ECLI:NL:RBROT:2024:2599

• Datum uitspraak: 22 maart 2024
• Publicatiedatum: 29 maart 2024
• Zaaknummer: 10618035
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens onderverhuur en ontbreken hoofdverblijf

De zaak betreft een geschil tussen Stichting Hef Wonen en een huurder die de woning aan een adres in Rotterdam huurt. Hef Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurder de woning zonder toestemming aan derden in gebruik heeft gegeven en zelf niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Tevens eist Hef Wonen betaling van huurachterstand, gebruiksvergoeding en misgelopen huurharmonisatie.

Tijdens een huisbezoek troffen politie en Hef Wonen twee Oezbeekse mannen aan die verklaarden de woning te huren van een kennis, zonder dat de naam van de huurder bekend was. De huurder stelde dat hij de woning slechts als vriendendienst gedeeltelijk ter beschikking had gesteld, maar dit verweer werd onvoldoende onderbouwd en verworpen. Ook bleek dat de huurder geen eigen bed in de woning had, wat het ontbreken van zijn hoofdverblijf bevestigt.

De kantonrechter oordeelt dat de huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden en wet. De ontbinding van de huurovereenkomst wordt gerechtvaardigd vanwege de ernst van de tekortkomingen en het belang van Hef Wonen bij naleving van haar toewijzingsbeleid en leefbaarheid.

De huurder en overige bewoners worden veroordeeld de woning binnen veertien dagen te ontruimen en aan Hef Wonen te voldoen voor de huurachterstand van €1.360,34, een gebruiksvergoeding van €374,95 per maand vanaf maart 2024, en een vergoeding van €364,02 per maand wegens misgelopen huurharmonisatie vanaf juli 2023. Daarnaast zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor proceskosten van €654,36. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder en overige bewoners worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van huurachterstand, gebruiksvergoeding, misgelopen huurharmonisatie en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10618035 CV EXPL 23-20526

datum uitspraak: 22 maart 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Hef Wonen ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,

tegen

1. [gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gemachtigde: mr. D.H. van Tongerlo,

2. zij die verblijven aan het adres [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam,

die niet in de procedure zijn verschenen,

gedaagden.

De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagde] ’ en ‘de overige bewoners’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 28 juni 2023, met bijlagen;
• het herstelexploot van 11 juli 2023;
• het antwoord van [gedaagde] , met bijlage;
• de e-mail van 31 oktober 2023 van Hef Wonen, met bijlage;
• de brief van 1 februari 2024 van Hef Wonen, met bijlagen;
• de e-mail van 15 februari 2024 van [gedaagde] , met bijlage.

1.2.

Op 16 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

• mevrouw [persoon A] (sociaal beheerder bij Hef Wonen);
• mr. Van der Hoeff;
• [gedaagde] ;
• mr. Van Tongerlo.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt van Hef Wonen de woning aan de [adres] in Rotterdam. Hef Wonen eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Volgens haar heeft [gedaagde] de woning zonder toestemming in gebruik gegeven dan wel onderverhuurd aan de overige bewoners en heeft hij er zelf zijn hoofdverblijf niet. Daarom eist zij dat [gedaagde] en de overige bewoners worden veroordeeld de woning te ontruimen. Daarnaast eist zij dat [gedaagde] aan haar de huurachterstand, een gebruiksvergoeding en misgelopen huurharmonisatie betaalt.

2.2.

De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] de woning in gebruik heeft gegeven aan derden en omdat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft (gehad) in de woning. De overige bewoners verblijven zonder recht of titel in de woning. [gedaagde] en de overige bewoners moeten daarom de woning ontruimen. [gedaagde] moet daarnaast de huurachterstand, een gebruiksvergoeding en de misgelopen huurharmonisatie betalen aan Hef Wonen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Verstek overige bewoners

2.3.

De overige bewoners zijn correct opgeroepen voor deze procedure (artikel 61 Rv). Zij zijn niet verschenen. Tegen hen wordt daarom verstek verleend.

Tekortkomingen van [gedaagde]

2.4.

[gedaagde] mag de woning die hij van Hef Wonen huurt niet (gedeeltelijk) in gebruik geven aan derden of onderverhuren. Dat staat in artikel 15 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Ook moet [gedaagde] zijn hoofdverblijf hebben in de woning (artikel 12 van de algemene voorwaarden). Deze verplichtingen vloeien ook voort uit de wet (artikel 7:244 en 7:213 BW). [gedaagde] is naar het oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen. Hef Wonen heeft haar stellingen namelijk voldoende onderbouwd, onder andere met een verslag van een huisbezoek op 22 maart 2023, terwijl [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd verweer heeft gevoerd.

