Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 22/341, 22/342, 22/343, 22/344 en 22/345
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaken tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. S. van der Vlegel).
Inleiding
1.1.
Met de beschikking van 27 januari 2020 heeft verweerder voor het belastingjaar 2020 de WOZ-waarde [1] van [adres 1] vastgesteld op € 169.000,- (ROT 22/341).
1.2.
Met de beschikking van 30 juli 2021 heeft verweerder voor het belastingjaar 2020 de WOZ-waarde van [adres 2] vastgesteld op € 236.000,-
(ROT 22/342).
1.3.
Met de beschikking van 30 juli 2021 heeft verweerder voor het belastingjaar 2021 de WOZ-waarde van [adres 3] vastgesteld op € 274.000,-
(ROT 22/343).
1.4.
Met de beschikking van 30 juli 2021 heeft verweerder voor het belastingjaar 2021 de WOZ-waarde van [adres 4] vastgesteld op € 274.000,-
(ROT 22/344).
1.5.
Met de beschikking van 30 juli 2021 heeft verweerder voor het belastingjaar 2021 de WOZ-waarde van [adres 2] vastgesteld op € 303.000,-
(ROT 22/345).
1.6.
Met de uitspraken op bezwaar van 15 december 2021 (de bestreden besluiten) heeft verweerder de bezwaren van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
1.7.
Eiser heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.
1.8.
Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
1.9.
Verweerder heeft nadere stukken ingediend.
1.10.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
1.11.
Bij brief van 27 juli 2023 heeft de rechtbank de huurder van de onroerende zaak
[adres 2], [naam 1], aangemerkt als belanghebbende en gevraagd om als partij aan de procedures ROT 22/342 en ROT 22/345 deel te nemen. De huurder heeft hierop niet gereageerd.
1.12.
De rechtbank heeft de beroepen op 19 december 2023 op zitting gevoegd behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook [naam 2] (taxateur) verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1], [adres 3], [adres 4] en [adres 2] (de onroerende zaken). De onroerende zaak [adres 1] is een benedenwoning. De onroerende zaken [adres 3], [adres 4] en [adres 2] zijn bovenwoningen. [adres 1] heeft een oppervlakte van 73 m², [adres 3] en [adres 4] hebben een oppervlakte van 75 m² en [adres 2] heeft een oppervlakte van 83 m². Alle onroerende zaken zijn gebouwd in 1898.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld?
Standpunt eiser
5. Eiser betoogt dat verweerder de WOZ-waardes van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij stelt daartoe dat verweerder er ten onrechte aan voorbij gaat dat de verschillende onroerende zaken niet juridisch zijn gesplist. De onroerende zaken kunnen niet zelfstandig worden verkocht, waardoor de vergelijking met woningen die wel zijn gesplitst niet klopt. Omdat de onroerende zaken alleen als onderdeel van het gehele pand waarin zij zich bevinden kunnen worden verkocht, dienen de WOZ-waardes van de onroerende zaken met ten minste 35% te worden gecorrigeerd. Voor [adres 1] komt dit neer op een WOZ-waarde van € 109.850,- (ROT 22/341), voor [adres 3] en [adres 4] op telkens € 178.100,- (ROT 22/343 en ROT 22/344) en voor [adres 2] op € 153.400,- en € 196.950,- (ROT 22/342 en ROT 22/345). Daarnaast is het onderhoud van de onroerende zaken verouderd. De onroerende zaken hebben systeemplafonds en de muren, vloeren en trappen dateren uit de jaren zeventig. De toiletten zijn in oorspronkelijke staat. Verder hebben de woningen een slechts isolatie. De voorkant van de woningen is voorzien van enkelglas en het dubbelglas aan de achterzijde moet worden vernieuwd. Ook dient groot onderhoud plaats te vinden aan de dakbedekking, dakgoten en CV-installatie.
Wettelijk kader en jurisprudentie
6.1.
Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ dient – voor zover hier van belang – voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van vaste jurisprudentie is een onroerende zaak blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt indien deze afsluitbaar is, beschikt over een kook- en wasgelegenheid en een toilet. Verweerder is ter zake van objectafbakening gehouden het object af te bakenen naar de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid.
