Het beroepschrift is op grond van artikel 6:15, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) op 9 november 2022 door de rechtbank Oost-Brabant doorgezonden aan de rechtbank Rotterdam.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van eiseres is zonder bericht niet verschenen. De uitnodigingsbrief aan de gemachtigde van eiseres is door de griffier op 13 december 2023 in Mijn Rechtspraak geplaatst en daarmee digitaal verzonden. Gelet hierop heeft de rechtbank vastgesteld dat de uitnodiging voor de zitting op regelmatige wijze aan de gemachtigde van eiseres is aangeboden en heeft zij de zaak op zitting behandeld.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit het jaar 1920. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 76 m², een garage van 20 m², een carport van 24 m² en een dakkapel van 3 m². De gebruiksoppervlakte van de woning is inclusief 12 m² aanbouw woonruimte. Het perceel van de woning is 390 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. Het beroep is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is eiseres ontvankelijk in haar beroep?
5. De heffingsambtenaar betoogt dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk is, omdat het beroep niet tijdig door de rechtbank is ontvangen.
6. De termijn voor het indienen van bezwaar of beroep is zes weken. [1] Deze termijn vangt aan met ingang van de dag na die van de uitspraak van de heffingsambtenaar, behalve als de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking. [2] In dit geval ving de termijn aan op 6 september 2022.
7. De rechtbank oordeelt dat eiseres ontvankelijk is in beroep. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend op 5 september 2022. De beroepstermijn eindigde dus op 17 oktober 2022. Het beroep van eiseres is gedagtekend op 7 oktober 2022 en is diezelfde dag, en daarmee tijdig, door de rechtbank Oost-Brabant ontvangen. Op 9 november 2022 is het beroep door de rechtbank Oost-Brabant aan de rechtbank Rotterdam doorgestuurd. Het tijdstip van indiening bij de rechtbank Oost-Brabant is bepalend voor de vraag of het beroepschrift tijdig is ingediend. [3]
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. Eiseres betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 267.000,- bedraagt. De totstandkoming van de m²-prijs van de grond is niet inzichtelijk gemaakt. Er is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen. Het sanitair is namelijk meer dan 15 jaar oud. Het onderhoud van de woning dient op ‘matig’ te worden gesteld, want er is sprake van scheurvorming, verzakking en vochtoverlast. Er is onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie van de woning. De aanwezigheid van asbest in de woning heeft een waardedrukkend effect. De heffingsambtenaar heeft daarnaast onvoldoende inzichtelijk gemaakt of in de vergelijkingsobjecten ook asbest aanwezig is. Ten slotte onderbouwt Lekdijk 80 een lagere waarde, omdat dit object in een betere staat verkeert.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle van hetzelfde type.
11. Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de grondstaffel op 13 mei 2022 aan eiseres verstrekt, als onderdeel van het taxatieverslag in bezwaar. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de m²-prijs van de grond voldoende inzichtelijk gemaakt. Door eiseres is geen onderbouwing overgelegd, bijvoorbeeld in de vorm van foto’s van de woning, zodat niet is gebleken dat de voorzieningen en het onderhoud als lager dan ‘gemiddeld’ moeten worden beoordeeld. De vergelijkingsobjecten hebben alle energielabel E of F. Van de woning is geen energielabel bekend. Gezien de energielabels van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het isolatieniveau van de woning. Niet gebleken is of sprake is van asbest in de woning. Ten slotte volgt uit de matrix dat de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud van Lekdijk 80 als ‘goed’ heeft beoordeeld. Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van dit object. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 maart 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.