In gebruik geven aan derden

2.5.

Uit het verslag van het huisbezoek blijkt het volgende. De politie heeft samen met Hef Wonen de woning bezocht op 22 maart 2023. In de woning troffen zij twee Oezbeekse heren aan die alleen Russisch spraken, waarop de politie de tolkentelefoon heeft ingeschakeld. De twee heren verklaarden dat zij in de woning wonen met een derde persoon (een vriend). In de woning zijn vier bedden aangetroffen. De Oezbeekse heren verklaarden dat het vierde bed een logeerbed is. Volgens de Oezbeekse heren huren zij de woning al een klein jaar van een kennis die zij [persoon B] noemen voor een huurprijs van € 800,- of € 900,- per maand. [persoon B] is vermoedelijk van Turkse komaf en komt maandelijks langs om de woning te controleren, aldus nog steeds de Oezbeekse heren. De naam [gedaagde] is hen onbekend. Bij het verslag zijn een aantal foto’s van de woning gevoegd waarop onder andere vier eenpersoonsbedden staan en de paspoorten van de twee Oezbeekse heren die in de woning zijn aangetroffen.

2.6.

[gedaagde] stelt daar tegenover dat hij samen met de Oezbeekse heren in de woning verbleef en dat hij zijn woning slechts als vriendendienst gedeeltelijk aan hen ter beschikking heeft gesteld. De kantonrechter merkt daar allereerst over op dat ook dat niet is toegestaan zonder toestemming van Hef Wonen (artikel 15 lid 2 van de algemene voorwaarden). Niet in geschil is dat Hef Wonen geen toestemming heeft gegeven. Los daarvan vindt de kantonrechter dat [gedaagde] zijn verweer onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft een handgeschreven brief van een Turkse vriendin overgelegd, waarin zij schrijft dat zij de Oezbeekse heren heeft gesproken en dat zij tegen haar hebben verklaard dat zij vier maanden door [gedaagde] zijn geholpen en dat hij samen met hen in de woning verbleef. Tegenover de gedetailleerde verklaring - ondersteund door foto’s - die de Oezbeekse heren direct tijdens het huisbezoek tegenover de politie hebben afgelegd, legt de brief van de vriendin van [gedaagde] onvoldoende gewicht in de schaal. De brief is ondertekend met twee handtekeningen, maar gesteld noch gebleken is dat het gaat om de handtekeningen van de Oezbeekse heren. Daarbij komt dat in de brief weliswaar staat dat de Oezbeekse heren verkeerde informatie hebben verstrekt aan de politie, maar een verklaring waarom zij dat zouden hebben gedaan, wordt niet gegeven. Opvallend is ook dat de Oezbeekse heren bij de politie (door middel van een tolk) in de Russische taal hebben verklaard, terwijl de verklaring van de vriendin van [gedaagde] vermeldt dat in het Turks is gesproken met de heren.

Hoofdverblijf

2.7.

Uit het verslag volgt ook dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning. Zo is er bijvoorbeeld geen bed aangetroffen waar [gedaagde] zou slapen. Daarover heeft hij zelf gezegd dat hij op de bank of op een stoel sliep, maar dat vindt de kantonrechter niet geloofwaardig. Als [gedaagde] daadwerkelijk in de woning verbleef, had het voor de hand gelegen dat hij gebruik maakte van het vierde (logeer)bed dat in de woning is aangetroffen.

Tegenover de gemotiveerde stellingen van Hef Wonen, had van [gedaagde] verwacht mogen worden dat hij aan de hand van feitelijke gegevens aantoont dat hij zijn hoofdverblijf altijd heeft gehad op de [adres] . [gedaagde] heeft alleen een handtekeningenlijst van buren overgelegd waarop staat dat [gedaagde] op de [adres] woont. Dat is onvoldoende. [gedaagde] had bijvoorbeeld bankafschriften of gedetailleerdere verklaringen kunnen overleggen. Dat heeft hij niet gedaan. Weliswaar heeft hij tijdens de zitting aangeboden dat alsnog te doen, maar dat vindt de kantonrechter te laat. Ook de descente die [gedaagde] heeft verzocht, wordt niet gehouden. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat de Oezbeekse heren de woning al hebben verlaten, zodat hoe de woning er nu uitziet, niet van belang is.

Ontbinding huurovereenkomst

2.8.

