Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5895
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 308.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Capelle aan den IJssel voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook [naam 2] (taxateur) verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit het jaar 1996. De woning, gelegen in [plaatsnaam 2], bestaat uit een hoofdgebouw van 107 m², een aanbouw van 6 m², twee grote dakkappellen en een berging. Het perceel van de woning is 114 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is gegrond, maar de rechtsgevolgen van het bestreden besluit kunnen in stand blijven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft toegezonden in de bezwaarfase. In het bezwaarschrift heeft eiser verzocht om het toezenden van alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder het taxatieverslag, KOUDV-factoren, grondstaffels en overige gebruikte of ter beschikking gestelde stukken.
6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij niet gehouden was de op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser toe te sturen. In de uitnodiging voor de hoorzitting heeft de heffingsambtenaar vermeld dat de op de zaak betrekking hebbende stukken tot tien dagen voor de hoorzitting ter inzage zullen liggen. Hierop heeft eiser per mail gereageerd dat hij de stukken binnenkort in zal komen zien. Vervolgens is telefonisch afgesproken dat de gemachtigde van eiser contact zal opnemen voor het inplannen van een afspraak voor de inzage van de stukken. De gemachtigde van eiser heeft nooit contact opgenomen met de heffingsambtenaar voor deze afspraak. Ook is eiser er tijdens de hoorzitting niet op teruggekomen. Overigens geldt er in de bezwaarfase een passief inzagerecht, aldus de heffingsambtenaar.
7.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene die een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ heeft ontvangen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens wordt verstrekt. [1] Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens of het verstrekken langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie.
7.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in bezwaar niet alle verzochte gegevens verstrekt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. Hoewel het taxatieverslag wel naar eiser is gezonden, is niet gebleken dat de heffingsambtenaar bijvoorbeeld de KOUDV-factoren en de grondstaffels aan eiser heeft doen toekomen. De heffingsambtenaar heeft hiermee in strijd gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Voor zover eiser zich niet aan zijn afspraak zou hebben gehouden om de stukken in te komen zien, blijkt uit de door de heffingsambtenaar beschreven e-mails en het dossier niet dat eiser afstand heeft gedaan van zijn recht op toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit blijkt ook niet uit de stelling van de heffingsambtenaar dat eiser op de hoorzitting niet terug is gekomen op zijn verzoek. Eiser heeft zijn verzoek in het beroepschrift herhaald. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 280.000,- bedraagt. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser een taxatierapport ingebracht. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning aan een N-weg. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar jurisprudentie. [2] Het is niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft geen correctiepercentages overgelegd. Ook onderbouwen de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar hanteert een lagere waarde. [adres 2] is bovengemiddeld omdat deze woning op meerdere punten recentelijk is gerenoveerd. [adres 3] is een hoekwoning en heeft meer grond dan de woning waarvan de WOZ-waarde in geschil is.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
10.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn van dezelfde bouwperiode (1994-1996) en liggen in dezelfde buurt, grotendeels in dezelfde straat.
10.2.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar verder volgen in zijn standpunt dat vergelijkingsobjecten [adres 3] meer een eindwoning betreft dan een hoekwoning. Hoewel [adres 3] (in tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar stelt) beschikt over meer grond, is de gebruiksoppervlakte vergelijkbaar met die van de woning. [adres 3] verschilt qua objectieve kenmerken daardoor niet zodanig met de woning dat de heffingsambtenaar dit vergelijkingsobject niet mocht gebruiken. Uit de matrix blijkt verder dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de grotere grondoppervlakte van [adres 3].
11. Wat eiser verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij overweegt daartoe als volgt.
11.1.
De rechtbank ziet geen aanleiding om voor de ligging van de woning of (een van) de vergelijkingsobjecten een andere score aan te nemen. Twee van de drie vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde straat als de woning, met een vergelijkbare afstand tot de N-weg. Eventuele negatieve aspecten van de ligging moeten daarom geacht worden in de vastgestelde WOZ-waarde te zijn verdisconteerd. Vergelijkingsobject Bizetstraat 5 ligt in dezelfde wijk als de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft eventuele negatieve aspecten van de ligging van de woning dichtbij de N-weg in beroep ook niet onderbouwd.
11.2.
Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit is inzichtelijk gemaakt in de matrix, waarin de waardeopbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten is toegelicht. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen correctiepercentages heeft overgelegd, kan eiser niet baten nu alle KOUDV-factoren op ‘3’ (gemiddeld) zijn gekwalificeerd. Ten aanzien van vergelijkingsobject [adres 2] heeft de heffingsambtenaar daarnaast voldoende toegelicht waarom hij het onderhoud op ‘gemiddeld’ heeft gezet. Uit de foto’s van het vergelijkingsobject kan niet worden opgemaakt dat het onderhoudsniveau van de woning bovengemiddeld is. Eiser heeft bovendien niet met stukken onderbouwd waarom het onderhoudsniveau van [adres 2] beter is dan gemiddeld.
11.3.
Het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport maakt het oordeel van de rechtbank ook niet anders. In het taxatierapport wordt de woning gewaardeerd op
€ 280.000,-. De rechtbank is van oordeel dat uit het taxatierapport niet blijkt hoe tot deze waardering is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de woning onderbouwen. Er wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de KOUDV-factoren en het verschil in oppervlakte tussen de objecten en de woning.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
13. Op de zitting heeft eiser zijn verzoek om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn niet langer gehandhaafd. Daarom behoeft het verzoek geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gelet op rechtsoverweging 7.2. gegrond. Omdat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daardoor vast op € 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875,- en wegingsfactor 1). Omdat de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.
17. De rechtbank wijst erop dat gelet op artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht, moeten plaatsvinden op een bankrekening die op naam staat van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.750,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. van Spengen, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.