6.2.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan elke onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
Splitsing
7. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de onroerende zaken zelfstandige woningen zijn. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de onroerende zaken alle afzonderlijk te gebruiken zijn, afsluitbaar zijn en beschikken over eigen voorzieningen. De rechtbank overweegt dat uit de wet voortvloeit dat als sprake is van zelfstandige woningen per afzonderlijke onroerende zaak een WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dat de onroerende zaken juridisch niet zijn gesplitst, maakt dit oordeel niet anders. Verweerder moet gelet op de wet en vaste jurisprudentie de onroerende zaken waarderen op basis van de fictie dat de woningen afzonderlijk kunnen worden verkocht. Omdat moet worden uitgegaan van deze fictie, kan de waarde worden vastgesteld op basis van een vergelijking met verkopen van woningen die juridisch wel zijn gesplitst. Dat een pand met meerdere woningen als geheel minder zou opleveren dan als alle (gesplitste) woningen in dat pand los zouden worden verkocht, zoals eiser stelt, kan bij de beoordeling van de juistheid van de WOZ-beschikkingen daarom ook geen rol spelen. [3] De rechtbank begrijpt dat de WOZ-waardes invloed hebben op de hoogte van de verschillende belastingen die eiser moet betalen. Dit neemt echter niet weg dat bij de vaststelling van de WOZ-waardes moet worden uitgegaan van de fictie dat de woningen moeten worden gewaardeerd als ware zij alle zijn gesplitst. De rechtbank ziet geen aanleiding om van deze fictie af te wijken. Dit zou er namelijk toe kunnen leiden dat er ongelijke verschillen in WOZ-waardes van woningen ontstaan, terwijl de woningen vergelijkbaar zijn.
8. Gelet op het bovenstaande ziet de rechtbank ook geen aanleiding om, zoals eiser heeft verzocht, op dit punt een deskundige te benoemen.
De vergelijkingsmethode
9. Om aannemelijk te maken dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld, heeft verweerder in de verweerschriften een matrix opgenomen. In alle zaken onderbouwt verweerder de WOZ-waarde met behulp van dezelfde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat moet worden uitgegaan van deze matrix en niet van de matrixen die later, na de datum van het verweerschrift, zijn ingebracht. Die matrixen dienen slechts ter illustratie van het standpunt van verweerder dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Volgens verweerder dient wel het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 5] in plaats van € 377.500,-, op € 232.600,- te worden gesteld, zoals in een van de later ingediende matrixen staat. Verweerder stelt dat ook met dit aangepaste verkoopcijfer, de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de in de verweerschriften opgenomen matrix blijkt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken zijn bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Zoals de rechtbank hierboven heeft overwogen, heeft verweerder zelfstandige, juridisch gesplitste woningen mogen kiezen als vergelijkingsobject.
11. Wat eiser verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiser heeft zijn stelling dat het onderhoud van de onroerende zaken slecht is niet (bijvoorbeeld met foto’s) onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder het onderhoud van de onroerende zaken niet goed heeft gekwalificeerd. De rechtbank overweegt daarbij, dat ook als er wel vanuit zou worden gegaan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het gestelde slechte onderhoud van de onroerende zaken, de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (veel) hoger ligt dan de m²-prijs die verweerder voor de onroerende zaken heeft gehanteerd. De gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten is namelijk € 4.165,- ((€ 3.692,- + € 4.080,- + € 4.722,-) / 3) en de m²-prijzen van de onroerende zaken zijn € 2.315,- (22/341), € 2.843,- (22/342), € 3.653,- (22/343 en 22/344) en € 3.651,- (22/345). De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van de gestelde slechte staat van onderhoud van de onroerende zaken hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waardes.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken hetzelfde blijven. Eiser krijgt daarom geen vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank komt daarom ook niet toe aan de beantwoording van de vraag of sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
13. Op de zitting heeft verweerder toegezegd om gelet op de gang van zaken het griffierecht te zullen vergoeden. De rechtbank merkt daarbij op dat eiser slechts eenmaal het griffierecht van € 50,- aan de rechtbank heeft betaald, omdat sprake is van samenhangende zaken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- betaalt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E.C. Debets, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2024.
De griffier is verhinderd deze uitspraak
te ondertekenen.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.