Door de tekortkomingen van [gedaagde] mag de huurovereenkomst ontbonden worden, tenzij de tekortkoming, gezien de bijzonder aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).

2.9.

De kantonrechter vindt de tekortkomingen van [gedaagde] ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Hij heeft de woning in ieder geval een klein jaar in gebruik gegeven aan derden, terwijl hij daar zelf niet verbleef. Hef Wonen heeft belang bij een huurder die zich aan zijn verplichtingen houdt. Hef Wonen hanteert een strikt toewijzingsbeleid, welk beleid door [gedaagde] is omzeild. Bovendien heeft Hef Wonen op die manier geen controle meer over wie er in haar woningen verblijven, waardoor ook de leefbaarheid van de buurt in gevaar komt. Hoewel duidelijk is dat ontbinding van de huurovereenkomst grote gevolgen heeft voor [gedaagde] , heeft hij onvoldoende aangevoerd voor een belangenafweging die in zijn voordeel moet uitpakken. Hij heeft slechts gewezen op het woonbelang van zijn dochter en kleindochter die bij hem zouden wonen, maar tijdens de zitting is gebleken dat zij niet (meer) in de woning verblijven. Hun belangen hoeft de kantonrechter dus niet mee te wegen. Het beroep van [gedaagde] op artikel 8 EVRM kan hem ook niet baten. Uit al het voorgaande volgt dat het noodzakelijk is dat [gedaagde] de woning verlaat. De huurovereenkomst wordt dan ook ontbonden.

Ontruimingstermijn

2.10.

De ontruimingstermijn stelt de kantonrechter vast op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.

Huurachterstand

2.11.

Uit de specificatie van de huurachterstand (productie 17) volgt dat de huurachterstand € 1.360,34 is, berekend tot en met februari 2024. [gedaagde] heeft dat tijdens de zitting niet betwist. [gedaagde] wordt dan ook veroordeeld om € 1.360,34 aan Hef Wonen te betalen.

Gebruiksvergoeding

2.12.

[gedaagde] moet een gebruiksvergoeding van € 374,95 per maand betalen tot en met de dag dat hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand.

Rente

2.13.

De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.

Misgelopen huurharmonisatie

2.14.

Hef Wonen stelt dat zij vanaf 1 juli 2023 schade lijdt doordat [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd en de woning onder zich houdt, ondanks haar sommatie van 7 april 2023 om tot huuropzegging over te gaan. Dat is gegeven de omstandigheden volgens Hef Wonen onrechtmatig. Zij kan de woning niet verhuren voor de maximale huurprijs van € 698,53 op grond van het puntenwaarderingsstelsel (126 punten). Vanaf 1 juli 2023 loopt Hef Wonen daarom naar eigen zeggen € 364,02 per maand mis (€ 698,53 – de huidige huurprijs van € 334,51). [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De eis is op de wet gegrond en wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat Hef Wonen niet heeft uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Dat gedeelte wordt dus afgewezen.

Proceskosten

2.15.

[gedaagde] en de overige bewoners moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 322,- aan griffierecht, € 270,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 135,-) en € 67,50 aan nakosten. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.

2.16.

[gedaagde] en de overige bewoners zijn hoofdelijk aansprakelijk voor een bedrag van € ‭654,36‬ (ECLI:NL:HR:2022:1942). Dat betekent dat Hef Wonen mag kiezen bij wie zij deze proceskosten in rekening brengt (artikel 6:7 BW). Voor € 135,- aan salaris voor de gemachtigde is alleen [gedaagde] aansprakelijk, omdat Hef Wonen deze kosten heeft gemaakt doordat hij verweer heeft gevoerd.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.17.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] in Rotterdam;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] en de overige bewoners om de woning aan de [adres] in Rotterdam binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met alle personen en zaken die zich daarin bevinden, en de woning aan Hef Wonen beschikbaar te stellen door afgifte van de sleutels aan Hef Wonen;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen € 1.360,34 te betalen aan huurachterstand tot en met februari 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand die vanaf 28 juni 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen € 374,95 per maand te betalen aan huur/gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2024 tot en met de dag waarop de woning is ontruimd, met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW daarover steeds vanaf de dag waarop de vergoeding ziet tot de dag dat volledig is betaald;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen € 364,02 per maand te betalen aan misgelopen huurharmonisatie vanaf 1 juli 2023 tot en met de dag waarop de woning is ontruimd;

3.6.

veroordeelt [gedaagde] en de overige bewoners hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op € ‭654,36; ‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

3.7.

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen € 135,- aan proceskosten te betalen;

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.9.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

49039